Combien puis-je emprunter ?

Ce simulateur estime combien vous pouvez emprunter à partir de vos revenus, charges et du loyer attendu. Le repère clé : le taux d'endettement reste plafonné à 35 % des revenus nets, assurance comprise, sur une durée généralement limitée à 25 ans. Le résultat est indicatif ; une banque affine selon votre reste à vivre et votre profil.

Le calcul part de votre taux d'endettement. On additionne toutes les mensualités de crédit (immobilier en projet, prêts en cours, assurance emprunteur comprise) puis on les rapporte à vos revenus nets. Ce ratio ne doit pas dépasser 35 %selon le cadre fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière. Les loyers attendus d'un investissement locatif sont pris en compte de façon prudente, souvent retenus à hauteur de 70 % pour absorber vacance et charges.

La duréejoue ensuite : plus elle s'allonge (jusqu'à 25 ans en général, parfois 27 ans avec différé pour le neuf en VEFA ou un bien à rénover), plus la mensualité baisse et plus le capital empruntable monte, au prix d'un coût total d'intérêts supérieur. À partir de la mensualité maximale tolérée, on remonte au capital correspondant pour la durée et le taux retenus.

Ces repères sont indicatifs : chaque banque applique sa propre grille (reste à vivre, saut de charge, taux proposé). Pour valider le montant réellement finançable sur votre dossier, un conseiller CPIM ou un courtier confronte cette estimation aux critères de la banque la plus adaptée.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière a normé l'octroi des crédits immobiliers depuis 2022 par la recommandation S-règles d'endettement bancaire-2021-7 : endettement maximum 35 % des revenus nets (toutes mensualités confondues, hors loyers perçus à 70 %), durée maximum 25 ans (27 ans avec différé pour les VEFA et les biens à rénover).

Les banques disposent d'une marge de dérogation de 20 % de leur production trimestrielle pour des dossiers atypiques (primo-accédants jeunes, résidences principales notamment). Au-delà, le dossier doit respecter strictement les seuils.

Cette estimation est indicative : une banque considère également votre reste à vivre (~750-900 € par personne), votre épargne résiduelle après opération, votre stabilité professionnelle (CDI hors période d'essai), votre comportement bancaire (pas d'incident sur 12 mois), et votre âge en fin de prêt (généralement plafonné à 75 ans).

Pour un avis qualifié sur votre dossier, un courtier en crédit ou un conseiller patrimonial CPIM affine en intégrant ces paramètres et oriente vers la banque la plus probable d'accepter l'opération telle qu'elle est structurée.