Investir dans l'immobilier en France depuis le Royaume-Uni en 2026

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2021, le Royaume-Uni n'est plus membre de l'Union européenne ni de l'Espace économique européen. Pour un investisseur basé à Londres, Manchester ou Édimbourg, cela change le statut fiscal sur deux terrains distincts qu'il faut absolument séparer : la fiscalité de l'impôt sur le revenu d'une part, et les prélèvements sociaux d'autre part.

Sur l'impôt sur le revenu et la plus-value, le Brexit n'a quasiment rien changé : un bien immobilier français est toujours imposable en France, que l'on réside dans l'UE ou ailleurs. C'est la règle de territorialité, confirmée par la convention fiscale franco-britannique. En revanche, sur les prélèvements sociaux et sur l'obligation de représentant fiscal, le statut d'État tiers a des conséquences concrètes que nous détaillons ci-dessous.

Bonne nouvelle pour les expatriés britanniques : contrairement à une idée reçue, le Brexit n'a pas entraîné le retour de la CSG. C'est l'une des principales différences avec d'autres destinations hors UE comme Dubaï ou les États-Unis. Pour comprendre le cadre général applicable à tous les expatriés, consultez notre page pilier investir en France depuis l'étranger.

C'est le point le plus contre-intuitif de tout le dossier. Malgré le Brexit, l'administration fiscale française confirme noir sur blanc que les résidents britanniques continuent de bénéficier de l'exonération de CSG et de CRDS. Ce traitement repose sur le protocole de coordination de sécurité sociale annexé à l'accord post-Brexit, qui maintient le UK dans le champ de la coordination européenne en matière de sécurité sociale.

Concrètement, un résident du Royaume-Uni affilié à la sécurité sociale britannique (et non à un régime obligatoire français) ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 % sur ses revenus fonciers et ses plus-values immobilières françaises. Il échappe à la CSG (9,2 %) et à la CRDS (0,5 %).

L'écart est considérable : un résident de Dubaï, de Singapour ou des États-Unis supporte en principe 17,2 % de prélèvements sociaux en location nue (et 18,6 % en meublé). Un résident britannique n'en paie que 7,5 %. Sur un revenu foncier net de 20 000 €, cela représente une économie d'environ 1 940 € par an. Pour approfondir, voyez notre guide CSG/CRDS non-résident.

Attention toutefois : ce régime suppose une affiliation effective à la sécurité sociale britannique au 31 décembre de l'année concernée. Tout changement de situation (retour en France, affiliation à un régime français) peut faire basculer le taux. Un point de vigilance à valider chaque année.

Les loyers d'un bien situé en France sont imposés en France selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu, avec un taux minimum d'imposition de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, puis 30 % au-delà (revenus 2025, déclaration 2026). Ce taux minimum est une particularité des non-résidents, prévue à l'article 197 A du CGI.

Il existe un levier souvent ignoré : l'option pour le taux moyen. Si le taux moyen calculé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux (français et britanniques) est inférieur au taux minimum, l'administration applique automatiquement le plus favorable, à condition de déclarer ses revenus mondiaux. Pour un investisseur dont les revenus globaux sont modestes ou en début de carrière patrimoniale, le gain peut être réel.

À l'impôt sur le revenu s'ajoutent les prélèvements sociaux, mais au taux réduit de 7,5 % évoqué plus haut pour les résidents UK. Le détail du régime des loyers est traité dans notre article dédié fiscalité non-résident revenus fonciers. Le choix entre location nue (revenus fonciers) et location meublée (LMNP, bénéfices industriels et commerciaux) mérite une simulation au cas par cas.

À la revente, la plus-value d'un non-résident est soumise au prélèvement de l'article 244 bis A du CGI, avec un taux d'imposition de 19 % et des abattements pour durée de détention identiques à ceux des résidents (exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans). Le résident britannique conserve ici aussi l'avantage des 7,5 % de prélèvement de solidarité au lieu de 17,2 %.

C'est sur le représentant fiscal que le Brexit pèse. En tant qu'État tiers à l'UE et à l'EEE, le Royaume-Uni rentre dans le champ de l'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité lorsque le prix de cession dépasse 150 000 € par vendeur et que la plus-value n'est pas totalement exonérée. Cette formalité a un coût (souvent un pourcentage du prix de vente) qu'il faut anticiper dans le calcul de rentabilité.

Deux dispenses importantes existent : si le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 €, ou si la plus-value est totalement exonérée du fait de la durée de détention, aucun représentant n'est requis. Notre page plus-value immobilière non-résident détaille le mécanisme du 244 bis A, et le sujet du représentant est approfondi côté convention fiscale et double imposition.

La convention bilatérale signée à Londres le 19 juin 2008, entrée en vigueur fin 2009, organise la répartition du droit d'imposer entre les deux pays. Pour l'immobilier, la règle est claire : les revenus et les plus-values de biens immobiliers sont imposables dans l'État où le bien est situé. Un bien en France est donc taxé en France, en priorité.

Pour éviter que le même revenu soit taxé deux fois, la convention prévoit un mécanisme d'élimination de la double imposition. Côté britannique, le résident du UK qui perçoit des loyers ou réalise une plus-value en France bénéficie d'un crédit d'impôt imputable sur l'impôt britannique, à hauteur de l'impôt français acquitté. Le revenu doit néanmoins être déclaré dans les deux pays.

L'articulation entre le calendrier fiscal britannique (année courant d'avril à avril) et le calendrier français (année civile), ainsi que les règles du remittance basis propres à certains résidents non-domiciliés au UK, peuvent complexifier la situation. Ces points dépendent fortement de votre profil et doivent être vérifiés au cas par cas avec un conseil des deux côtés de la Manche.

Plusieurs banques françaises continuent de prêter aux expatriés établis au Royaume-Uni. Le financement par crédit reste un levier puissant pour un investisseur britannique, à condition de soigner le dossier : les conditions sont généralement plus exigeantes que pour un résident français, avec un apport fréquemment compris entre 20 % et 30 % du prix.

Le principal point d'attention est le risque de change. Des revenus perçus en livres sterling face à un crédit en euros exposent à la volatilité GBP/EUR. Certaines banques décotent les revenus en devise étrangère ou exigent une épargne de précaution. La domiciliation d'une partie des avoirs en France est parfois demandée en contrepartie du financement.

Le coût du crédit reste par ailleurs déductible des revenus fonciers, ce qui renforce l'intérêt de l'emprunt pour un non-résident imposé en France. Notre guide crédit immobilier expatrié recense les banques actives et les critères d'octroi. Côté localisation, des marchés comme l'investissement locatif à Lyon conjuguent demande locative soutenue et tickets d'entrée accessibles.

Prenons Sophie, ingénieure française installée à Londres, qui loue en nu un appartement lyonnais générant 18 000 € de loyers annuels, soit après charges et intérêts un revenu foncier net imposable d'environ 14 000 €. Étant sous le seuil de 29 579 €, son impôt sur le revenu est calculé au taux minimum de 20 %, soit 2 800 € (sauf taux moyen plus favorable).

Sur les prélèvements sociaux, son statut de résidente britannique affiliée au système UK lui permet de ne payer que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, soit 1 050 €, au lieu de 17,2 % (2 408 €) si elle résidait à Dubaï ou aux États-Unis. L'économie annuelle dépasse 1 350 € pour ce seul poste, à revenus identiques.

À la revente, si le prix dépasse 150 000 € et que la plus-value n'est pas exonérée, Sophie devra désigner un représentant fiscal accrédité, contrairement à un résident de l'UE. Ces chiffres sont illustratifs et n'ont aucune valeur de garantie : la fiscalité réelle dépend de la durée de détention, des travaux, du taux moyen et de l'évolution des règles. Une simulation personnalisée reste indispensable.

Le Royaume-Uni occupe une position intermédiaire : c'est un État tiers à l'UE (d'où le représentant fiscal à la revente), mais il reste dans le périmètre de la coordination de sécurité sociale (d'où l'exonération de CSG/CRDS). Cette singularité le distingue nettement des destinations totalement hors coordination.

Un résident de Dubaï, de Singapour, de Hong Kong ou des États-Unis supporte en principe le taux plein de prélèvements sociaux. À l'inverse, les résidents de Suisse, du Luxembourg ou de Belgique sont, comme les Britanniques, exonérés de CSG/CRDS, mais sans avoir besoin de représentant fiscal.

Pour un patrimoine conséquent ou une stratégie de transmission, la SCI à l'IS peut être étudiée (imposition à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %), tout comme l'impact d'un futur départ via l'exit tax. Chez CPIM, cabinet indépendant depuis 2008, nous structurons ces opérations au cas par cas en coordination avec vos conseils britanniques.