Investir dans l'immobilier en France depuis les États-Unis en 2026

Pour un expatrié français installé aux États-Unis, acheter un bien immobilier en France ne pose aucun obstacle juridique. La vraie différence se joue sur le terrain fiscal : les États-Unis se situent hors de l'Union européenne, de l'EEE et de la Suisse. Cette localisation déclenche un régime nettement moins favorable que celui d'un expatrié en Europe, notamment sur les prélèvements sociaux.

Le principe de base est invariable : un immeuble situé en France est toujours imposable en France, que vous soyez résident ou non. Les loyers relèvent de l'impôt sur le revenu français et la plus-value du prélèvement de l'article 244 bis A du CGI. La convention fiscale franco-américaine n'efface pas cette imposition française ; elle organise seulement l'élimination de la double imposition côté américain.

Notre rôle de cabinet indépendant est de cadrer l'opération avant l'achat : choix du régime locatif, structuration patrimoniale, coût réel net d'impôt et obligations déclaratives dans les deux pays. Pour une vue d'ensemble, consultez notre guide pilier investir en France depuis l'étranger, complété ici par les spécificités américaines.

C'est le point qui pèse le plus pour un résident américain. La jurisprudence de Ruyter exonère de CSG/CRDS les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un État de l'EEE ou de la Suisse. Les États-Unis n'en font pas partie : vous ne bénéficiez donc pas de cette exonération et supportez les prélèvements sociaux pleins.

Concrètement, vos loyers de source française subissent 17,2 % de prélèvements sociaux en location nue et 18,6 % en location meublée (taux applicable aux revenus perçus à compter de 2025). Ces prélèvements s'ajoutent à l'impôt sur le revenu. À l'inverse, un expatrié en Suisse, au Luxembourg ou en Belgique ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Pour comprendre dans le détail le mécanisme d'exonération réservé à l'Europe et pourquoi il ne s'applique pas aux USA, voyez notre page dédiée CSG/CRDS non-résident. C'est un écart de près de 10 points de prélèvements qui doit être intégré dès le calcul de rentabilité.

Sur la part « impôt sur le revenu », les loyers nets français du non-résident sont soumis au barème progressif avec un taux minimum d'imposition prévu à l'article 197 A du CGI : 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, puis 30 % au-delà (barème en vigueur en 2026, indexé chaque année).

Ce taux minimum n'est pas automatique. Si le taux moyen calculé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux (français et américains) est inférieur, vous pouvez demander l'application de ce taux moyen sur vos seuls revenus de source française. L'option se sollicite chaque année via le formulaire dédié joint à la déclaration 2042. Pour un foyer à revenus modestes, l'économie peut être réelle.

Le détail du calcul, des déductions de charges et des formulaires figure dans notre dossier fiscalité non-résident des revenus fonciers. Nous recommandons de simuler les deux méthodes (taux minimum vs taux moyen) avant chaque déclaration.

La convention fiscale franco-américaine attribue le droit d'imposer les revenus immobiliers à l'État où se situe l'immeuble : la France. Vous payez donc bien votre impôt français. La double imposition est ensuite éliminée côté américain : en tant que résident fiscal des États-Unis, vous déclarez ces revenus à l'IRS mais bénéficiez d'un crédit d'impôt (Foreign Tax Credit) correspondant à l'impôt français effectivement payé.

Point notable propre à la France : l'IRS admet, sous conditions, que la CSG et la CRDS soient prises en compte dans ce crédit d'impôt américain. La mécanique exacte dépend de votre déclaration 1040, de vos autres revenus et du plafonnement du crédit. C'est un sujet qui se traite avec un fiscaliste américain : la situation doit être validée au cas par cas, nous ne fournissons pas de conseil fiscal américain.

Le fonctionnement général des conventions (exonération avec taux effectif vs crédit d'impôt) est expliqué dans notre page convention fiscale et double imposition. La logique « crédit d'impôt » du modèle américain diffère de celle de plusieurs conventions européennes.

Tout investisseur résident des États-Unis est concerné par FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act). L'accord intergouvernemental France-USA, signé le 14 novembre 2013 et approuvé par la loi n° 2014-1098 du 29 septembre 2014, oblige les banques françaises à identifier les US persons et à transmettre à l'IRS l'identité, le numéro fiscal et le solde de leurs comptes.

En pratique, le compte bancaire français que vous ouvrirez pour encaisser les loyers et gérer le crédit sera donc déclaré à l'administration américaine. Conséquence directe : vos revenus fonciers français doivent figurer dans votre déclaration américaine, sous peine d'incohérence avec les données transmises. Selon les seuils, s'ajoutent les obligations déclaratives FBAR (FinCEN 114) et le formulaire 8938.

Il ne s'agit pas d'un impôt supplémentaire mais d'une exigence de cohérence déclarative entre les deux pays. L'enjeu est d'éviter toute discordance entre ce que voit l'IRS via FATCA et ce que vous déclarez. Anticipez l'ouverture du compte et la conservation des justificatifs dès la phase d'acquisition.

À la cession, le non-résident relève du prélèvement de l'article 244 bis A du CGI : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent les 17,2 % de prélèvements sociaux (pleins, puisque hors UE/EEE), soit 36,2 % sur la plus-value imposable. S'applique aussi, le cas échéant, la surtaxe de 2 % à 6 % sur la fraction de plus-value supérieure à 50 000 € (article 1609 nonies G). Les abattements pour durée de détention restent applicables, avec exonération totale au-delà de 30 ans.

Spécificité hors UE/EEE : la désignation d'un représentant fiscal accrédité est obligatoire dès que le prix de cession dépasse 150 000 €. Ce représentant vérifie le calcul de la plus-value, dépose la déclaration et garantit le paiement de l'impôt. Il n'est pas requis si le bien est détenu depuis plus de 30 ans. Son coût (généralement un pourcentage du prix) doit être anticipé dans votre plan de sortie.

Toutes les modalités de calcul, d'abattements et de déclaration sont détaillées dans notre page plus-value immobilière non-résident (244 bis A). Un point d'attention : depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (hors résidences gérées), ce qui réduit l'avantage de ce régime à la revente.

Le financement est souvent le point bloquant. Les banques françaises restent prudentes avec les non-résidents hors zone euro et payés en dollars : risque de change, complexité du dossier, fiscalité américaine. Toutes ne prêtent pas aux résidents américains, et celles qui le font exigent généralement un apport plus élevé et des conditions renforcées.

Un dossier solide repose sur des revenus stables et documentés (fiches de paie ou tax returns américaines traduites), une épargne résiduelle après apport, et parfois une domiciliation d'une partie des avoirs. La présentation est déterminante : un courtier spécialisé non-résidents et un cabinet qui pré-structure l'opération font souvent la différence entre un refus et une offre.

Nous détaillons les banques actives, les niveaux d'apport attendus et les leviers d'optimisation dans notre guide crédit immobilier expatrié. Le crédit en euros présente un intérêt supplémentaire : il constitue une couverture naturelle contre la volatilité du taux de change euro-dollar sur la durée.

Prenons un cas indicatif et volontairement simple. Un expatrié à New York acquiert un appartement à Lyon loué nu, générant 12 000 € de loyers annuels, avec 4 000 € de charges déductibles. Le revenu foncier net imposable est de 8 000 €. À ce niveau, l'impôt français au taux minimum de 20 % représente 1 600 €, et les prélèvements sociaux à 17,2 % ajoutent 1 376 €, soit 2 976 € de prélèvements français avant prise en compte du crédit d'impôt américain. Ce chiffrage est illustratif et ne préjuge pas de votre situation réelle.

Sur la structuration, deux pistes dominent. Le LMNP permet d'amortir le bien et de neutraliser l'imposition des loyers pendant plusieurs années, mais l'avantage est rogné à la revente depuis la réintégration des amortissements de février 2025. La SCI à l'IS permet d'amortir durablement, avec un impôt sur les sociétés de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % ; son traitement côté américain mérite toutefois un examen attentif (transparence ou non de la structure pour l'IRS).

Pour approfondir cette dernière option, voyez la SCI à l'IS pour expatrié. Précision utile : l'exit tax (article 167 bis) vise les titres mobiliers, pas l'immobilier détenu en direct ni les parts de SCI à l'IR ; elle n'est donc en principe pas un enjeu pour un achat immobilier classique, mais reste à surveiller en cas de structuration sociétaire. Chaque montage doit se décider en cohérence avec votre déclaration américaine, idéalement avec un fiscaliste US à vos côtés.