Plus-value immobilière du non-résident : prélèvement, taux et représentant fiscal

Lorsqu'un non-résident vend un bien immobilier situé en France, la plus-value n'échappe pas à l'impôt français. L'immobilier est en effet toujours imposable dans l'État où il se trouve. La taxation repose sur le prélèvement spécifique de l'article 244 bis A du Code général des impôts, prélevé directement chez le notaire le jour de la signature de l'acte authentique.

Le taux est de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2 % sur la plus-value nette imposable. C'est exactement le même régime que pour un résident fiscal français : la qualité de non-résident ne crée ni surtaxe automatique, ni avantage particulier sur le taux de base.

À cela peut s'ajouter une surtaxe progressive de 2 % à 6 % lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, dans les mêmes conditions que pour les résidents. La base de calcul est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, majoré des frais d'acquisition et de certains travaux, avant application des abattements pour durée de détention.

Cette mécanique de prélèvement à la source explique pourquoi la préparation de la vente compte autant : une fois l'acte signé, l'impôt est acquitté. Pour replacer cette opération dans une stratégie patrimoniale globale, consultez notre guide investir en France depuis l'étranger.

La plus-value brute n'est pas taxée intégralement : elle est réduite par des abattements pour durée de détention, identiques à ceux des résidents. Plus vous conservez le bien longtemps, plus la base imposable diminue, jusqu'à l'exonération totale.

Pour l'impôt sur le revenu (19 %) : aucun abattement les 5 premières années, puis 6 % par an de la 6e à la 21e année, et 4 % la 22e année. Le bien est donc totalement exonéré d'IR au-delà de 22 ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), le rythme est plus lent : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 29e année. L'exonération de prélèvements sociaux n'intervient qu'à 30 ans. Conséquence pratique : entre 22 et 30 ans de détention, vous ne payez plus d'IR mais encore des prélèvements sociaux résiduels.

Ce calendrier d'abattements pèse lourd dans l'arbitrage entre vendre et conserver. Si vous percevez des loyers en attendant, vérifiez aussi le régime applicable à vos revenus fonciers de non-résident et la CSG/CRDS du non-résident.

Le taux de 17,2 % de prélèvements sociaux n'est pas figé pour tous les expatriés. Depuis la jurisprudence de Ruyter et sa transposition, un non-résident affilié à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'UE, de l'EEE (Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de Suisse est exonéré de CSG et de CRDS sur ses revenus du patrimoine français.

Dans ce cas, il ne reste que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Le taux global de taxation de la plus-value passe alors de 36,2 % à 26,5 % (19 % d'IR + 7,5 %), avant abattements. C'est un écart de près de 10 points qui justifie de bien documenter son affiliation sociale avant la vente.

En revanche, les résidents d'États tiers hors UE/EEE/Suisse — Émirats arabes unis, États-Unis, pays d'Asie, Royaume-Uni depuis le Brexit — restent redevables des 17,2 % pleins. L'affiliation à la sécurité sociale locale ne suffit pas : c'est l'appartenance à l'espace UE/EEE/Suisse qui ouvre droit à l'exonération.

Ce point dépend de votre situation précise et mérite d'être vérifié au cas par cas avec un justificatif d'affiliation. Notre dossier expatriation fiscale et immobilier détaille ces arbitrages selon le pays de résidence.

C'est la spécificité la plus déroutante pour les expatriés. Dans certains cas, la désignation d'un représentant fiscal accrédité par l'administration est obligatoire pour que la vente puisse se conclure. Ce tiers se porte garant du calcul et du paiement du prélèvement vis-à-vis du fisc français.

L'obligation s'applique lorsque le prix de cession dépasse 150 000 € par vendeur et que le cédant réside hors UE/EEE. Trois dispenses existent : le vendeur est domicilié dans un État de l'UE ou de l'EEE ayant conclu une convention d'assistance administrative (la quasi-totalité des cas européens) ; le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 € ; ou la plus-value est totalement exonérée, notamment par une détention de plus de 30 ans.

Le représentant peut être un organisme déjà accrédité de façon permanente, une banque ou un établissement de crédit établi en France, l'acquéreur lui-même s'il est résident fiscal français, ou toute personne résidente en France agréée par l'administration. Sa rémunération se situe généralement autour de 0,5 % à 1 % du prix de vente ; ce coût n'est pas un taux officiel et dépend du prestataire, à comparer avant de mandater.

Anticipez cette désignation très en amont de la signature : un dossier de représentation incomplet peut bloquer l'acte chez le notaire. Si l'opération s'inscrit dans un projet plus large, voyez notre page investir dans l'immobilier en tant qu'expatrié.

Le régime classique d'exonération de la résidence principale suppose d'occuper le logement au jour de la vente, ce qui est par définition impossible pour un expatrié déjà installé à l'étranger. Le législateur a donc prévu une exonération spécifique pour l'ancienne résidence principale des non-résidents (article 150 U II 2° du CGI).

Trois conditions principales doivent être réunies : le cédant doit avoir transféré son domicile dans un État de l'UE/EEE ou dans un pays ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative et de lutte contre la fraude ; il ne doit pas avoir laissé le bien à la libre disposition d'un tiers depuis le 1er janvier de l'année précédant la vente ; et la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert du domicile fiscal.

Cette exonération est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable par cédant. Au-delà, la fraction excédentaire reste taxée au régime de droit commun. Pour un couple, le plafond s'apprécie par personne, ce qui peut doubler l'avantage. À noter qu'il existe aussi une exonération distincte, sous conditions de réemploi, lors de la première cession d'un logement autre que la résidence principale.

Le timing est ici déterminant : vendre trop tard après l'expatriation fait perdre le bénéfice de cette exonération. C'est un point à intégrer dès la décision de partir, en lien avec les autres mécanismes comme l'exit tax qui peut concerner certains patrimoines.

Payer le prélèvement français ne signifie pas que la plus-value sera taxée une seconde fois sans recours. Le principe est constant dans les conventions fiscales bilatérales : les gains immobiliers sont imposables dans l'État où le bien est situé, donc en France. La convention intervient ensuite pour éliminer la double imposition dans votre pays de résidence.

Deux mécanismes coexistent selon les conventions : soit le pays de résidence exonère la plus-value déjà taxée en France (méthode de l'exemption), soit il la réintègre dans sa propre base mais accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français (méthode de l'imputation). Le résultat fiscal final peut donc varier sensiblement d'un pays à l'autre.

Il faut donc impérativement vérifier la convention applicable au cas par cas : un résident de Dubaï, des États-Unis ou de Singapour ne sera pas traité comme un résident d'Allemagne ou d'Espagne. Certains pays appliquent en outre leur propre fiscalité sur les plus-values mondiales, d'où l'importance d'une lecture combinée des deux fiscalités.

Notre dossier convention fiscale et double imposition immobilière détaille cette logique pays par pays. En cas de doute, ne tranchez pas seul : la rédaction des conventions est technique et leurs annexes évoluent.

Prenons un appartement acquis 200 000 € (frais inclus), revendu 320 000 € après 12 ans de détention, par un expatrié. La plus-value brute est de 120 000 €. Au bout de 12 ans, l'abattement IR atteint 42 % (6 % × 7 années au-delà de la 5e), ramenant la base IR à environ 69 600 €, soit 13 224 € d'IR (19 %).

Côté prélèvements sociaux, l'abattement à 12 ans n'est que de 11,55 % (1,65 % × 7), laissant une base d'environ 106 140 €. Pour un résident d'un État tiers (ex. Dubaï), à 17,2 %, cela représente environ 18 256 €. Pour un affilié UE/EEE/Suisse bénéficiant de l'exonération CSG/CRDS, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % s'applique, soit environ 7 961 € — un écart de plus de 10 000 € sur la même opération.

Le prix de cession dépassant 150 000 €, le vendeur résidant à Dubaï devra de plus désigner un représentant fiscal accrédité, avec un coût indicatif de l'ordre de 1 600 € à 3 200 € (0,5 % à 1 % de 320 000 €). Le résident UE/EEE en serait, lui, dispensé. Ces montants sont des illustrations : le calcul réel dépend des justificatifs de travaux, de la surtaxe éventuelle et de la convention applicable.

Cet exemple montre l'intérêt de raisonner net d'impôt et non en prix affiché. Que vous déteniez en direct, en LMNP non-résident ou via une SCI à l'IS, le régime de plus-value diffère et doit être anticipé dès l'achat.

En pratique, le prélèvement de l'article 244 bis A est liquidé et payé par le notaire au moment de la vente, sur la base de l'imprimé dédié aux plus-values immobilières des non-résidents. Vous n'avez donc pas à avancer l'impôt séparément, mais la plus-value nette doit ensuite être reportée sur votre déclaration de revenus auprès du Service des impôts des particuliers non-résidents (DINR), à Noisy-le-Grand.

Plusieurs points méritent une vérification minutieuse avant la signature : la qualité de votre affiliation sociale (pour la CSG/CRDS), la nécessité ou non d'un représentant fiscal, l'éligibilité à l'exonération de l'ancienne résidence principale et son timing, ainsi que les justificatifs de travaux qui augmentent le prix d'acquisition et réduisent donc la plus-value taxable.

Attention enfin à ne pas confondre les régimes : la fiscalité des loyers perçus pendant la détention (revenus fonciers ou BIC en meublé) obéit à d'autres règles que la plus-value de cession. De même, en location meublée, la réintégration des amortissements dans la plus-value, applicable depuis 2025, modifie le calcul — un sujet traité dans notre page location meublée LMNP.

S'agissant d'un sujet YMYL fiscal et juridique, ces règles peuvent évoluer en loi de finances et leur application dépend de votre situation personnelle. Cet article est informatif : faites valider votre opération par un professionnel avant de signer. Pour financer un nouveau projet en parallèle, voyez aussi notre guide crédit immobilier expatrié.