IFI et non-résident : votre immobilier français est-il taxable ?

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) frappe le patrimoine immobilier net des personnes physiques. Pour un résident fiscal français, l'assiette est mondiale : tous les immeubles, en France comme à l'étranger, sont concernés. Pour un non-résident, le principe est radicalement plus favorable : selon l'article 964 du Code général des impôts, il n'est imposable qu'à raison de ses biens et droits immobiliers situés en France.

Concrètement, un expatrié qui possède un appartement à Lyon, une maison à Bordeaux et des biens dans son pays de résidence ne déclarera à l'IFI que les deux biens français. Son patrimoine immobilier étranger reste hors de portée du fisc français, sauf si une convention fiscale bilatérale en dispose autrement. C'est le point de départ de toute analyse pour l'investisseur expatrié.

Cette logique de territorialité s'inscrit dans un cadre plus large : l'immobilier français d'un non-résident reste taxable en France pour ses revenus fonciers et ses plus-values. Pour la vue d'ensemble, consultez notre guide pilier investir en France depuis l'étranger, ainsi que nos pages dédiées à la fiscalité des revenus fonciers et à la plus-value du non-résident.

L'IFI n'est dû que si le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Ce seuil, identique pour les résidents et les non-résidents, s'apprécie pour ces derniers sur les seuls biens français. Une fois le seuil franchi, l'impôt se calcule selon un barème progressif qui s'applique dès 800 000 € (effet de seuil classique).

Le barème 2026 est inchangé : 0 % jusqu'à 800 000 € ; 0,50 % de 800 000 € à 1 300 000 € ; 0,70 % de 1 300 000 € à 2 570 000 € ; 1 % de 2 570 000 € à 5 000 000 € ; 1,25 % de 5 000 000 € à 10 000 000 € ; et 1,50 % au-delà de 10 000 000 €. Le patrimoine net taxable correspond à la valeur des biens diminuée des dettes déductibles.

Un mécanisme de décote atténue l'effet de seuil pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € : la réduction d'impôt est égale à 17 500 € − (1,25 % × valeur du patrimoine net taxable). Par ailleurs, un plafonnement existe (l'IFI cumulé à l'impôt sur le revenu ne peut excéder 75 % des revenus), mais son intérêt est en pratique limité pour la plupart des non-résidents dont les revenus mondiaux sont importants.

Prenons un cadre expatrié à Singapour. Il détient un appartement à Lyon valorisé 900 000 € et un studio à Paris valorisé 600 000 €, soit 1 500 000 € de valeur brute. Il a financé l'achat lyonnais par un crédit dont le capital restant dû au 1er janvier s'élève à 250 000 €. Aucun de ces biens n'est sa résidence principale (qui se trouve à Singapour), donc pas d'abattement de 30 %.

Son patrimoine net taxable ressort à 1 500 000 € − 250 000 € = 1 250 000 €. Étant inférieur à 1 300 000 €, il n'est pas redevable de l'IFI cette année-là. Cet exemple illustre le rôle décisif des dettes déductibles : sans le crédit, le patrimoine net atteindrait 1 500 000 €, et l'IFI serait dû. Le calcul se referait chaque 1er janvier, au fil de l'amortissement du prêt et de l'évolution des valeurs.

Cet exemple est volontairement simplifié et ne constitue pas un conseil personnalisé : les valorisations, l'éligibilité des dettes et l'articulation avec la convention applicable doivent être vérifiées au cas par cas. Le recours au crédit pour financer un achat français est aussi un levier de structuration ; voir notre page crédit immobilier expatrié.

Le calcul de l'IFI se fait sur une base nette. Seules les dettes existant au 1er janvier et affectées aux biens taxables sont déductibles. Pour un non-résident, cela signifie que seuls les emprunts liés à l'immobilier français peuvent venir en diminution de l'assiette française. Un crédit relatif à un bien étranger, lui-même hors assiette, n'est pas déductible.

Sont notamment déductibles les emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, les travaux d'amélioration ou de reconstruction des biens imposables, ainsi que certaines impositions afférentes à ces biens. Lorsqu'une dette ne se rapporte que partiellement à un bien taxable, la déduction est limitée à la fraction correspondant à la valeur taxable. Des règles spécifiques encadrent les prêts in fine et les prêts familiaux pour éviter les montages purement fiscaux.

Le financement à crédit reste donc un paramètre central de l'exposition à l'IFI pour l'investisseur expatrié, à la fois pour optimiser un projet et pour conserver de la trésorerie. La domiciliation des loyers et du prêt sur un compte bancaire non-résident facilite la gestion, sous réserve de justifier l'origine des fonds (réglementation LCB-FT).

Détenir l'immobilier français via une société ne le fait pas sortir de l'assiette IFI. Les parts de sociétés à prépondérance immobilière sont taxables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des immeubles situés en France. Une SCI familiale détenant un immeuble parisien est donc prise en compte pour la quote-part de l'associé non-résident, qu'il s'agisse d'une société française ou étrangère.

Le choix de la structure influence surtout la déductibilité des dettes (des règles anti-abus limitent la prise en compte de certains comptes courants d'associé et prêts intragroupe), la transmission et la fiscalité des revenus. Une SCI à l'IR reste transparente pour l'IFI ; une SCI à l'IS modifie la fiscalité des loyers et des plus-values, sans pour autant supprimer l'IFI sur la valeur des parts représentative de l'immobilier.

L'arbitrage entre détention directe, SCI à l'IR et SCI à l'IS pour expatrié doit être pensé globalement (revenus, plus-value, transmission, IFI). Le démembrement des parts est un autre levier : voir notre page démembrement et transmission.

Le droit interne français (article 964 du CGI) pose le principe d'une taxation des seuls biens français du non-résident. Mais une convention fiscale bilatérale peut moduler ce résultat. Certaines conventions comportent une clause sur la fortune qui répartit le droit d'imposer ; d'autres restent silencieuses, laissant jouer le droit interne. La convention prévaut toujours sur la loi interne lorsqu'elle est applicable.

En pratique, pour l'immobilier situé en France, les conventions confirment le plus souvent le droit d'imposer de la France, conformément au principe de taxation au lieu de situation des immeubles. L'enjeu conventionnel concerne davantage l'élimination d'une éventuelle double imposition côté pays de résidence et le traitement des parts de sociétés. Chaque convention ayant ses propres définitions, il faut vérifier le texte applicable au cas par cas.

Ne raisonnez jamais sur l'IFI en isolant le droit français : la lecture de la convention conditionne aussi vos revenus fonciers, vos plus-values et la CSG/CRDS. Notre page convention fiscale et double imposition détaille la méthode de lecture.

En cas de retour en France, vous redevenez résident fiscal (article 4 B du CGI) et basculez vers l'imposition mondiale de votre patrimoine immobilier. L'article 964 du CGI prévoit toutefois une exonération temporaire des biens immobiliers situés à l'étranger jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant l'installation, pour qui n'a pas été résident fiscal français au cours des cinq années civiles précédentes. Cette fenêtre est un levier puissant pour les patrimoines importants.

Côté transmission, attention à ne pas confondre IFI et droits de succession. Quelle que soit la résidence du défunt, un immeuble situé en France est soumis aux droits de mutation à titre gratuit français (article 750 ter du CGI), sous réserve de la convention applicable en matière de successions. La loi civile applicable (règlement européen 650/2012) ne détermine pas la fiscalité : voir notre page succession internationale et immobilier.

Le démembrement est un autre outil structurant : en principe, l'usufruitier est redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété du bien. La donation de la nue-propriété de parts de SCI peut alléger l'assiette future tout en organisant la transmission, mais elle doit s'articuler avec les règles de plus-value (article 244 bis A) et la convention applicable. Ces stratégies, comme le statut LMNP non-résident, méritent un audit personnalisé par un conseil.