Expatrié au Vietnam : comment investir dans l'immobilier en France en 2026

De plus en plus de Français s'installent à Hô Chi Minh-Ville ou à Hanoï, portés par le dynamisme économique de l'Asie du Sud-Est. Pour la fiscalité française, ce qui compte n'est pas votre nationalité mais votre résidence fiscale : dès lors que votre foyer est au Vietnam, vous êtes un non-résident. Et comme le Vietnam se situe hors de l'Union européenne, de l'EEE et de la Suisse, vous relevez du régime non-résident le moins favorable sur deux points clés : prélèvements sociaux pleins et obligation de représentant fiscal à la revente.

Cette qualification ne vous empêche en rien d'investir : l'immobilier français reste pleinement accessible aux non-résidents, y compris pour acheter, louer et financer. Elle change surtout le coût fiscal de votre projet, qu'il faut anticiper dès le départ. Pour le cadre général, consultez notre hub investissement immobilier pour expatrié et la fiche dédiée aux prélèvements sociaux UE vs hors UE.

Avant toute chose, gardez en tête que la situation d'un expatrié dépend de sa composition de revenus mondiaux et de la durée de détention envisagée. Les principes ci-dessous sont une base : un conseiller en gestion de patrimoine doit valider votre cas précis.

Les loyers d'un bien situé en France sont imposables en France, quel que soit votre pays de résidence. En location nue, vos revenus fonciers nets sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable (revenus 2025), puis 30 % au-delà. Si votre taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux est inférieur, vous pouvez opter pour ce taux moyen, souvent avantageux quand vos revenus au Vietnam sont modestes en euros.

À cet impôt s'ajoutent les prélèvements sociaux. Résident hors UE, vous ne bénéficiez pas de l'exonération partielle de CSG/CRDS dite « de Ruyter » : vous payez le taux plein de 17,2 % en location nue (et 18,6 % en meublé). C'est l'écart structurel avec un expatrié européen, taxé lui à 7,5 %. Le détail figure dans notre guide fiscalité des revenus fonciers du non-résident et sur l'exonération de CSG-CRDS.

En meublé, le statut LMNP non-résident reste accessible et permet d'amortir le bien (amortissement linéaire par composants). Attention : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (hors résidences gérées), ce qui peut réduire l'avantage à long terme.

Une convention de non-double imposition lie la France et le Vietnam. Signée à Hanoï le 10 février 1993, elle est entrée en vigueur le 1er juillet 1994 et reste applicable en 2026. Conforme au modèle OCDE, elle prévoit que les revenus et plus-values immobiliers sont imposables dans l'État où le bien est situé. Concrètement, vos loyers et plus-values français restent imposables en France ; le Vietnam élimine, le cas échéant, la double imposition selon ses propres règles.

La fiche officielle « Vous résidez au Vietnam » de l'administration fiscale confirme que vous devez déclarer en France les « revenus (loyers, plus-values…) tirés d'immeubles situés en France ». Vous restez donc redevable en France de l'impôt et des prélèvements sociaux sur ces revenus, indépendamment de votre fiscalité vietnamienne.

Une convention ne supprime pas l'impôt : elle répartit le droit d'imposer entre les deux États et évite que le même revenu soit taxé deux fois. Pour comprendre le mécanisme du crédit d'impôt et de l'élimination, voyez notre article convention fiscale et double imposition immobilière. Vérifiez toujours votre situation côté vietnamien avec un conseiller local.

À la revente, la plus-value immobilière d'un non-résident relève du prélèvement de l'article 244 bis A : 19 % pour une personne physique, majoré des prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention de droit commun (exonération d'impôt après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans). Le régime est détaillé dans notre guide plus-value immobilière du non-résident.

Point spécifique aux résidents hors UE comme le Vietnam : le représentant fiscal accrédité est obligatoire dès que le prix de cession dépasse 150 000 €. Ce tiers agréé garantit à l'administration le calcul et le paiement de la plus-value ; sa rémunération (souvent un pourcentage du prix) est à intégrer dans votre budget de sortie. La dispense réservée aux vendeurs domiciliés dans l'UE/EEE ne s'applique pas au Vietnam.

Pour tout savoir sur cette formalité, son coût et les prestataires, consultez notre fiche représentant fiscal accrédité du non-résident. Anticipez-la dès l'achat : elle conditionne la rentabilité nette de votre opération en cas de revente.

Obtenir un crédit immobilier depuis le Vietnam est possible, mais sélectif. Peu d'établissements financent les non-résidents hors UE ; ceux qui le font demandent généralement un apport renforcé, des garanties solides, parfois l'ouverture d'un compte en France et la domiciliation d'une partie des revenus. Un dossier avec des revenus libellés en euros ou en dollars est instruit plus facilement qu'un dossier 100 % en dong vietnamien (VND).

Le risque de change est réel : vous percevez vos revenus en VND mais remboursez un prêt et payez vos impôts en euros. Une dépréciation du dong renchérit mécaniquement vos échéances. Emprunter en euros, conserver une épargne de précaution en euros et raisonner en taux d'effort prudent limitent ce risque. Notre guide crédit immobilier expatrié recense les banques qui prêtent et leurs exigences.

Selon votre patrimoine et votre stratégie, une SCI à l'impôt sur les sociétés peut parfois structurer l'achat ; ce choix a des conséquences fiscales lourdes (notamment sur la plus-value) et doit impérativement être arbitré avec un conseiller avant de signer.

Entre l'Asie et la France, le décalage horaire (5 à 6 heures selon la saison) et l'éloignement compliquent toute gestion directe : visites, états des lieux, sinistres et relances ne peuvent pas attendre votre réveil. La solution la plus robuste est le mandat de gestion locative confié à une agence, qui prend en charge la mise en location, l'encaissement des loyers, la relation locataire et les imprévus. Voyez notre guide gestion locative à distance pour expatrié.

Côté impôts, tout se fait en ligne : votre interlocuteur est le service des impôts des particuliers non-résidents, et la déclaration se réalise depuis votre espace sur impots.gouv.fr. Le calendrier déclaratif et les cases spécifiques (notamment pour les prélèvements sociaux) sont décrits dans notre article déclarer ses revenus fonciers depuis l'étranger.

Le choix de la localisation du bien compte aussi : une ville à forte demande locative sécurise les loyers et facilite la revente. Notre comparatif des meilleures villes où investir en expatrié aide à arbitrer entre rendement, liquidité et gestion.

Pour un expatrié au Vietnam qui veut s'exposer à l'immobilier français sans gérer de locataire, la SCPI (société civile de placement immobilier) est souvent la voie la plus simple. Vous achetez des parts d'un parc immobilier diversifié géré par une société spécialisée ; aucune recherche de locataire, aucun travaux, aucun appel de nuit lié au décalage horaire. Le ticket d'entrée est modéré et permet de fractionner l'investissement.

Sur le plan fiscal, les revenus de SCPI de source française sont des revenus fonciers : ils suivent les mêmes règles que la location nue — taux minimum d'imposition de 20 % et prélèvements sociaux pleins de 17,2 % pour un résident hors UE. Notre guide SCPI pour non-résident détaille les modalités de souscription et de déclaration depuis l'étranger.

La SCPI n'offre aucune garantie de capital ni de rendement et reste un placement de moyen-long terme : la valeur des parts et les distributions varient. Comme pour tout investissement, faites valider l'adéquation à votre profil et à votre horizon par un conseiller avant de souscrire.

Prenons un exemple illustratif (hypothèses simplifiées, hors prêt). Un expatrié à Hô Chi Minh-Ville détient un appartement loué nu en France générant 12 000 € de loyers annuels, avec 3 000 € de charges déductibles, soit un revenu foncier net de 9 000 €. Ce montant restant sous le seuil de 29 579 €, l'impôt au taux minimum de 20 % ressort à 1 800 €.

Les prélèvements sociaux pleins de 17,2 % s'ajoutent : 9 000 € × 17,2 % = 1 548 €. Le prélèvement total atteint donc environ 3 348 €, soit près de 37 % du revenu net foncier. À titre de comparaison, un expatrié européen sur le même bien (PS à 7,5 %) paierait environ 675 € de prélèvements sociaux : l'écart « hors UE » dépasse ici 870 € par an.

Deux leviers peuvent réduire la facture : l'option pour le taux moyen si vos revenus mondiaux sont faibles, et le choix du meublé en LMNP pour amortir le bien (en gardant à l'esprit la réintégration des amortissements à la revente depuis 2025, et des PS à 18,6 %). Ces chiffres sont des ordres de grandeur : faites établir une simulation personnalisée avant de décider.