Investir en France depuis l'étranger 2026

Immeuble résidentiel français, investissement locatif pour expatriés

Investir en France depuis l'étranger, mode d'emploi

▸ Votre projet depuis l'étranger

Expatrié, investissez en France.

Diagnostic patrimonial adapté aux non-résidents : financement, fiscalité cross-border, structure optimale (LMNP, SCI IS), gestion à distance. Tout se traite en visioconférence.

Simulation financement non-résident personnalisée
Comparatif LMNP vs SCI IS selon votre pays de résidence
Réseau gestionnaires locatifs partenaires dans 30+ villes
Suivi comptable avec expert-comptable LMNP partenaire

Nous contacter

Ingénieur à Dubaï. CPIM a structuré un LMNP meublé à Lyon, géré à 100 % à distance. Zéro tracas depuis 3 ans. Profil-type cadre expatrié 42 ans

Investissement immobilier depuis l'étranger CPIM

25 ans

Durée max

Financement non-résident

30+ villes

Couverture

Gestion locative partenaires

100 %

Indépendant

Conseil neutre

▸ Sans engagement

Échanges

Réponse sous 48 h ouvrées · Aucune relance commerciale

Mis à jour : 2 juillet 2026

Financement immobilier pour expatriés

Prêt non-résident · Conditions bancaires

Investir en France depuis l'étranger est tout à fait réalisable, à condition de comprendre les spécificités du financement non-résident. Les banques françaises acceptent les dossiers d'expatriés, mais avec des critères plus exigeants qu'en résidence principale.

Le profil type accompagné par CPIM est un cadre international âgé de 35 à 55 ans, percevant un salaire en devise étrangère (dollar, livre, franc suisse, dirham…) et souhaitant préparer son retour ou diversifier son patrimoine en France.

20-30 %

Apport requis

Contre 10 % pour un résident — les banques compensent le risque de change et la distance par un apport plus élevé.

25 ans

Durée maximale

Identique aux résidents, la durée reste plafonnée par les règles HCSF.

+0,2 à 0,5 %

Taux majorés

Par rapport aux conditions standard, selon le pays de résidence, la devise et la banque sollicitée.

Réseaux dédiés

Banques spécialisées

BNP Paribas International Clients, Société Générale Expat… CPIM travaille en partenariat avec ces équipes non-résidents.

La conversion du salaire en euros est réalisée avec une décote de 10 à 20 % par les banques pour couvrir le risque de change. Présentez des relevés de compte en euros ou une épargne constituée en France pour renforcer le dossier.

« Un dossier expatrié bien préparé peut décrocher un financement aussi compétitif qu'un résident. »

Fiscalité des non-résidents sur les revenus locatifs

Convention fiscale · Prélèvements sociaux

La fiscalité d'un expatrié percevant des loyers en France est encadrée par la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence. Voici les principaux mécanismes à connaître.

Convention

Éviter la double imposition

La France impose toujours les revenus d'un bien situé en France ; la convention bilatérale neutralise la double imposition dans le pays de résidence (crédit d'impôt ou exonération).

20 %

Retenue à la source

Taux minimum d'imposition (TMI) sur les loyers en location nue. Révisable sur demande si votre revenu net imposable en France reste faible.

17,2 → 7,5 %

Prélèvements sociaux

Réduits à 7,5 % si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale de l'EEE (UE, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de Suisse — détail par pays plus bas.

LMNP / SCI

Leviers d'optimisation

L'amortissement (LMNP au réel) et le différé d'imposition (SCI à l'IS) réduisent fortement la base taxable. Comparatif ci-dessous.

« La convention fiscale bilatérale est votre premier levier : elle détermine où vous êtes imposé. »

Stratégies recommandées par CPIM pour expatriés

LMNP · SCI IS · Gestion déléguée

CPIM a développé trois stratégies adaptées aux contraintes spécifiques des expatriés : distance, fiscalité cross-border, et gestion à distance.

Stratégie principale

LMNP au réel

Amortir comptablement le bien et le mobilier neutralise une grande partie des revenus imposables : la base soumise à la retenue à la source et aux prélèvements sociaux chute. TMI effective proche de zéro pendant 10 à 15 ans.

Stratégie patrimoniale

SCI à l'IS

Amortir le bien, taxer à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %), différer la sortie en dividendes au moment fiscal optimal. Idéale si retour incertain. Couplée à la convention, elle annule presque la double imposition.

Indispensable à distance

Gestion déléguée 100 %

Mise en location, relation locataire, entretien courant et suivi comptable annuel — entièrement délégués à une agence partenaire de CPIM, quelle que soit la structure.

« La gestion locative déléguée à 100 % n'est pas une option pour un expatrié — c'est une nécessité. »

Quel profil d'investisseur expatrié êtes-vous ?

Trois configurations · Stratégie adaptée

La bonne stratégie dépend avant tout de votre projet de vie. CPIM distingue trois configurations récurrentes chez les expatriés investisseurs.

Horizon 5-10 ans

Retour prévu en France

LMNP au réel

Cash-flow peu fiscalisé à court terme, sortie nette à la revente ou à l'occupation. Le bien peut devenir résidence principale au retour, sous conditions.

Horizon ouvert

Retour incertain

SCI IS + immeuble de rapport

Les revenus s'accumulent dans la société, distribués quand votre situation fiscale est optimale. Idéal pour cadres détachés long terme et frontaliers.

Patrimoine constitué

Transmission familiale

Démembrement de propriété

Nue-propriété aux enfants, usufruit aux parents : transmettre avec une décote fiscale significative et optimiser les droits de donation.

Dans tous les cas, CPIM réalise un diagnostic patrimonial personnalisé avant toute recommandation, intégrant votre situation fiscale dans le pays de résidence, votre TMI française théorique, votre capacité de financement et votre horizon de détention.

LMNP au réel ou SCI à l'IS : le comparatif expatrié

Structure · Selon votre horizon de retour

Deux structures dominent l'investissement locatif des non-résidents. Le choix se joue surtout sur votre horizon de retour en France et sur l'ampleur du patrimoine visé.

Comparatif LMNP au réel et SCI à l'IS pour un investisseur expatrié.
Critère	LMNP au réel	SCI à l'IS
Imposition des loyers	BIC, neutralisée par l'amortissement (≈ 0 € pendant 10-15 ans)	IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %
Amortissement	Bien + mobilier ; réintégré dans la plus-value à la revente (LF 2025)	Bien amorti ; réintégré dans la plus-value (régime professionnel)
Cash-flow	Optimisé rapidement	Réserves capitalisées dans la société
Plus-value à la revente	Régime des particuliers (abattements pour durée de détention)	Plus-value professionnelle (base élargie par les amortissements réintégrés)
Transmission	En direct ou via démembrement	Donation progressive des parts sociales
Idéal si	Retour en France prévu (5-10 ans), recherche de cash-flow	Retour incertain, patrimoine conséquent, logique de capitalisation et transmission

Source taux IS : impots.gouv.fr (taux réduit 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice). Réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value : loi de finances 2025.

« Le bon véhicule dépend d'abord de votre horizon de retour en France, pas d'une règle universelle. »

Prélèvements sociaux : 7,5 % ou 17,2 % selon votre pays

Fiscalité · Loyers et plus-values

Les revenus fonciers et plus-values immobilières de source française supportent des prélèvements sociaux. Leur taux dépend de votre régime d'affiliation à la sécurité sociale, non de votre nationalité.

Taux des prélèvements sociaux des non-résidents selon le pays d'affiliation.
Situation	Taux	Exemples de pays
Affilié à un régime de sécurité sociale UE / EEE / Suisse (et Royaume-Uni)	7,5 % — prélèvement de solidarité seul	Allemagne, Espagne, Portugal, Italie, Suisse, Royaume-Uni
Affilié hors UE / EEE / Suisse	17,2 % — CSG 9,2 + CRDS 0,5 + solidarité 7,5	Dubaï, Singapour, États-Unis, Canada, Qatar, Maroc

Exonération de CSG/CRDS pour les affiliés EEE/Suisse en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2019. Source : impots.gouv.fr (espace international particulier).

Plans d'un appartement locatif, investissement immobilier expatrié

Un dossier bien structuré, un financement possible

« La distance n'est pas un obstacle. Elle se gère avec les bons partenaires. »
Méthode CPIM Expatriés

Questions fréquentes

Ce qui revient le plus.

Peut-on emprunter en France quand on est expatrié ?

Oui, les banques françaises financent les expatriés non-résidents, sous réserve d'un apport généralement plus élevé (20 à 30 %) et d'un dossier solide. Des établissements spécialisés (BNP Paribas International Clients, Société Générale Expat) proposent des offres dédiées. CPIM met en relation ses clients avec les banques partenaires habituées aux dossiers non-résidents.

Quelle fiscalité sur les loyers perçus de l'étranger ?

Les loyers d'un bien immobilier situé en France sont toujours imposables en France, même pour un non-résident. La retenue à la source est de 20 % minimum (TMI non-résident). Les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 %, réduits à 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'EEE ou de Suisse. Le LMNP au réel et la SCI IS permettent de réduire significativement cette charge.

LMNP ou SCI pour un expatrié ?

Cela dépend de votre horizon et de votre pays de résidence. Le LMNP au réel est idéal si vous prévoyez un retour en France (5-10 ans) et souhaitez un cash-flow optimisé rapidement. La SCI IS convient mieux si votre retour est incertain ou si votre patrimoine est conséquent (immeuble, multi-lots) : vous accumulez des réserves dans la société et les distribuez au moment fiscal optimal.

CPIM peut-il gérer un bien à distance ?

Oui, CPIM accompagne la sélection du bien, le financement, la mise en location et le suivi à distance via ses partenaires gestionnaires locaux dans chaque ville couverte (Lyon, Paris, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Montpellier et plus de 40 villes en France). Tout se gère par email et visioconférence, avec un rapport de gestion mensuel.

Faut-il un apport pour investir depuis l'étranger ?

Un apport de 20 à 30 % est généralement demandé pour un non-résident, contre 10 % pour un résident. Cet apport plus élevé rassure la banque sur votre capacité à faire face aux aléas de gestion à distance. Certains dossiers très solides (hauts revenus, épargne significative en France, pays de résidence stable) peuvent obtenir des conditions proches des résidents.

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Cas pratiques

Cas pratique : un expatrié à Dubaï investit à Lyon

Pays — Union européenne, EEE & Suisse

Pays — hors Union européenne

Mécanismes fiscaux non-résident

Stratégies & structures

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Expatrié, investissez en France.

Diagnostic patrimonial adapté aux non-résidents : financement, fiscalité cross-border, structure optimale (LMNP, SCI IS), gestion à distance. Tout se traite en visioconférence.

Simulation financement non-résident personnalisée
Comparatif LMNP vs SCI IS selon votre pays de résidence
Réseau gestionnaires locatifs partenaires dans 30+ villes
Suivi comptable avec expert-comptable LMNP partenaire

Nous contacter

Ingénieur à Dubaï. CPIM a structuré un LMNP meublé à Lyon, géré à 100 % à distance. Zéro tracas depuis 3 ans. Profil-type cadre expatrié 42 ans

25 ans

Durée max

Financement non-résident

30+ villes

Couverture

Gestion locative partenaires

100 %

Indépendant

Conseil neutre

▸ Sans engagement

Échanges

Réponse sous 48 h ouvrées · Aucune relance commerciale

Mis à jour : 2 juillet 2026

Financement immobilier pour expatriés

Prêt non-résident · Conditions bancaires

20-30 %

Apport requis

Contre 10 % pour un résident — les banques compensent le risque de change et la distance par un apport plus élevé.

25 ans

Durée maximale

Identique aux résidents, la durée reste plafonnée par les règles HCSF.

+0,2 à 0,5 %

Taux majorés

Par rapport aux conditions standard, selon le pays de résidence, la devise et la banque sollicitée.

Réseaux dédiés

Banques spécialisées

BNP Paribas International Clients, Société Générale Expat… CPIM travaille en partenariat avec ces équipes non-résidents.

« Un dossier expatrié bien préparé peut décrocher un financement aussi compétitif qu'un résident. »

Fiscalité des non-résidents sur les revenus locatifs

Convention fiscale · Prélèvements sociaux

La fiscalité d'un expatrié percevant des loyers en France est encadrée par la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence. Voici les principaux mécanismes à connaître.

Convention

Éviter la double imposition

La France impose toujours les revenus d'un bien situé en France ; la convention bilatérale neutralise la double imposition dans le pays de résidence (crédit d'impôt ou exonération).

20 %

Retenue à la source

Taux minimum d'imposition (TMI) sur les loyers en location nue. Révisable sur demande si votre revenu net imposable en France reste faible.

17,2 → 7,5 %

Prélèvements sociaux

Réduits à 7,5 % si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale de l'EEE (UE, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de Suisse — détail par pays plus bas.

LMNP / SCI

Leviers d'optimisation

L'amortissement (LMNP au réel) et le différé d'imposition (SCI à l'IS) réduisent fortement la base taxable. Comparatif ci-dessous.

« La convention fiscale bilatérale est votre premier levier : elle détermine où vous êtes imposé. »

Stratégies recommandées par CPIM pour expatriés

LMNP · SCI IS · Gestion déléguée

CPIM a développé trois stratégies adaptées aux contraintes spécifiques des expatriés : distance, fiscalité cross-border, et gestion à distance.

Stratégie principale

LMNP au réel

Stratégie patrimoniale

SCI à l'IS

Indispensable à distance

Gestion déléguée 100 %

Mise en location, relation locataire, entretien courant et suivi comptable annuel — entièrement délégués à une agence partenaire de CPIM, quelle que soit la structure.

« La gestion locative déléguée à 100 % n'est pas une option pour un expatrié — c'est une nécessité. »

Quel profil d'investisseur expatrié êtes-vous ?

Trois configurations · Stratégie adaptée

La bonne stratégie dépend avant tout de votre projet de vie. CPIM distingue trois configurations récurrentes chez les expatriés investisseurs.

Horizon 5-10 ans

Retour prévu en France

LMNP au réel

Cash-flow peu fiscalisé à court terme, sortie nette à la revente ou à l'occupation. Le bien peut devenir résidence principale au retour, sous conditions.

Horizon ouvert

Retour incertain

SCI IS + immeuble de rapport

Les revenus s'accumulent dans la société, distribués quand votre situation fiscale est optimale. Idéal pour cadres détachés long terme et frontaliers.

Patrimoine constitué

Transmission familiale

Démembrement de propriété

Nue-propriété aux enfants, usufruit aux parents : transmettre avec une décote fiscale significative et optimiser les droits de donation.

LMNP au réel ou SCI à l'IS : le comparatif expatrié

Structure · Selon votre horizon de retour

Deux structures dominent l'investissement locatif des non-résidents. Le choix se joue surtout sur votre horizon de retour en France et sur l'ampleur du patrimoine visé.

Comparatif LMNP au réel et SCI à l'IS pour un investisseur expatrié.
Critère	LMNP au réel	SCI à l'IS
Imposition des loyers	BIC, neutralisée par l'amortissement (≈ 0 € pendant 10-15 ans)	IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %
Amortissement	Bien + mobilier ; réintégré dans la plus-value à la revente (LF 2025)	Bien amorti ; réintégré dans la plus-value (régime professionnel)
Cash-flow	Optimisé rapidement	Réserves capitalisées dans la société
Plus-value à la revente	Régime des particuliers (abattements pour durée de détention)	Plus-value professionnelle (base élargie par les amortissements réintégrés)
Transmission	En direct ou via démembrement	Donation progressive des parts sociales
Idéal si	Retour en France prévu (5-10 ans), recherche de cash-flow	Retour incertain, patrimoine conséquent, logique de capitalisation et transmission

Source taux IS : impots.gouv.fr (taux réduit 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice). Réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value : loi de finances 2025.

« Le bon véhicule dépend d'abord de votre horizon de retour en France, pas d'une règle universelle. »

Prélèvements sociaux : 7,5 % ou 17,2 % selon votre pays

Fiscalité · Loyers et plus-values

Taux des prélèvements sociaux des non-résidents selon le pays d'affiliation.
Situation	Taux	Exemples de pays
Affilié à un régime de sécurité sociale UE / EEE / Suisse (et Royaume-Uni)	7,5 % — prélèvement de solidarité seul	Allemagne, Espagne, Portugal, Italie, Suisse, Royaume-Uni
Affilié hors UE / EEE / Suisse	17,2 % — CSG 9,2 + CRDS 0,5 + solidarité 7,5	Dubaï, Singapour, États-Unis, Canada, Qatar, Maroc

Exonération de CSG/CRDS pour les affiliés EEE/Suisse en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2019. Source : impots.gouv.fr (espace international particulier).

Un dossier bien structuré, un financement possible

« La distance n'est pas un obstacle. Elle se gère avec les bons partenaires. »
Méthode CPIM Expatriés