LMNP en tant qu'expatrié : est-ce possible et comment ça marche ?

Contrairement à une idée reçue, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) n'est pas réservé aux résidents fiscaux français. Un expatrié peut tout à fait acquérir un bien en France, le louer meublé et relever du régime LMNP. L'administration fiscale qualifie les revenus de location meublée de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non de revenus fonciers, que le bailleur soit résident ou non. C'est précisément cette qualification BIC qui ouvre l'accès à l'amortissement et au régime micro-BIC.

La frontière entre LMNP et LMP (loueur en meublé professionnel) est la même pour tous : on bascule en professionnel uniquement si deux conditions cumulatives sont réunies — recettes annuelles de location meublée supérieures à 23 000 € et recettes excédant les autres revenus d'activité du foyer fiscal soumis à l'impôt en France. Pour un expatrié dont l'essentiel des revenus est perçu à l'étranger, l'appréciation de la seconde condition mérite une attention particulière et une vérification au cas par cas avec un conseil.

En tant que non-résident, vous déclarez ces revenus en France car l'immobilier est toujours imposable dans l'État de situation du bien (la France). C'est un principe constant des conventions fiscales bilatérales : le pays où se trouve l'immeuble conserve le droit d'imposer, et c'est ensuite la convention qui élimine la double imposition côté pays de résidence (voir notre page sur la convention fiscale et la double imposition). Le LMNP est donc une stratégie pleinement accessible depuis l'étranger, intégrée à une démarche d'investissement immobilier en France depuis l'étranger.

Deux régimes coexistent en LMNP, et le choix est décisif. Le micro-BIC s'applique de plein droit tant que vos recettes de location meublée classique (longue durée, hors meublé de tourisme) ne dépassent pas 77 700 € par an. Il ouvre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés : vous n'êtes imposé que sur la moitié des recettes, sans avoir à justifier de charges. C'est simple, mais souvent moins optimisant qu'il n'y paraît dès qu'il y a un crédit ou des travaux.

Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance, etc.) et surtout de pratiquer l'amortissement du bien et du mobilier. C'est l'arme maîtresse du LMNP : l'amortissement, comptablement déductible, permet fréquemment de neutraliser tout ou partie du résultat imposable pendant de nombreuses années. Pour un investisseur à crédit, le réel est presque toujours plus avantageux que le micro-BIC.

Pour un expatrié, ce point est d'autant plus important que le taux minimum d'imposition (voir section suivante) frappe le revenu net imposable : plus vous réduisez ce net via l'amortissement au réel, plus vous abaissez l'assiette soumise à ce taux. Le réel impose toutefois une comptabilité commerciale et une liasse fiscale annuelle ; le recours à un expert-comptable est vivement recommandé. Notre dossier dédié à la location meublée LMNP détaille les mécanismes communs aux résidents et non-résidents.

L'amortissement en LMNP au réel se pratique de manière linéaire, par décomposition du bien en composants (gros œuvre, façade, toiture, agencements, installations techniques, mobilier…). Chaque composant est amorti sur sa propre durée d'usage, ce qui se traduit par une charge comptable annuelle étalée. Il n'existe pas d'amortissement « accéléré » en LMNP : la méthode est l'amortissement par composants, fondé sur la durée réelle d'utilisation de chaque élément.

Concrètement, le terrain ne s'amortit jamais (il ne se déprécie pas), tandis que la construction et les équipements s'amortissent généralement sur des durées comprises, selon les composants, entre une quinzaine et une cinquantaine d'années pour le bâti, et sur quelques années pour le mobilier. L'amortissement déductible est par ailleurs plafonné : il ne peut pas créer ou aggraver un déficit BIC. La fraction d'amortissement non utilisée une année est reportable sans limite de durée.

Cet avantage, ouvert aux non-résidents comme aux résidents, est le principal levier de défiscalisation du LMNP : pendant la phase de détention, l'amortissement abaisse fortement le résultat imposable, donc l'impôt français. Attention toutefois : depuis 2025, le traitement de ces amortissements lors de la revente a changé (voir plus bas), ce qui modifie sensiblement le calcul de rentabilité à long terme.

Le revenu BIC net du LMNP est soumis au barème de l'impôt sur le revenu, mais avec une règle propre aux non-résidents : un taux minimum d'imposition. Pour les revenus 2025 (déclarés en 2026), ce taux minimum est de 20 % jusqu'au seuil de 29 579 € de revenu net imposable de source française, puis 30 % au-delà de ce seuil (article 197 A du CGI). Ce taux minimum constitue un plancher : votre impôt ne peut être inférieur à ce calcul.

Il existe une soupape essentielle : l'option pour le taux moyen mondial. Si vous justifiez que le taux moyen d'imposition résultant de l'application du barème français à l'ensemble de vos revenus mondiaux (français + étrangers) est inférieur à 20 %, ce taux moyen plus favorable s'applique à vos seuls revenus français. Cette option, formalisée via l'imprimé dédié (2041-TM), est particulièrement intéressante pour les expatriés disposant de revenus mondiaux modestes ou moyens.

Ce mécanisme est commun à l'ensemble des revenus immobiliers de source française. Pour la location nue, la logique est identique côté impôt sur le revenu (voir notre page fiscalité non-résident des revenus fonciers). La différence majeure du meublé tient à la qualification BIC, à l'amortissement, et au taux de prélèvements sociaux désormais propre au meublé.

C'est le point qui a changé en 2026 et qu'il faut bien comprendre. Depuis l'imposition des revenus 2025, les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée (BIC) sont portés à 18,6 %, contre 17,2 % sur la location nue. Cette hausse résulte du relèvement de la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 % par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, le meublé non professionnel relevant de cette catégorie.

Mais les non-résidents bénéficient d'une exonération de CSG et de CRDS s'ils sont affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'UE, de l'EEE (Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse (jurisprudence de Ruyter). Dans ce cas, il ne reste que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Point notable confirmé par l'administration : malgré le Brexit, les résidents du Royaume-Uni continuent de bénéficier de cette exonération, leur charge restant donc limitée à 7,5 %.

À l'inverse, les expatriés affiliés à un régime de sécurité sociale d'un pays hors UE/EEE/Suisse (Émirats arabes unis, États-Unis, Asie, etc.) restent redevables des prélèvements sociaux au taux plein de 18,6 % sur le revenu meublé. L'affiliation s'apprécie au 31 décembre de l'année des revenus, et l'exonération doit être demandée via les cases dédiées de la déclaration (8SH/8SI). Pour le détail de ce mécanisme, consultez notre page CSG/CRDS non-résident et exonération.

C'est la réforme qui rebat les cartes du LMNP. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (loi de finances pour 2025, article 84), les amortissements déduits pendant la période de location meublée sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : le prix d'acquisition retenu est diminué du montant des amortissements admis en déduction. Mécaniquement, la plus-value imposable augmente, parfois fortement, pour les biens fortement amortis. Selon une réponse ministérielle de 2026, la mesure vise aussi les amortissements antérieurs à 2025.

Cette plus-value des non-résidents est soumise au prélèvement de l'article 244 bis A, au taux de 19 % pour les personnes physiques, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Les abattements pour durée de détention jouent comme pour les résidents (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans). Un représentant fiscal accrédité est obligatoire lorsque le cédant réside hors UE/EEE et que le prix de cession excède 150 000 €.

Bonne nouvelle : certaines résidences gérées avec services (notamment les résidences étudiantes) échappent à cette réintégration. Et une exonération spécifique de l'ancienne résidence principale en France reste possible pour les non-résidents sous conditions, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette. Compte tenu de la technicité, anticipez la fiscalité de sortie dès l'achat — voir notre page plus-value immobilière non-résident.

Prenons un studio acheté 200 000 € à Lyon, loué meublé 9 600 € par an, au régime réel. Grâce à l'amortissement par composants et aux charges déductibles, supposons que le résultat BIC net imposable soit ramené à 1 000 € les premières années (hypothèse pédagogique, non garantie). L'impôt sur le revenu au taux minimum de 20 % serait alors d'environ 200 €, identique quel que soit le pays de résidence.

La différence se joue sur les prélèvements sociaux. Pour un expatrié à Lisbonne (UE), affilié à la sécurité sociale portugaise : exonération de CSG/CRDS, donc seulement 7,5 % de prélèvement de solidarité sur 1 000 €, soit 75 €. Pour un expatrié à Dubaï (hors UE/EEE/Suisse) : taux plein de 18,6 % sur 1 000 €, soit 186 €. À résultat fiscal identique, la facture sociale est plus du double pour le résident hors UE.

Ce cas illustre deux leviers : maximiser l'amortissement au réel pour comprimer l'assiette, et tenir compte de son pays d'affiliation sociale. Il reste théorique — chaque situation dépend du financement, du prix, des charges réelles et de la convention fiscale applicable. Ces chiffres ne constituent ni un conseil personnalisé ni une garantie de rendement. Pour structurer un projet sur Lyon, voir notre page investissement locatif à Lyon.

En tant que non-résident, vos revenus de location meublée se déclarent auprès du Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents, rattaché à la Direction des Impôts des Non-Résidents (DINR), basée à Noisy-le-Grand (10 rue du Centre, TSA 10010, 93465 Noisy-le-Grand Cedex). La déclaration s'effectue en ligne depuis votre espace particulier, avec la déclaration de résultat BIC (régime réel) en complément de la déclaration de revenus.

Le LMNP au réel suppose une comptabilité commerciale : tenue d'un bilan, registre des amortissements, liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes). La plupart des expatriés délèguent à un expert-comptable spécialisé, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles. Pensez aussi au démarrage de l'activité (déclaration d'existence et obtention d'un numéro SIRET pour le bien loué meublé), formalité indispensable même à distance.

Au-delà du fiscal, la réussite d'un LMNP à distance repose sur le financement et la gestion opérationnelle. Côté crédit, certaines banques prêtent encore aux expatriés (voir crédit immobilier expatrié) ; côté exploitation, une gestion locative à distance bien organisée est déterminante. Chez CPIM, cabinet indépendant depuis 2008, nous accompagnons les expatriés sur l'ensemble de la chaîne, de la sélection du bien à l'optimisation fiscale, dans une logique d'expatriation fiscale et immobilier maîtrisée.