LMNP, location nue ou SCI à l'IS ?

Cela dépend de votre profil. Le LMNP au réel neutralise souvent l'imposition des loyers grâce à l'amortissement. La location nue au foncier réel est intéressante quand vous avez des travaux importants à déduire (déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global). La SCI à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %) est avantageuse si vous capitalisez sans distribuer les loyers. Le comparateur fournit une estimation indicative selon vos chiffres.

En LMNP et en location nue, c'est le régime des plus-values des particuliers : abattement pour durée de détention, exonération totale d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. En LMNP, depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul (cessions à compter du 15 février 2025). En SCI à l'IS, il n'y a pas d'abattement pour durée de détention : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, après réintégration des amortissements, ce qui alourdit la fiscalité de revente.

Une SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés est imposée au taux réduit de 15 % sur la fraction de bénéfice jusqu'à 42 500 €, puis à 25 % au-delà. Si la société distribue son résultat net, les dividendes versés aux associés sont soumis à la flat tax (PFU) de 30 %, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

En location nue au régime réel, lorsque les charges et travaux dépassent les loyers, vous générez un déficit foncier. La part hors intérêts d'emprunt est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit votre impôt. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. C'est l'un des principaux atouts de la location nue face au LMNP et à la SCI à l'IS.

Non, en pratique l'option d'une SCI pour l'impôt sur les sociétés est un choix structurant et généralement irrévocable au-delà du délai légal de renonciation. Elle implique une comptabilité commerciale et une fiscalité de plus-value moins favorable à la revente (pas d'abattement pour durée de détention). C'est pourquoi le choix entre LMNP, location nue et SCI à l'IS doit être étudié avec un conseiller avant tout engagement.

Il fournit une estimation indicative fondée sur des taux confirmés et stables (PS 17,2 % en foncier, IS 15 %/25 %, flat tax 30 %, plafond de déficit foncier 10 700 €, abattements de plus-value 22/30 ans). Les calculs reposent sur des hypothèses simplifiées (amortissement estimé, absence d'emprunt, pas de situation foncière préexistante) et ne remplacent pas une étude personnalisée tenant compte de votre fiscalité réelle.