Investir dans l'immobilier en France depuis l'Italie en 2026

Investir dans l'immobilier en France depuis l'Italie obéit aux règles applicables à tout non-résident : l'immeuble situé en France y reste imposable. Mais en tant que résident d'un État de l'Union européenne, vous bénéficiez de deux avantages décisifs par rapport aux résidents de pays tiers : l'exonération de CSG et de CRDS et la dispense de représentant fiscal à la revente.

Concrètement, ces deux mécanismes allègent à la fois la fiscalité annuelle des loyers et le coût de sortie. C'est ce qui distingue un résident en Italie, en Espagne ou en Allemagne d'un résident au Maroc, en Thaïlande ou en Israël, qui subit les prélèvements sociaux pleins et doit désigner un représentant fiscal au-delà de 150 000 €.

Pour une vue d'ensemble du sujet, consultez notre guide pilier investir en France depuis l'étranger. La logique est proche de celle décrite pour les voisins européens : depuis l'Espagne ou depuis l'Allemagne.

C'est l'atout majeur du résident UE. Depuis 2019, les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'UE, de l'EEE ou de Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS sur leurs revenus du patrimoine de source française. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû, au lieu des 17,2 % de prélèvements sociaux pleins.

Un résident en Italie affilié au régime italien (ou détaché, ou pensionné d'un régime italien) entre dans ce cadre. Il faut pouvoir le justifier auprès de l'administration française, généralement via un formulaire A1 ou S1 attestant l'affiliation dans un État membre.

Cette exonération vaut aussi bien pour les loyers que pour les plus-values immobilières. Pour le détail des conditions et des justificatifs, voyez notre page dédiée CSG/CRDS du non-résident.

Les revenus fonciers (location nue) ou les BIC (location meublée) de source française sont déclarés en France. Le revenu net est soumis au barème progressif avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable (revenus 2025), puis 30 % au-delà de ce seuil.

Vous pouvez toutefois opter pour le taux moyen : si le taux résultant de l'application du barème à l'ensemble de vos revenus mondiaux est inférieur, c'est lui qui s'applique. Pour des revenus français modestes, cette option est souvent plus avantageuse que le taux minimum de 20 %. L'administration ne l'applique que si elle vous est favorable.

S'ajoutent les prélèvements sociaux : pour un résident en Italie affilié au régime italien, 7,5 % seulement. Tous les détails de calcul figurent dans notre guide fiscalité non-résident des revenus fonciers.

À la cession, la plus-value immobilière d'un non-résident personne physique est soumise au prélèvement de l'article 244 bis A du CGI au taux de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (7,5 % pour l'affilié UE, au lieu de 17,2 %). S'appliquent les mêmes abattements pour durée de détention que pour un résident, avec exonération totale d'impôt au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Avantage clé du statut italien : aucun représentant fiscal accrédité n'est exigé. Cette obligation ne vise que les cédants établis hors UE/EEE. Un résident en Italie en est dispensé quel que soit le prix de vente, ce qui évite des honoraires de représentation parfois conséquents.

Pour le mécanisme complet (calcul, abattements, surtaxe sur les fortes plus-values), reportez-vous à notre page plus-value du non-résident (244 bis A).

La France et l'Italie sont liées par une convention fiscale signée le 5 octobre 1989. Comme dans le modèle OCDE, les revenus d'un bien immobilier sont imposables dans l'État où le bien est situé : pour un appartement à Lyon ou Paris, c'est donc la France qui impose en premier.

L'Italie, en tant qu'État de résidence, peut également prendre en compte ces revenus, mais élimine la double imposition selon son droit interne, en pratique par un mécanisme de crédit d'impôt. Le résultat net dépend de votre situation fiscale italienne précise : nous ne pouvons pas affirmer un chiffre universel, car il varie au cas par cas.

La recommandation est claire : faites valider votre montage par un conseil des deux côtés de la frontière. Pour comprendre les mécanismes généraux d'élimination de la double imposition, consultez notre page convention fiscale et double imposition.

Prenons un investisseur résident à Milan qui perçoit 12 000 € de loyers nets annuels sur un studio loué nu en France, sans autre revenu de source française. Au taux minimum de 20 %, l'impôt sur le revenu ressort à 2 400 €. S'il opte pour le taux moyen et que son taux mondial est plus bas, la note diminue.

Côté prélèvements sociaux, en tant qu'affilié au régime italien, il acquitte 7,5 % soit 900 €, au lieu de 2 064 € (17,2 %) s'il était hors UE. L'économie annuelle liée au statut UE atteint ici environ 1 164 €.

Ces montants sont illustratifs et ne tiennent pas compte de votre situation réelle (autres revenus, charges déductibles, régime micro-foncier ou réel). Pour viser le rendement, le choix de la ville compte : voyez investir à Lyon et les meilleures villes pour un expatrié.

Le statut LMNP reste ouvert aux non-résidents et l'amortissement comptable réduit fortement le revenu imposable. Deux nouveautés 2026 à intégrer : les prélèvements sociaux du meublé passent à 18,6 % (mais l'affilié UE reste à 7,5 %), et depuis le 15 février 2025 les amortissements déduits sont réintégrés dans l'assiette de la plus-value, hors résidences gérées. Détails sur notre page LMNP non-résident.

Les SCPI permettent d'investir sans gestion directe : leurs revenus sont des revenus fonciers, avec les mêmes règles d'exonération CSG pour un affilié UE. Les SCPI investies hors de France relèvent souvent de la fiscalité du pays de l'actif, parfois sans prélèvements sociaux français. À vérifier au cas par cas : voyez les SCPI pour non-résident.

Pour un patrimoine important, la SCI à l'IS peut se justifier, et le seuil de l'IFI du non-résident (1,3 M€ de patrimoine immobilier français net) doit être surveillé. Pinel est fermé depuis 2025 : ne fondez aucun montage dessus.

Obtenir un crédit immobilier en résidant à l'étranger est possible mais plus exigeant. Les banques françaises analysent la stabilité des revenus, souvent libellés en euros pour un résident en Italie, demandent fréquemment un apport plus élevé et sélectionnent les profils. Certaines banques et courtiers se sont spécialisés sur les expatriés et résidents UE.

Le résident en Italie part avec un atout : revenus en euros, pas de risque de change, et proximité géographique facilitant les démarches. Anticipez la constitution du dossier et les délais, plus longs qu'en résidence française.

Notre guide crédit immobilier expatrié détaille les banques qui prêtent et les pièces à réunir. CPIM, cabinet indépendant depuis 2008, accompagne les investisseurs résidant à l'étranger sur l'ensemble du parcours, de la sélection du bien au montage fiscal.