Garder ou acheter sa résidence principale en France en étant expatrié

C'est le point de départ que beaucoup d'expatriés ignorent : dès que vous transférez votre domicile fiscal hors de France, le logement que vous occupiez perd son statut de résidence principale au sens fiscal. La résidence principale, c'est le logement où vous résidez de façon habituelle et effective. Une fois parti, vous n'y résidez plus : le bien devient soit un bien locatif (si vous le louez), soit un bien vacant (si vous le gardez vide ou pour vos retours ponctuels).

Cette requalification a une conséquence directe et lourde : l'exonération de plus-value de la résidence principale est réservée au résident qui vend le logement qu'il occupe au jour de la cession. Un logement loué ou laissé vacant qui n'est plus votre résidence principale n'ouvre pas droit à cette exonération totale et sans condition de durée (source : service-public.gouv.fr). Si vous vendez plusieurs années après votre départ, vous ne pourrez donc plus invoquer ce régime de droit commun.

L'enjeu pour l'expatrié n'est pas anecdotique. Garder, louer ou vendre votre ancienne résidence principale relève désormais de la fiscalité du non-résident, beaucoup plus technique. C'est tout l'objet de notre guide pilier Investir dans l'immobilier en France depuis l'étranger, dont cet article approfondit un cas concret.

Si vous décidez de conserver et de louer le logement, vous générez des revenus de source française, imposables en France quel que soit votre pays de résidence. En location nue, ce sont des revenus fonciers ; en location meublée, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu à un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable (revenus 2025), puis 30 % au-delà (source : impots.gouv.fr). Vous pouvez opter chaque année pour le taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux si cela vous est plus favorable.

S'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale dans l'UE, l'EEE ou en Suisse, vous êtes exonéré de CSG/CRDS et ne supportez que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (voir notre dossier CSG/CRDS non-résident). Au-delà de ce seuil, vous restez redevable du taux plein.

Le choix entre nu et meublé, le régime micro ou réel, et l'opportunité d'une SCI dépendent de votre situation. Pour le détail des régimes, consultez la fiscalité des revenus fonciers du non-résident, le LMNP non-résident et, pour les patrimoines structurés, la SCI à l'IS pour expatrié.

Beaucoup d'expatriés gardent leur ancien logement vide, par attachement ou pour préparer un retour. Fiscalement, le bien vacant ne génère pas de revenu imposable, mais il ne produit rien non plus et continue de générer des charges (taxe foncière, charges de copropriété, entretien). C'est un coût d'opportunité par rapport à un actif qui travaille.

Garder le bien vacant peut toutefois préserver une option fiscale précieuse : l'exonération spécifique non-résident détaillée plus bas exige, dans certains cas, que vous ayez eu la libre disposition du bien, c'est-à-dire qu'il ne soit ni loué ni prêté. Un logement laissé libre conserve donc l'accès à ce dispositif, ce qu'un logement loué peut perdre. C'est un arbitrage à poser dès le départ.

Attention enfin à l'IFI : un non-résident est imposable sur ses biens immobiliers situés en France si son patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Un bien vacant entre pleinement dans l'assiette. Pour anticiper, lisez notre analyse IFI du non-résident.

Le premier régime de faveur vise l'expatrié qui vend vite. La plus-value de cession de votre ancienne résidence principale est exonérée si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France (source : impots.gouv.fr / BOFiP). Concrètement, en partant en cours d'année N, vous avez jusqu'au 31 décembre N+1 pour signer, soit un délai pouvant atteindre près de deux ans.

Deux conditions sont impératives. Le logement doit avoir constitué votre résidence principale avant le départ, et il doit être resté libre de toute occupation entre le départ et la vente : ni loué, ni prêté, à quelque titre que ce soit (source : BOFiP). C'est précisément pour cela que louer immédiatement après le départ peut faire perdre le bénéfice de ce régime. Vous devez aussi résider dans un État de l'UE/EEE ou ayant conclu une convention avec la France.

Si ces conditions sont réunies, l'exonération est totale, comme pour un résident. Ce régime est souvent la meilleure porte de sortie quand la décision de vendre est prise dès le départ. Pour le calcul de la plus-value et le mécanisme de l'article 244 bis A, voyez notre guide plus-value immobilière du non-résident.

Si vous avez raté le délai ci-dessus, ou si vous avez loué le bien, un second dispositif existe : l'exonération spécifique du non-résident, propre à la cession d'un logement situé en France par une personne domiciliée hors de France. Elle n'est pas totale : elle s'applique dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable (source : BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-50).

Les conditions cumulatives sont strictes. Vous devez avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession, et résider dans un État de l'UE/EEE ayant conclu une convention d'assistance administrative avec la France. La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant le transfert du domicile fiscal hors de France, ou sans condition de délai si vous avez la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la vente (source : BOFiP).

La fraction de plus-value dépassant 150 000 € reste imposable au prélèvement de l'article 244 bis A (19 %) et aux prélèvements sociaux. Un point d'alerte 2026 : le sort des non-résidents hors UE/EEE fait l'objet de discussions budgétaires récurrentes ; ce régime doit donc être vérifié au cas par cas et au moment de la vente.

Sophie a quitté la France pour Singapour en mars 2026. Elle possède son ancien appartement lyonnais, acheté 250 000 €, estimé aujourd'hui 380 000 €, soit une plus-value brute d'environ 130 000 € avant abattements pour durée de détention. Singapour n'étant ni dans l'UE ni dans l'EEE, l'exonération spécifique des 150 000 € ne lui est, en principe, pas ouverte (réservée aux résidents UE/EEE conventionnés).

Première option : vendre avant le 31 décembre 2027 en gardant le bien libre de toute occupation. Si elle remplit les conditions de l'ancienne résidence principale, sa plus-value peut être totalement exonérée malgré sa résidence à Singapour, ce régime n'étant pas réservé à l'UE/EEE. C'est sa meilleure fenêtre.

Seconde option : la louer plusieurs années. Elle perd alors l'exonération de l'ancienne résidence principale, et sa résidence hors UE/EEE la prive du régime des 150 000 €. À la revente, sa plus-value serait pleinement taxée (19 % + prélèvements sociaux, sous réserve de la convention France-Singapour). Cet exemple est illustratif : chaque convention et chaque situation doivent être validées individuellement avec un expert des conventions fiscales.

Au retour, vous redevenez résident fiscal français dès lors que vous remplissez l'un des critères de l'article 4 B du CGI (foyer, lieu de séjour principal, activité professionnelle, centre des intérêts économiques), sous réserve de la convention applicable. Vous êtes alors imposable sur l'ensemble de vos revenus mondiaux. L'année du retour est une année scindée : revenus de source française jusqu'à la date de retour, puis revenus mondiaux ensuite (source : impots.gouv.fr).

Si vous aviez vendu votre bien français et rachetez un logement pour y vivre, ce nouveau bien redevient votre résidence principale au sens fiscal. Vous retrouvez ainsi, pour l'avenir, l'exonération totale de plus-value de la résidence principale lors d'une future revente, dès lors qu'il s'agit bien de votre résidence habituelle et effective au jour de la cession.

Le retour soulève aussi des questions de financement et de réinstallation. Pour préparer cette transition, consultez notre dossier retour en France : fiscalité de l'expatrié, et, si vous achetez avant même votre retour, le crédit immobilier de l'expatrié.

Garder l'ancienne résidence principale peut aussi répondre à un objectif de transmission. Un immeuble situé en France est taxable aux droits de succession français en vertu de l'article 750 ter du CGI, indépendamment du pays de résidence du défunt. Le règlement européen 650/2012 détermine la loi civile applicable (résidence habituelle du défunt, avec option possible pour la loi de nationalité), mais la fiscalité successorale dépend de la convention applicable et du droit interne. Tout doit être vérifié convention par convention.

Des outils existent pour optimiser cette transmission, notamment le démembrement de propriété (donation de la nue-propriété en conservant l'usufruit), particulièrement adapté à un bien que l'on souhaite garder dans la famille. Voyez nos analyses succession internationale et immobilier et démembrement et transmission pour l'expatrié.

En synthèse, il n'y a pas de réponse unique : garder, louer, vendre vite ou racheter au retour dépendent de votre pays de résidence, du délai, de l'occupation du bien et de vos objectifs patrimoniaux. Chez CPIM, nous arbitrons ces scénarios chiffrés au cas par cas, en intégrant la convention fiscale bilatérale applicable.