Loyers peu fiscalisés.
Mécanique sobre.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s'applique à toute personne physique qui loue un logement meublé et dont les recettes annuelles n'excèdent ni 23 000 €, ni 50 % des revenus du foyer. C'est l'un des régimes les plus utilisés pour optimiser fiscalement un investissement locatif, grâce notamment au mécanisme d'amortissement du bien.

• Amortissement du bien et du mobilier : le bien s'amortit sur 20 à 30 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans. Cet amortissement vient réduire le résultat imposable sans être une sortie de trésorerie réelle.
• Déduction des charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance et travaux d'entretien sont déductibles.
• Loyers peu ou pas fiscalisés : l'addition amortissement + charges neutralise souvent le résultat imposable pendant plusieurs années.
• Exclusion possible de l'IFI : sous conditions strictes liées au statut LMP, le bien peut être exclu de l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière.

• Obligation d'ameublement complet : un décret fixe la liste du mobilier obligatoire pour qualifier la location de « meublée ».
• Pas d'économie d'impôt immédiate : à la différence d'un Pinel, le LMNP optimise les revenus locatifs, pas directement l'impôt sur le revenu global.
• Turn-over plus fréquent : les baux meublés sont d'un an (ou 9 mois pour étudiants), avec des rotations locatives plus élevées qu'en vide.
• Pas d'achat via SCI classique : la location meublée est une activité commerciale, incompatible avec une SCI à l'IR sans option pour l'IS (option irrévocable).
• Réforme 2025 : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente doit désormais être intégrée dans la stratégie globale.

En régime réel, le bâti ne s'amortit pas en une seule masse. La pratique comptable consiste à ventiler le prix en composants, chacun amorti sur une durée d'usage différente. Le terrain, lui, n'est jamais amortissable. Les durées et quote-parts ci-dessous sont indicativeset illustrent une décomposition usuelle : elles doivent être ajustées au bien réel.

Le LMNP est particulièrement adapté à un investisseur qui recherche un cash-flow locatif peu ou pas fiscalisé, qui dispose d'une capacité d'endettement, et qui inscrit son opération dans un horizon moyen à long terme. Il est souvent couplé à d'autres briques patrimoniales (résidence principale, assurance-vie, contrat de capitalisation) pour équilibrer le portefeuille global.