Investir dans l'immobilier en France depuis l'Arabie Saoudite en 2026

L'Arabie Saoudite attire de nombreux cadres et entrepreneurs français, notamment depuis l'ouverture du Royaume avec Vision 2030. Pour ces expatriés, l'immobilier français reste une valeur refuge : marché mature, financement en euros, et un actif tangible qui prépare le retour. Mais investir depuis Riyad ou Djeddah implique de raisonner en non-résident fiscal hors Union européenne, ce qui change la donne par rapport à un expatrié installé en Europe.

Le point central à retenir : l'immobilier situé en France reste imposable en France, quel que soit votre pays de résidence. C'est le principe de territorialité confirmé par la convention fiscale franco-saoudienne (revenus immobiliers imposés dans l'État de situation de l'immeuble). Votre statut de résident saoudien ne vous exonère donc jamais de l'impôt français sur un bien hexagonal.

La spécificité « hors UE » se traduit surtout par deux contraintes : les prélèvements sociaux au taux plein (pas d'exonération CSG/CRDS réservée aux affiliés UE/EEE/Suisse) et l'obligation de représentant fiscal accrédité en cas de revente importante. Nous détaillons chaque point ci-dessous. Pour une vue d'ensemble, consultez notre guide pilier investir en France depuis l'étranger.

La France et l'Arabie Saoudite sont liées par une convention fiscale signée le 18 février 1982, visant à éviter les doubles impositions en matière d'impôts sur le revenu et sur les successions. Cette convention se reconduit par périodes de cinq ans : la dernière reconduction résulte du décret n° 2024-227 du 14 mars 2024, qui la rend applicable du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2028. Un avenant de 2011 a par ailleurs ajouté des dispositions relatives à l'impôt sur la fortune.

Conformément aux principes des conventions de l'OCDE et à cette convention, les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où se situe l'immeuble. Concrètement, vos loyers français et la plus-value de revente sont taxés en France. La convention sert alors à éviter que vous soyez imposé deux fois : l'Arabie Saoudite n'appliquant pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques pour les ressortissants étrangers salariés, le risque de double imposition sur les loyers est en pratique limité, mais le mécanisme conventionnel doit être vérifié au cas par cas.

Particularité : la convention couvre aussi les successions, ce qui est rare et important pour la transmission de votre patrimoine. Avant toute décision, faites analyser votre situation précise au regard du texte. Pour le cadre général, voir notre page convention fiscale et double imposition.

Vos loyers de source française sont soumis à l'impôt sur le revenu français selon le barème progressif, avec application d'un taux minimum d'imposition de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable (revenus 2025), puis 30 % au-delà de ce seuil. Vous pouvez demander l'application de votre taux moyen mondial s'il est plus favorable : il faut alors déclarer l'ensemble de vos revenus mondiaux à titre justificatif. C'est souvent intéressant pour un expatrié dont les revenus globaux restent modestes au regard du barème français.

Sur ces mêmes loyers s'ajoutent les prélèvements sociaux. C'est ici que le statut « hors UE » coûte cher : l'exonération de CSG/CRDS (qui ramène les PS à 7,5 % de prélèvement de solidarité) est réservée aux personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un pays de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse. Affilié en Arabie Saoudite, vous payez les prélèvements sociaux au taux plein : 17,2 % sur la location nue, et 18,6 % sur la location meublée depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (CSG portée à 10,6 % sur les revenus meublés).

Le choix du régime locatif est donc structurant. La location meublée (LMNP) permet d'amortir le bien et de neutraliser une grande partie de l'impôt sur le revenu, mais supporte des PS légèrement plus élevés. Comparez les deux approches dans nos guides fiscalité non-résident des revenus fonciers, LMNP non-résident et CSG/CRDS du non-résident.

Quand vous revendez, la plus-value immobilière d'un non-résident est imposée selon l'article 244 bis A du CGI : un taux d'impôt de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % (taux plein pour un résident saoudien). S'appliquent ensuite les abattements pour durée de détention de droit commun, conduisant à une exonération d'IR au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Spécificité « hors UE » majeure : en tant que résident d'un État tiers à l'Union européenne et à l'EEE, vous devez désigner un représentant fiscal accrédité dès lors que le prix de cession dépasse 150 000 € (ou que le bien est détenu depuis moins de cinq ans dans certains cas). Ce représentant cosigne la déclaration de plus-value (formulaire 2048-IMM), vérifie le calcul et se porte garant auprès de l'administration. Sa rémunération (souvent de l'ordre de 0,5 % à 1 % du prix de vente, à vérifier selon le prestataire) est un coût à anticiper dans votre plan de sortie.

Un expatrié peut aussi bénéficier d'une exonération spécifique non-résident sur la cession d'un logement (ancienne résidence en France), dans la limite de 150 000 € de plus-value nette par cédant et sous conditions de délai et de libre disposition du bien. Détails et calculs dans notre page dédiée plus-value du non-résident (244 bis A).

Prenons un cadre français expatrié à Riyad qui achète un T3 à 250 000 € en location nue, générant 11 000 € de loyers annuels et 3 000 € de charges déductibles, soit 8 000 € de revenu foncier net. À l'impôt sur le revenu, le taux minimum de 20 % s'applique (8 000 € restant sous le seuil de 29 579 €), soit environ 1 600 € d'IR. S'ajoutent les prélèvements sociaux au taux plein de 17,2 %, soit 1 376 €. Charge fiscale française annuelle : environ 2 976 €, sous réserve de l'option taux moyen éventuellement plus favorable.

À la revente dix ans plus tard à 310 000 €, la plus-value brute est de 60 000 € (avant frais et travaux). Après abattements pour 10 ans de détention (6 % par an de la 6e à la 21e année pour l'IR), la base imposable à l'IR est réduite ; l'impôt à 19 % et les PS à 17,2 % s'appliquent sur les bases respectives. Comme le prix de cession (310 000 €) dépasse 150 000 €, la désignation d'un représentant fiscal accrédité est obligatoire.

Ce cas est volontairement simplifié et ne tient pas compte de votre situation personnelle, des frais d'acquisition, des travaux ou de l'option pour le meublé. Aucun rendement n'est garanti : ces chiffres illustrent une mécanique, pas une promesse de performance. Un audit personnalisé est indispensable avant d'investir.

En tant que non-résident, vous n'êtes redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) que sur vos biens immobiliers situés en France, dès lors que leur valeur nette taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier (sauf clause conventionnelle plus favorable). Le barème et l'abattement de 30 % sur la résidence principale restent inchangés en 2026. Tant que votre patrimoine immobilier français reste sous ce seuil, l'IFI ne vous concerne pas. Voir notre guide IFI du non-résident.

Côté succession, un point est essentiel : un immeuble situé en France est en principe soumis aux droits de succession français en application de l'article 750 ter du CGI, indépendamment de votre résidence. La particularité franco-saoudienne est que la convention de 1982 couvre aussi les successions, ce qui peut moduler la taxation ; le règlement européen 650/2012 régit par ailleurs la loi civile applicable (résidence habituelle du défunt, avec option pour la loi de nationalité). L'articulation est technique et doit être validée.

Pour organiser sereinement la transmission, plusieurs leviers existent : démembrement de propriété, donation, ou détention via une SCI à l'IS. Chaque structure a des conséquences fiscales propres. Approfondissez avec notre page succession internationale et immobilier.

Le financement est le premier obstacle pratique. Les banques françaises prêtent aux expatriés, mais avec des conditions plus strictes pour les non-résidents hors UE : apport souvent plus élevé (fréquemment 20 à 30 %, à confirmer avec chaque établissement), domiciliation de l'épargne, et parfois exigence de revenus en euros. Un dossier solide et l'appui d'un courtier spécialisé expatriés font souvent la différence. Nos repères dans crédit immobilier expatrié.

Côté logistique, un compte bancaire est indispensable pour percevoir les loyers, payer les charges et rembourser le crédit. L'ouverture d'un compte de non-résident peut prendre du temps : anticipez. Voir compte bancaire non-résident pour achat immobilier. La gestion locative déléguée à une agence est vivement recommandée depuis l'étranger : sélection du locataire, encaissement, relances et entretien, contre 6 à 8 % des loyers en général.

Le décalage horaire (Riyad est en avance sur Paris) et la distance imposent de s'entourer d'interlocuteurs de confiance : notaire, gestionnaire, et conseil en gestion de patrimoine. Cibler des marchés liquides et des produits sécurisés limite le risque. Beaucoup d'expatriés privilégient des métropoles dynamiques comme Lyon pour la tension locative et la revente.

Tôt ou tard, beaucoup d'expatriés rentrent. Le retour fait de vous un résident fiscal français (article 4 B du CGI) : vous redevenez imposable sur vos revenus mondiaux, et non plus seulement sur vos revenus de source française. L'année du retour exige une articulation précise (période non-résident puis résident), qu'il faut préparer en amont pour éviter les mauvaises surprises.

Le statut de résident rouvre aussi des leviers : la résidence principale redevient exonérée de plus-value en cas de revente, et l'accès au crédit se normalise. À l'inverse, certains régimes optimisés en tant que non-résident peuvent perdre de leur intérêt. Anticiper le calendrier du retour permet d'arbitrer au bon moment (revente, donation, réallocation). Voir retour en France : fiscalité de l'expatrié.

Enfin, le contexte 2026 a évolué : le dispositif Pinel est fermé depuis 2025, et l'amortissement LMNP est désormais réintégré dans le calcul de la plus-value depuis le 15 février 2025 (sauf certaines résidences gérées). La stratégie d'un expatrié saoudien doit donc reposer sur le foncier classique, le meublé ou des structures sociétaires, choisies selon votre horizon. Chez CPIM, cabinet indépendant depuis 2008, nous construisons cette stratégie avec vous, du financement à la transmission.