Investir dans l'immobilier en France depuis le Maroc en 2026

Aucune règle n'interdit à une personne résidant au Maroc d'acheter de l'immobilier en France. La vraie question n'est pas l'accès, mais le statut fiscal : depuis le Maroc, vous êtes non-résident hors Union européenne et hors Espace économique européen. C'est ce point qui change tout par rapport à un expatrié installé en Espagne, en Italie ou en Allemagne.

Concrètement, l'immobilier français reste imposable en France quel que soit votre pays de résidence : c'est le principe de territorialité confirmé par la convention bilatérale. Vous déclarez et payez en France l'impôt sur les loyers et sur la plus-value, puis le Maroc applique son propre mécanisme pour éviter la double imposition.

Le coût fiscal d'un investissement piloté depuis Rabat ou Casablanca diffère donc sensiblement de celui d'un investissement piloté depuis Lisbonne ou Berlin. Pour une vue d'ensemble du sujet, consultez notre guide pilier Investir en France depuis l'étranger, qui replace le cas marocain dans le panorama des non-résidents.

Sur les revenus fonciers et les plus-values, deux couches de prélèvement coexistent en France : l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Pour ces derniers, une exonération de CSG et de CRDS existe, mais elle est strictement réservée aux personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale dans l'UE, l'EEE ou la Suisse. Ces affiliés ne paient alors que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Le Maroc étant hors de cette zone, l'investisseur résident marocain ne bénéficie d'aucune exonération : il supporte les prélèvements sociaux pleins, soit 17,2 % sur la location nue et 18,6 % sur la location meublée (taux applicable aux revenus à compter de 2025). C'est l'écart majeur avec un expatrié européen, qui peut représenter près de 10 points de prélèvement en plus.

Cette différence se retrouve aussi sur la plus-value. Pour comprendre le mécanisme et les cas d'exonération, voyez nos pages dédiées CSG/CRDS du non-résident et fiscalité non-résident des revenus fonciers.

Les loyers de source française perçus par un non-résident sont soumis à un taux minimum d'imposition : 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable (seuil applicable aux revenus 2025), puis 30 % au-delà de ce seuil. Ce taux minimum vise à éviter qu'un non-résident soit moins imposé qu'un résident à revenus équivalents.

Vous pouvez toutefois demander l'application de votre taux moyen mondial s'il est plus favorable : il faut alors déclarer l'ensemble de vos revenus de toutes sources pour permettre à l'administration de calculer ce taux. Pour des revenus fonciers modestes, le taux moyen est souvent plus avantageux que les 20 % de plancher.

À cet impôt s'ajoutent les prélèvements sociaux pleins évoqués plus haut. En location meublée non professionnelle, le régime LMNP reste accessible au non-résident, avec un effet d'amortissement important ; gardez toutefois en tête que l'amortissement déduit est désormais réintégré dans le calcul de la plus-value pour les cessions à compter du 15 février 2025 (hors résidences gérées). Détails dans notre page LMNP non-résident.

La convention fiscale entre la France et le Maroc a été signée le 29 mai 1970. C'est l'une des plus anciennes conventions en vigueur, ce qui justifie une vigilance particulière : certaines de ses stipulations peuvent surprendre par rapport aux standards récents. Elle attribue à la France le droit d'imposer les revenus et plus-values des biens immobiliers situés en France (articles 9 et 24).

Pour éliminer la double imposition, l'article 25 retient un mécanisme de crédit d'impôt côté marocain : le revenu est imposé en France, puis pris en compte au Maroc avec un crédit correspondant à l'impôt français. C'est une logique différente de la méthode dite d'"exonération avec taux effectif" qu'on rencontre dans d'autres conventions.

Vu l'ancienneté du texte, la règle d'or est de faire vérifier au cas par cas l'application concrète à votre situation, idéalement avec un conseil connaissant les deux fiscalités. Notre page convention fiscale et double imposition détaille la logique générale de ces mécanismes.

À la revente, la plus-value immobilière d'un non-résident relève de l'article 244 bis A du Code général des impôts : un prélèvement de 19 % au titre de l'impôt, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (pleins pour un résident du Maroc, hors UE/EEE). Des abattements pour durée de détention s'appliquent et conduisent, à terme, à une exonération d'impôt après une longue détention.

Point spécifique au statut hors UE : la désignation d'un représentant fiscal accrédité en France est obligatoire dès que le prix de cession dépasse 150 000 € par vendeur. Ce représentant, agréé par l'administration, vérifie le calcul de la plus-value, signe la déclaration et engage sa responsabilité ; sa rémunération est généralement proportionnelle au prix de vente. La dispense ne joue pas pour le Maroc, contrairement à un cédant résident de l'UE/EEE.

La désignation n'est cependant pas requise lorsque la plus-value est totalement exonérée (par exemple au titre de la durée de détention), ou lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 €. Pour anticiper ce poste, consultez notre page plus-value du non-résident (244 bis A).

Prenons un investisseur résident au Maroc qui perçoit 12 000 € de revenu foncier net imposable par an sur un appartement loué nu en France. Étant sous le seuil de 29 579 €, il relève du taux minimum de 20 % (sauf taux moyen plus favorable), soit environ 2 400 € d'impôt sur le revenu.

S'y ajoutent les prélèvements sociaux pleins de 17,2 %, soit environ 2 064 €. Le prélèvement global avoisine donc 4 464 €, soit près de 37 % du revenu net. À titre de comparaison, un expatrié affilié en UE/EEE n'aurait payé que 7,5 % de prélèvements sociaux : c'est tout le poids du statut hors UE.

Ces chiffres sont une illustration pédagogique, pas une promesse de rendement : le résultat réel dépend de vos charges, de votre situation globale et de l'arbitrage taux minimum / taux moyen. Aucune donnée de marché (prix au m², rendement) n'est garantie ici et doit être étudiée bien par bien.

La détention directe reste la plus simple pour un premier investissement piloté à distance. Au-delà, la SCI à l'impôt sur les sociétés peut intéresser un investisseur visant la capitalisation plutôt que la distribution immédiate de loyers, mais elle change la logique fiscale (notamment sur la plus-value et la sortie). Nous la détaillons dans SCI à l'IS pour expatrié.

Pour une approche réellement passive depuis le Maroc, les SCPI sont souvent pertinentes : aucun locataire à gérer, ticket d'entrée plus faible, mutualisation. Les revenus de SCPI françaises sont des revenus fonciers, donc soumis aux prélèvements sociaux pleins pour un résident hors UE ; les SCPI investies en Europe relèvent de la fiscalité du pays de l'actif, souvent sans prélèvements sociaux français. Voyez notre page SCPI pour non-résident.

Notez aussi l'IFI : un non-résident reste imposable à l'impôt sur la fortune immobilière sur ses seuls actifs immobiliers situés en France, au-delà du seuil applicable. Ce paramètre compte pour les patrimoines significatifs (voir IFI du non-résident).

Investir depuis le Maroc impose une organisation rigoureuse : procuration pour la signature, mandat de gestion locative, banque française opérationnelle, et un interlocuteur de confiance pour les arbitrages. La distance n'est pas un obstacle si la chaîne d'acteurs est bien calée ; c'est précisément le rôle d'un cabinet indépendant comme CPIM, qui sélectionne et pilote l'opération de bout en bout.

Le financement mérite d'être préparé en amont : les banques restent plus sélectives avec les non-résidents hors UE, et les revenus en dirham peuvent compliquer l'analyse. Un courtier spécialisé expatriés est souvent décisif ; nos repères sont réunis dans crédit immobilier expatrié.

Côté localisation, mieux vaut privilégier des marchés liquides et bien loués. Lyon en est un bon exemple, détaillé dans investir à Lyon, et notre comparatif meilleures villes pour un expatrié aide à arbitrer. Enfin, le cadre marocain rejoint celui d'autres destinations hors UE comme la Thaïlande ou Israël : prélèvements sociaux pleins et représentant fiscal au même seuil de 150 000 €.