Investir dans l'immobilier en France depuis la Chine en 2026

Rien n'interdit à un expatrié installé en Chine d'acheter un bien immobilier en France. La nationalité et la résidence n'imposent aucune restriction d'accès à la propriété. La vraie difficulté est ailleurs : vous serez traité comme non-résident fiscal hors Union européenne, statut qui ferme l'accès à plusieurs avantages réservés aux résidents de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse.

La conséquence principale tient aux prélèvements sociaux : un non-résident affilié à un régime social de l'UE/EEE/Suisse est exonéré de CSG/CRDS et ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. La Chine n'ouvrant pas ce droit, vous supportez les prélèvements sociaux au taux plein. C'est le point structurant de tout calcul de rentabilité.

Cette logique est commune à l'ensemble des expatriés en zone non communautaire. Notre guide pour investir en France depuis l'étranger en pose le cadre général ; le présent article décline les spécificités propres à un investisseur résidant en Chine, depuis la convention bilatérale jusqu'au contrôle des changes.

Les loyers d'un bien situé en France sont imposables en France, conformément à l'article 6 de la convention franco-chinoise. À l'impôt sur le revenu, le non-résident est soumis à un taux minimum de 20 % jusqu'à un certain niveau de revenu, puis 30 % au-delà ; il peut toutefois demander l'application du taux moyen qui résulterait de l'imposition de l'ensemble de ses revenus mondiaux, si ce taux lui est plus favorable.

S'ajoutent les prélèvements sociaux. En 2026, la location nue (revenus fonciers) supporte 17,2 % et la location meublée 18,6 %, l'écart venant de la hausse de la CSG sur certains revenus du capital prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Résidant en Chine, vous ne pouvez pas réclamer l'exonération de CSG/CRDS : c'est le taux plein qui s'applique.

Le détail du calcul, des régimes (micro-foncier, réel) et des obligations déclaratives auprès du Service des impôts des particuliers non-résidents est traité dans notre page dédiée à la fiscalité non-résident des revenus fonciers. Les règles propres aux contributions sociales sont détaillées dans CSG/CRDS du non-résident.

À la revente, la plus-value d'un immeuble français réalisée par un non-résident relève de l'article 244 bis A du CGI. Le prélèvement est de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %, sans exonération CSG/CRDS pour un résident chinois). S'appliquent les abattements pour durée de détention de droit commun, conduisant à une exonération totale d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Point spécifique aux résidents hors UE/EEE : la désignation d'un représentant fiscal accrédité est en principe obligatoire dès que le prix de cession dépasse 150 000 € par vendeur. Sont dispensées les ventes à 150 000 € ou moins, les biens détenus depuis plus de trente ans (exonérés), et certaines cessions de l'ancienne résidence principale. Ce représentant, rémunéré, garantit le paiement de l'impôt.

Une exonération spécifique existe pour l'ancienne résidence principale française : le non-résident peut, sous conditions de délai et d'usage, bénéficier d'une exonération de la plus-value dans la limite de 150 000 € de plus-value nette. Le mécanisme complet est détaillé dans notre page plus-value du non-résident (244 bis A).

La relation est régie par la convention signée à Pékin le 26 novembre 2013, entrée en vigueur le 28 décembre 2014. Son article 6 attribue à l'État de situation de l'immeuble l'imposition des revenus immobiliers : un bien en France génère donc un impôt français. Son article 13 fait de même pour les plus-values immobilières et pour les gains sur titres de sociétés à prépondérance immobilière française.

Pour éviter la double imposition, la Chine applique la méthode du crédit d'impôt : l'impôt acquitté en France est imputable sur l'impôt chinois dû par le résident sur ce même revenu. En pratique, la France impose en premier, la Chine ajuste. La portée exacte dépend de votre situation personnelle et de la fiscalité chinoise applicable, qu'il convient de faire vérifier localement.

La convention prime sur le droit interne lorsqu'elle est plus favorable, mais ne crée jamais d'impôt : elle répartit. Pour comprendre le mécanisme général d'imputation et les pièges de la double imposition, consultez notre page convention fiscale et double imposition. Vérifiez toujours le texte applicable sur impots.gouv.fr.

La difficulté la plus sous-estimée n'est pas fiscale mais monétaire. La sortie de capitaux de Chine est strictement encadrée par l'administration des changes (SAFE). Les résidents chinois sont soumis à des quotas annuels de conversion de devises et à des contrôles renforcés ; l'utilisation de ces quotas pour acquérir de l'immobilier à l'étranger est en pratique restreinte. Ces règles de droit chinois évoluent et doivent être vérifiées au cas par cas auprès d'un conseil local.

Conséquence : le financement et le transfert des fonds doivent être anticipés très en amont, avant la signature du compromis. Un investisseur disposant déjà d'avoirs hors de Chine (par exemple via un compte à Hong Kong ou à Singapour) sera dans une situation plus simple. Construire le plan de financement avant de s'engager sur un bien est ici une nécessité, pas une option.

Côté français, tout transfert devra être justifié quant à son origine au titre de la lutte contre le blanchiment (LCB-FT). Ouvrir un compte bancaire non-résident facilite la domiciliation du prêt, des loyers et la traçabilité. Sur l'accès au crédit depuis l'étranger, voir notre page crédit immobilier de l'expatrié.

Le choix du régime d'exploitation pèse lourd. En location meublée non professionnelle (LMNP), l'amortissement réduit fortement la base imposable, mais attention : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (sauf certaines résidences gérées). Les prélèvements sociaux y sont par ailleurs à 18,6 %. Voir LMNP du non-résident.

La SCI à l'IS peut convenir à un investisseur souhaitant capitaliser les loyers et amortir le bien, au prix d'une fiscalité de cession spécifique (plus-value professionnelle, pas d'abattement pour durée de détention). Ce véhicule s'articule de façon particulière avec le statut de non-résident et la convention ; nous le détaillons dans SCI à l'IS pour expatrié.

Pour la transmission, le démembrement (donation de la nue-propriété, conservation de l'usufruit) permet d'anticiper à moindre coût fiscal, l'usufruitier restant en principe redevable de l'IFI. Pour un résident chinois, ce schéma doit être articulé avec l'article 244 bis A et la convention. Notre page démembrement et transmission précise les arbitrages.

Un expatrié en Chine est redevable de l'IFI si son patrimoine immobilier net taxable situé en France dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Le non-résident n'est imposable que sur ses biens français (sauf clause conventionnelle plus favorable), parts de sociétés à prépondérance immobilière comprises. L'abattement de 30 % ne joue que pour une résidence principale effective. Détails dans IFI du non-résident.

En matière de succession, deux logiques se superposent. Le règlement européen 650/2012 désigne la loi civile applicable (en principe la résidence habituelle du défunt, avec option pour la loi de nationalité). Mais la fiscalité dépend des conventions et de l'article 750 ter du CGI : un immeuble situé en France reste soumis aux droits de succession français. La convention franco-chinoise vise l'impôt sur le revenu, pas les successions : la vigilance s'impose.

Ces sujets de long terme se préparent dès l'acquisition. Notre page succession internationale et immobilier en expose les principes. Un montage cohérent dès le départ évite des frottements coûteux à la transmission.

Illustration simplifiée. Un expatrié en Chine loue nu un appartement français générant 12 000 € de loyers annuels, avec 4 000 € de charges déductibles, soit 8 000 € de revenu foncier net. À l'impôt sur le revenu, le taux minimum de 20 % donne 1 600 €. S'ajoutent les prélèvements sociaux au taux plein de 17,2 %, soit 1 376 €. Charge fiscale française : environ 2 976 €, avant prise en compte du crédit d'impôt côté chinois. Le taux moyen peut réduire la part IR si la situation s'y prête.

Ce calcul est volontairement schématique et ne tient pas compte de votre situation réelle ni des éventuels intérêts d'emprunt déductibles. Aucun rendement n'est garanti : la rentabilité dépend du prix d'achat, de l'emplacement et de la gestion. Une étude personnalisée reste indispensable avant tout engagement.

Enfin, anticipez le retour en France : redevenir résident fiscal (article 4 B du CGI) entraîne l'imposition de vos revenus mondiaux et change les règles de plus-value. Nos pages retour en France : fiscalité et résidence principale de l'expatrié traitent ces transitions. Pour comparer avec d'autres places, voir investir depuis Singapour.