Investir dans l'immobilier en France depuis l'île Maurice en 2026

L'île Maurice séduit de nombreux expatriés français par sa fiscalité territoriale et modérée (impôt sur le revenu à taux réduit, absence d'impôt sur la fortune et de droits de succession locaux). Mais cette attractivité ne s'étend pas à un bien situé en France : celui-ci reste imposable en France en application du principe de territorialité de l'immobilier.

La convention fiscale franco-mauricienne, signée à Port-Louis le 11 décembre 1980 et modifiée par l'avenant du 23 juin 2011, confirme ce principe. Son article 6 attribue l'imposition des revenus immobiliers à l'État de situation de l'immeuble, et son article 13 fait de même pour les plus-values. Maurice élimine la double imposition en exonérant ces revenus, tout en les retenant pour déterminer son propre taux (méthode de l'exemption avec taux effectif).

Pour l'investisseur, le rendement net doit donc se calculer après impôt français, pas après la fiscalité mauricienne. C'est tout l'objet de ce guide et de notre page pilier investir en France depuis l'étranger.

C'est l'erreur la plus courante. Les dispositifs mauriciens — IRS (Integrated Resort Scheme), RES (Real Estate Scheme), PDS (Property Development Scheme) et Smart City — organisent l'achat immobilier des étrangers à Maurice et l'accès à un permis de résidence mauricien. Ils n'ont aucune incidence sur la fiscalité d'un bien situé en France.

Autrement dit, acheter une villa dans un programme PDS à Maurice et investir dans un appartement locatif à Lyon relèvent de deux fiscalités totalement distinctes. Le bien français est régi par le Code général des impôts et la convention de 1980 ; le bien mauricien, par le droit mauricien. Confondre les deux conduit à des calculs de rendement erronés.

Les loyers d'un bien français perçus par un résident de Maurice sont imposés à l'impôt sur le revenu français, selon le régime de droit commun (micro-foncier ou réel en location nue, micro-BIC ou réel en meublé). S'applique le taux minimum d'imposition des non-résidents : 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable (barème des revenus 2025), 30 % au-delà.

Le contribuable peut toutefois demander l'application du taux moyen — celui qui résulterait de l'imposition de l'ensemble de ses revenus mondiaux au barème progressif — s'il lui est plus favorable, sur justificatifs. Pour un investisseur dont les premières années de revenus fonciers sont modestes ou déficitaires, cette option réduit sensiblement l'impôt. Le détail figure dans notre guide fiscalité des revenus fonciers du non-résident.

L'exonération partielle de CSG/CRDS sur les revenus du patrimoine est strictement réservée aux personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse (jurisprudence de Ruyter). Maurice n'appartenant à aucun de ces espaces, le résident mauricien ne peut pas en bénéficier.

Il supporte donc les prélèvements sociaux pleins : 17,2 % sur les revenus fonciers (location nue) et les plus-values immobilières, et 18,6 % en location meublée depuis les revenus 2025 (hausse de la CSG patrimoine). À loyer égal, un investisseur à Maurice est donc plus lourdement taxé qu'un investisseur affilié en Europe, qui ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article CSG/CRDS du non-résident.

À la revente, la plus-value d'un résident de Maurice est soumise au prélèvement de l'article 244 bis A du CGI : 19 % d'impôt plus les prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans). Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable.

Comme le cédant réside hors UE/EEE, un représentant fiscal accrédité doit en principe être désigné dès que le prix de cession dépasse 150 000 € (par cédant). Sont dispensés : les cessions d'un prix inférieur ou égal à 150 000 €, et celles dont la plus-value est totalement exonérée par la durée de détention. Ses honoraires viennent réduire le produit net de la vente : à anticiper. Notre guide plus-value immobilière du non-résident (244 bis A) détaille le calcul complet.

Un bien immobilier français entre dans l'assiette de l'IFI du non-résident si le patrimoine immobilier net taxable en France dépasse 1,3 M€ (l'article 23 de la convention attribue l'imposition de la fortune immobilière à l'État de situation).

Point crucial pour une stratégie de long terme : la convention de 1980 ne couvre pas les droits de succession. Un immeuble situé en France reste soumis aux droits de mutation à titre gratuit français (article 750 ter du CGI), avec un risque de double imposition à gérer hors convention. Un audit patrimonial est recommandé avant de structurer l'acquisition (détention en direct, SCI à l'IS, démembrement).

Côté financement, l'effet de levier du crédit reste un atout : il préserve l'épargne et les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers au réel. Les banques qui prêtent aux non-résidents et leurs critères sont détaillés dans notre guide crédit immobilier pour expatrié. Pour comparer avec d'autres juridictions, voir nos guides depuis Dubaï et depuis Singapour, ou explorez le marché lyonnais.