Investir dans l'immobilier en France depuis les Pays-Bas : le guide fiscal 2026 du résident néerlandais

Les Pays-Bas font partie de l'Union européenne, et ce statut change concrètement la fiscalité de votre investissement immobilier en France. Le législateur français réserve aux résidents de l'UE, de l'Espace économique européen (EEE) et de la Suisse plusieurs régimes de faveur qui ne s'appliquent pas aux investisseurs installés hors de cette zone : exonération de CSG/CRDS sur les revenus du patrimoine, dispense de représentant fiscal à la revente, et accès aux mêmes abattements de plus-value que les résidents français.

Pour la nombreuse communauté de Français établie aux Pays-Bas (Amsterdam, La Haye, Rotterdam, Eindhoven), investir dans la pierre en France reste donc particulièrement lisible : vous conservez un actif en euros, dans un cadre juridique connu, tout en bénéficiant du traitement le plus favorable réservé aux non-résidents européens. Pour une vue d'ensemble du sujet, consultez notre guide pilier investissement immobilier pour expatriés.

Attention toutefois : être de nationalité française ne suffit pas. Ce qui compte, c'est votre résidence fiscale et, pour l'exonération sociale, votre affiliation à un régime de sécurité sociale d'un État de l'UE/EEE/Suisse. Un Français affilié au régime néerlandais coche ces cases ; un Français affilié hors de cette zone, non.

C'est l'avantage le plus tangible du statut UE. En principe, les revenus fonciers et les plus-values immobilières de source française supportent des prélèvements sociaux de 17,2 %. Mais depuis la jurisprudence de Ruyter, les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale obligatoire d'un autre État de l'UE/EEE/Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS. Affilié au régime néerlandais, vous ne payez alors que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.

L'économie est immédiate : sur 10 000 € de revenus fonciers nets, les prélèvements sociaux passent d'environ 1 720 € à 750 €. Cette exonération se demande en cochant les cases 8SH/8SI de la déclaration 2042 C ; il faut pouvoir justifier de l'affiliation néerlandaise. Le mécanisme et son comparatif chiffré sont détaillés dans notre article dédié à l'exonération de CSG/CRDS du non-résident.

Pour situer cet avantage par rapport aux investisseurs installés hors d'Europe, qui restent à 17,2 % (et même 18,6 % en location meublée), voyez notre comparatif des prélèvements sociaux UE / hors UE. L'écart est l'une des principales raisons pour lesquelles le statut de résident européen est un atout durable.

Un bien situé en France génère des revenus imposables en France, quel que soit le pays de résidence du propriétaire : c'est la règle universelle de l'imposition des revenus immobiliers au lieu de situation de l'immeuble. En location nue, vos loyers nets relèvent du barème de l'impôt sur le revenu, avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, puis 30 % au-delà.

Vous pouvez demander l'application du taux moyen : l'administration recalcule l'impôt comme si l'ensemble de vos revenus mondiaux (y compris néerlandais) étaient imposés en France, et applique ce taux moyen à vos seuls revenus français s'il est inférieur à 20 %. C'est souvent intéressant pour les revenus modestes. Le détail du calcul figure dans notre guide fiscalité des revenus fonciers du non-résident.

La déclaration s'effectue depuis l'étranger via votre espace impots.gouv.fr, sur les formulaires 2042 et 2044 (régime réel) ou en micro-foncier si vous êtes éligible. Notre article déclarer ses revenus fonciers depuis l'étranger reprend pas à pas la marche à suivre pour un résident néerlandais.

La France et les Pays-Bas sont liés par une convention fiscale destinée à éviter la double imposition. La convention applicable est celle signée le 16 mars 1973, entrée en vigueur le 29 mars 1974, modifiée par un avenant de 2004 puis par la convention multilatérale de l'OCDE (instrument BEPS). Une nouvelle convention a fait l'objet de négociations ces dernières années, mais à notre connaissance le texte de 1973 reste celui en vigueur ; nous vous recommandons de faire vérifier l'état du texte applicable par un conseiller au moment de votre opération.

Conformément au modèle OCDE que suit cette convention, les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où se situe l'immeuble, donc en France. Les Pays-Bas, État de résidence, éliminent ensuite la double imposition selon leur propre méthode (réduction/exonération avec progressivité). Concrètement, vous payez l'impôt français sur vos loyers, et le fisc néerlandais en tient compte pour ne pas vous taxer deux fois sur la même assiette.

Le fonctionnement précis (qui impose quoi, et comment l'autre État neutralise la double charge) dépend de la nature du revenu. Pour comprendre la mécanique générale, voyez notre article convention fiscale et double imposition immobilière. Côté néerlandais, faites valider votre déclaration locale par un fiscaliste, car les modalités d'élimination relèvent du droit interne des Pays-Bas.

À la revente, la plus-value immobilière d'un non-résident personne physique est soumise au prélèvement de l'article 244 bis A, au taux de 19 %, majoré des prélèvements sociaux (réduits à 7,5 % pour vous, affilié aux Pays-Bas). Vous bénéficiez des abattements pour durée de détention de droit commun : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et exonération de prélèvements sociaux après 30 ans, comme un résident français.

Avantage majeur du statut UE : la dispense de représentant fiscal accrédité. Pour un vendeur domicilié hors UE/EEE, ce représentant est obligatoire dès que le prix de cession dépasse 150 000 €, ce qui représente un coût et un délai. Résident des Pays-Bas, vous en êtes dispensé, quel que soit le montant de la vente. Le sujet est traité en détail dans nos guides plus-value immobilière du non-résident et représentant fiscal accrédité.

Cette dispense simplifie nettement la cession : pas d'honoraires de représentant (souvent calculés en pourcentage du prix), un dossier plus léger et un règlement plus rapide chez le notaire. C'est un argument concret pour les investisseurs néerlandais qui anticipent une revente à moyen terme.

Vous investissez en euros depuis un pays de la zone euro : il n'y a donc aucun risque de change. Vos revenus, vos mensualités de crédit et la valeur de votre bien évoluent dans la même devise. C'est un confort que n'ont pas les expatriés rémunérés en dollars, en livres ou en francs suisses, dont le rendement réel peut être amputé par les variations monétaires.

Côté financement, plusieurs banques françaises prêtent aux non-résidents, y compris européens, mais avec des conditions spécifiques : apport généralement plus élevé, étude de revenus en euros facilitée, et exigences documentaires renforcées. Notre article crédit immobilier expatrié recense les établissements actifs et les critères usuels.

Bon à savoir : recourir à un crédit en France peut aussi présenter un intérêt patrimonial pour les contribuables concernés par l'IFI du non-résident (seuil de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net taxable en France), car le passif vient en déduction de l'assiette. À arbitrer avec un conseiller selon votre situation globale.

Les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier français sans gestion locative directe, ce qui est précieux à distance. Pour un résident des Pays-Bas, les revenus distribués (revenus fonciers de source française) suivent la même logique fiscale que la détention en direct : imposition en France, prélèvements sociaux réduits à 7,5 % grâce à votre affiliation européenne. Les modalités déclaratives propres aux parts sont décrites dans notre guide SCPI pour non-résident.

La SCI est utile pour acheter à plusieurs, organiser une transmission ou structurer un patrimoine. Le choix entre SCI à l'IR (transparente) et SCI à l'IS (amortissement possible, mais fiscalité de sortie spécifique) a des conséquences importantes pour un non-résident ; nous le détaillons dans SCI à l'IS pour expatrié. L'interaction avec la convention franco-néerlandaise mérite une analyse au cas par cas.

La location meublée non professionnelle (LMNP) reste accessible aux non-résidents et offre l'amortissement linéaire par composants. Attention : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (sauf résidences gérées éligibles). Voyez notre guide LMNP pour non-résident avant d'arbitrer entre nu et meublé.

Prenons un investisseur affilié au régime de sécurité sociale néerlandais qui perçoit 9 000 € de revenus fonciers nets annuels sur un studio en France (location nue), sans autre revenu de source française. L'impôt sur le revenu est calculé au taux minimum de 20 %, soit 1 800 €. Les prélèvements sociaux, réduits à 7,5 % grâce à l'exonération CSG/CRDS, s'élèvent à 675 €. Charge fiscale française totale : environ 2 475 €.

À situation identique, un investisseur résidant hors UE supporterait 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 1 548 € au lieu de 675 € : près de 870 € de plus chaque année pour les mêmes loyers. Si l'investisseur d'Amsterdam a des revenus mondiaux modestes, l'option pour le taux moyen pourrait encore réduire la part d'impôt sur le revenu sous les 20 %.

Ce calcul est volontairement simplifié et ne tient pas compte de votre imposition néerlandaise ni des déductions réelles (intérêts d'emprunt, travaux). Il illustre seulement l'effet du statut UE. Faites établir une simulation personnalisée par un conseiller en gestion de patrimoine et un fiscaliste néerlandais avant de vous engager.