Loi de finances 2026 :
ce qui change pour l'immobilier.

La loi de finances 2026 (adoptée fin 2025) introduit ou prolonge une douzaine de mesures impactant directement l'investissement immobilier locatif et la gestion de patrimoine. CPIM en analyse ici les 12 mesures-clés que tout investisseur doit connaître.

• 1. LMNP — réintégration des amortissements à la revente (mesure-phare 2026, voir ci-dessous)
• 2. Loc'Avantages prorogéjusqu'au 31/12/2027
• 3. Denormandie prorogéjusqu'au 31/12/2027
• 4. Déficit foncier majoré 21 400 €pour passoires thermiques rénovées (prolongé jusqu'à fin 2027)
• 5. MaPrimeRénov' Bailleur : barèmes 2026 et nouvelle gouvernance ANAH
• 6. Éco-PTZ bailleur : plafond porté à 50 000 € (vs 30 000 € en 2025) pour rénovation performante globale
• 7. IFI 2026 : seuil 1,3 M€ inchangé, mais ré-évaluation des abattements bois et forêts
• 8. Pacte Dutreil immobilier: conditions d'exonération à 75 % réformées pour limiter les abus
• 9. Loi Le Meur (votée 2024, applicable 2026) : plafond 90 jours résidence secondaire, surfaces minimum, déclaration mairie obligatoire
• 10. DPE 2028 : confirmation interdiction location classe F au 1er janvier 2028
• 11. Donation immobilier neuf 300 000 € prorogé jusqu'à 31/12/2027 (condition location nue ≥ 5 ans)
• 12. Encadrement loyers étendu à 4 nouvelles villes (Montpellier confirmé, Saint-Étienne expérimentation)

Mesure : à compter du 1er janvier 2026, les amortissements pratiqués pendant la détention LMNP au régime réel devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la cession.

Impact concret: pour un bien acheté 200 000 € en 2018 et revendu 280 000 € en 2026, avec 60 000 € d'amortissements comptables pratiqués entre temps :

• Avant 2026 : plus-value = 280 000 - 200 000 = 80 000 € → IR (19 %) + PS (17,2 %) = 28 960 €
• À partir de 2026 : plus-value = 280 000 - (200 000 - 60 000) = 140 000 € → 50 680 €
• Surcoût fiscal: ~21 720 € sur l'opération

Atténuation: les abattements pour durée de détention restent applicables. Au-delà de 22 ans d'IR et 30 ans de PS, exonération totale. Conclusion : la détention longue reste la stratégie gagnante.

À faire : reconsidérer les arbitrages de cession sur les biens LMNP détenus 5-15 ans. Notre simulateur LMNP intègre désormais le nouveau calcul.

Loc'Avantages et Denormandiesont tous deux prorogés jusqu'au 31 décembre 2027. Loc'Avantages confirme ses 3 niveaux de capitalisation de l'impôt (15 % / 35 % / 65 %) selon le niveau d'effort locatif (loyer intermédiaire, social, très social).

Déficit foncier majoréà 21 400 € (vs 10 700 € standard) pour les travaux de rénovation énergétique sur les passoires thermiques (DPE F/G) reste applicable jusqu'à fin 2027, sous conditions : engagement de location 3 ans après travaux, saut de 2 classes DPE minimum.

MaPrimeRénov' Bailleur: nouvelle gouvernance ANAH avec un volet « Sérénité » plus généreux pour les rénovations globales (jusqu'à 30 000 € selon les sauts de DPE).

Éco-PTZ Bailleur : plafond porté de 30 000 € à 50 000 € pour une rénovation performante globale (saut de 2 classes DPE). Durée maintenue 20 ans, sans condition de ressources, ouvert depuis 2021 aux bailleurs.

IFI 2026 : le seuil de déclenchement reste à 1,3 M€ de patrimoine immobilier net taxable. Le barème progressif est inchangé (0,5 % à 1,5 % au-delà de 10 M€). Évolution notable : la réévaluation des abattements sur les bois et forêts (75 % au lieu de 50 % auparavant si engagement de gestion durable).

Pacte Dutreil immobilier: conditions d'exonération à 75 % des droits de mutation réformées pour limiter les montages purement fiscaux. Désormais nécessité d'une activité opérationnelle effective dans la société détentrice des biens (et non simple location passive). Impact sur les holdings patrimoniales d'immeubles à anticiper.

Loi Le Meur (loi anti-Airbnb 2024)applicable depuis 2026 : plafond de location de 90 jours par an pour les résidences secondaires (vs 120 jours auparavant), surfaces minimum (9 m² salon + 7 m² chambre), déclaration mairie obligatoire avec numéro d'enregistrement. Sanction : amende jusqu'à 100 000 € par logement.

DPE 2028: confirmation de l'interdiction de location des classes F au 1er janvier 2028 (en plus des G déjà interdites depuis le 1er janvier 2025). Calendrier complet : G (2025), F (2028), E (2034). Pour un investisseur, l'audit énergétique préalable à toute acquisition devient impératif.

Donation immobilier neuf 300 000 €(mesure 2025-2027 prorogée) : jusqu'à 300 000 € de donation exonérée de droits par donateur, pour financer un logement neuf affecté à la résidence principale du donataire OU à la location nue pendant au moins 5 ans. La location meublée (LMNP) est exclue. Cumul possible avec les abattements classiques (100 000 € parent-enfant, 31 865 € grand-parent -petit-enfant).

Encadrement des loyers: extension à 4 nouvelles villes en 2026 dont Montpellier (confirmation post-2024) et Saint-Étienne (expérimentation). Le mécanisme reste identique : loyer maximum = loyer de référence majoré (loyer médian + 20 %). Sanctions en cas de dépassement : amende administrative jusqu'à 5 000 €, restitution du trop-perçu.

1. Si vous êtes LMNP au réel avec un horizon de cession 5-15 ans : reconsidérer la fenêtre de revente avec le nouveau calcul de plus-value. Notre conseiller peut chiffrer votre cas spécifique.
2. Si vous avez des passoires thermiques F/G: planifier les travaux 2026-2027 pour profiter du déficit foncier majoré + MaPrimeRénov' + Éco-PTZ avant fin 2027.
3. Si vous envisagez une donation immobilière : ouvrir le dossier avec votre notaire avant le 31 décembre 2027 pour bénéficier des 300 000 € exonérés.
4. Si vous êtes au-dessus du seuil IFI: revoir l'allocation patrimoniale pour intégrer les nouvelles opportunités bois/forêts et le démembrement nue-propriété.
5. Si vous louez en saisonnier : déclaration mairie obligatoire 2026, mise en conformité surfaces, vérification du plafond 90 jours.