Démembrement de propriété pour expatrié : décote et transmission

Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété (le droit de disposer du bien) de l'usufruit (le droit d'en jouir et d'en percevoir les revenus). Pour un investisseur qui vit à l'étranger, cette dissociation cumule trois leviers : une décote à l'achat, une charge d'IFI souvent reportée sur l'usufruitier, et une transmission aux enfants à coût fiscal réduit.

Le point de départ de tout raisonnement est le barème fiscal de l'article 669 du CGI, inchangé depuis la loi de finances 2004. Il répartit la valeur entre usufruit et nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier : par exemple, entre 51 et 60 ans, usufruit et nue-propriété valent chacun 50 % ; entre 61 et 70 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. Pour un usufruit temporaire (à durée fixe), l'usufruit est évalué à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, sans fractionnement.

Ce cadre s'inscrit dans une logique d'investissement non-résident plus large : avant de démembrer, il faut maîtriser la fiscalité des revenus fonciers du non-résident et le régime de la plus-value à la revente (244 bis A). Le démembrement n'efface pas ces règles : il s'articule avec elles. Pour une vision d'ensemble, consultez notre guide pilier investir en France depuis l'étranger.

Acheter en nue-propriété, c'est acquérir un bien à un prix mécaniquement inférieur à sa valeur en pleine propriété. L'écart correspond à la valeur de l'usufruit cédé temporairement, le plus souvent à un bailleur institutionnel (organisme de logement social ou foncière) pour une durée fixe de 15 à 20 ans. Pendant cette période, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer mais ne supporte ni gestion, ni charges courantes, ni taxe foncière, qui pèsent sur l'usufruitier.

La décote économique pratiquée par les opérateurs n'est pas toujours identique au barème fiscal de l'art. 669 CGI : elle est souvent calculée sur une base économique (rendement réel attendu). Il faut donc distinguer la clé de répartition commerciale (prix d'achat) de la valorisation fiscale (utilisée pour l'IFI et les droits de mutation). Aucun rendement ou prix au m² ne peut être garanti ici : ces données dépendent du marché et de l'opération.

Pour l'expatrié, l'intérêt est double : un ticket d'entrée réduit pour un bien français de qualité, et une absence de revenus fonciers imposables en France pendant la durée de l'usufruit, donc pas de déclaration de loyers ni de prélèvements sociaux sur cette période. À l'extinction de l'usufruit, il récupère la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire au titre de cette reconstitution.

C'est l'un des atouts majeurs du démembrement. Selon l'article 968 du CGI, les biens grevés d'un usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a, lui, rien à déclarer à l'IFI au titre de ce bien. Pour un expatrié qui détient la nue-propriété d'un bien situé en France, cela peut neutraliser totalement l'IFI sur cet actif tant que l'usufruit court.

Rappel essentiel : un non-résident n'est imposable à l'IFI que sur ses biens immobiliers situés en France (sauf clause conventionnelle plus favorable), et uniquement si son patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Les parts de sociétés à prépondérance immobilière (SCI notamment) entrent dans l'assiette à hauteur de la valeur représentative des immeubles français. L'abattement de 30 % sur la résidence principale et le barème restent inchangés en 2026.

Attention à l'exception : lorsque l'usufruit est d'origine légale (par exemple l'usufruit du conjoint survivant issu des art. 757, 767, 1094 ou 1098 du code civil), l'art. 968 prévoit une répartition de l'imposition entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'art. 669 CGI. Le report total de charge ne vaut donc que pour les usufruits constitués par convention. Pour approfondir, voyez notre dossier IFI du non-résident.

La stratégie de transmission la plus courante combine SCI et démembrement. Les parents apportent l'immeuble français à une SCI, puis donnent à leurs enfants la nue-propriété des parts en se réservant l'usufruit. Les droits de donation ne portent alors que sur la valeur de la nue-propriété, déterminée par l'art. 669 CGI selon l'âge du donateur-usufruitier : plus il est jeune, plus la base taxable est faible.

À cette base déjà réduite s'ajoute l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (art. 779 CGI), renouvelable tous les 15 ans (art. 784 CGI). Au-delà, le barème progressif de l'art. 777 CGI s'applique en ligne directe : 20 % sur la tranche allant jusqu'à 552 324 € après abattement, par exemple. Recourir à une SCI permet de donner par fractions de parts, d'étaler dans le temps et de réutiliser l'abattement à chaque cycle de 15 ans.

Avantage décisif : au décès de l'usufruitier, l'enfant nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires, l'usufruit s'éteignant automatiquement. Le choix entre détention directe et société dépend toutefois de votre situation ; comparez avec une SCI à l'IS pour expatrié et, le cas échéant, avec le régime LMNP non-résident si la location meublée est envisagée.

Prenons un couple d'expatriés à Singapour, 58 ans chacun, détenant via une SCI un immeuble locatif français valorisé 600 000 € (parts SCI sans dette, hypothèse simplifiée). Ils donnent à leurs deux enfants la nue-propriété des parts en conservant l'usufruit. À 51-60 ans, l'art. 669 CGI fixe la nue-propriété à 50 % : la base taxable de la nue-propriété est donc de 300 000 €, soit 75 000 € par enfant et par parent (300 000 / 2 enfants / 2 parents).

Chaque transmission de 75 000 € est inférieure à l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Résultat dans cette hypothèse : aucun droit de donation à payer, et l'abattement n'est même pas totalement consommé. Restent les frais d'acte notarié et les éventuels droits de partage, à chiffrer avec le notaire.

Quinze ans plus tard, le couple peut renouveler l'opération sur d'autres actifs. Et au décès des parents, les enfants deviennent pleins propriétaires des parts sans droits supplémentaires. Ce résultat suppose qu'aucune convention fiscale ne déplace l'imposition : il faut impérativement vérifier la convention entre la France et le pays de résidence avant d'agir. Les chiffres ci-dessus sont une illustration, pas une promesse de résultat.

Le démembrement ne dispense jamais des règles de territorialité. En cas de cession par un non-résident, la plus-value relève de l'article 244 bis A : prélèvement de 19 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, ramenés au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale dans l'UE, l'EEE ou en Suisse. Un représentant fiscal accrédité est exigé lorsque le prix de cession excède 150 000 € et que le vendeur réside hors UE/EEE.

Lorsque le bien est démembré, la cession suppose en pratique de répartir le prix entre usufruit et nue-propriété, ou de réunir les deux droits : le calcul de plus-value s'en trouve complexifié et doit être confié à un professionnel. La question de la CSG/CRDS et de l'exonération non-résident se pose alors aussi, selon le pays d'affiliation sociale.

Surtout, chaque pays de résidence dispose ou non d'une convention fiscale avec la France, qui peut modifier l'imposition de l'IFI, des successions ou des plus-values. Pour les successions, l'art. 750 ter CGI rend l'immeuble situé en France imposable aux droits français, mais une convention peut prévoir autre chose. Consultez systématiquement la convention fiscale applicable et notre dossier succession internationale et immobilier.

Les contraintes opérationnelles varient selon le pays. Depuis les Émirats, le financement et le rapatriement de fonds répondent à des règles propres : voyez investir depuis Dubaï. Depuis l'Asie, le contrôle des changes et la justification de l'origine des fonds (LCB-FT) pèsent davantage, comme détaillé pour Singapour. Dans tous les cas, un compte bancaire non-résident facilite la domiciliation du prêt et des flux.

Le financement reste un sujet à part entière : peu de banques prêtent en nue-propriété et les conditions diffèrent selon le pays de résidence. Notre guide crédit immobilier expatrié recense les établissements actifs et les pièces demandées.

Enfin, anticipez le retour en France. Dès lors que l'on redevient résident fiscal au sens de l'art. 4 B du CGI, on est imposable sur ses revenus mondiaux et l'IFI porte alors sur le patrimoine immobilier mondial. La fin de l'usufruit ou un rachat peut aussi déclencher des effets fiscaux. Préparez la transition avec notre dossier retour en France : fiscalité de l'expatrié.

Le démembrement n'est pas une solution universelle. Il immobilise le capital pendant la durée de l'usufruit (absence de revenus en cas de nue-propriété temporaire), suppose un horizon long et une transmission planifiée. Un changement de projet (besoin de liquidités, revente anticipée) peut s'avérer coûteux ou difficile à organiser, l'accord de l'usufruitier étant souvent nécessaire.

L'administration distingue par ailleurs l'usufruit choisi (conventionnel, charge IFI sur l'usufruitier) de l'usufruit légal (répartition de l'imposition art. 669 CGI). Tout montage visant un but exclusivement fiscal peut être requalifié au titre de l'abus de droit : la donation de nue-propriété doit traduire une véritable intention de transmettre, sans réserve excessive de pouvoirs au donateur.

Compte tenu de la nature YMYL de ces sujets (fiscalité, succession, droit international), aucune décision ne devrait être prise sur la seule base d'un article. Chaque convention fiscale, chaque clause de SCI et chaque calcul de plus-value doivent être vérifiés au cas par cas. Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant, en lien avec votre notaire, sécurisera le montage et son articulation avec la fiscalité de votre pays de résidence.