Bâtir un patrimoine
qui dure à Bordeaux.

Métropole de la Nouvelle-Aquitaine, ville UNESCO portée par un écosystème étudiant majeur (≈ 100 000 étudiants), un tissu tertiaire en croissance (numérique, aéronautique avec Dassault, viticulture, santé) et la LGV Paris-Bordeaux qui a placé la capitale girondine à 2h04 de Paris depuis 2017.

Marché en phase de rebond depuis mi-2025 après la correction post-LGV (-15 % de pic 2022 à creux 2024). Profil patrimonial recherché : pierre blonde, qualité architecturale, demande locative stable. Prix d'entrée plus accessibles aujourd'hui qu'à Lyon ou Nantes pour un produit comparable.

Forte demande étudiante (Bordeaux 1, Sciences Po Bordeaux, Kedge, écoles d'ingénieurs) et cadres mobiles (Cap Sciences, Bordeaux Métropole Aménagement). T1 et T2 absorbés en moins d'un mois sur la rive gauche centrale et à Mériadeck/Saint-Seurin.

• Hypercentre (Triangle d'Or, Quinconces) : Patrimoine UNESCO, prix premium, plus-value long terme, rendements modestes (3-4 %).
• Saint-Pierre / Saint-Michel : Cœur historique en gentrification, demande étudiante et cadres créatifs, rendements 4-5 %.
• Chartrons / Bassins à flot : Quartier néo-bobo en mutation, ex-portuaire reconverti, plus-value attendue.
• Caudéran / Saint-Augustin : Résidentiel familial, prix médians, demande locative cadres et familles.
• Bègles / Talence (limitrophes) : Entrée de marché à 3 200-3 800 €/m², desservi par tramway, rendements 5-6 %.
• Bordeaux Lac / Bacalan : Renouvellement urbain Euratlantique, prix attractifs, dynamique long terme.

Prix au m² : De 3 500 €/m² (Bordeaux Lac, Bègles) à 6 500 €/m² (Triangle d'Or, Chartrons), avec une médiane intra-muros autour de 4 400 €/m² (rebond depuis mi-2025).

Rendement locatif : Rendement brut moyen 4 à 6 % selon quartier, jusqu'à 7 % en colocation étudiante à Talence ou Bègles.

Zonage fiscal : Zone B1 (Pinel fermé en 2024). Denormandie actif sur l'ancien rénové en centre historique. LMNP particulièrement adapté en résidence étudiante (Bordeaux 1, Talence).

Transports : 4 lignes de tramway (A, B, C, D), réseau de bus TBM dense, gare Saint-Jean LGV (Paris en 2h04, Toulouse en 2h05), aéroport Bordeaux-Mérignac (vols domestiques et européens).

Projets urbains : Euratlantique (3 700 logements, 500 000 m² tertiaire d'ici 2030), extension du tramway D, projet Brazza rive droite, requalification de la place Stalingrad, BHNS Bordeaux-Saint-Aubin.

Indépendant depuis 2008, CPIM conseille les particuliers sur leur stratégie patrimoniale immobilière sans aucun engagement de volume avec un promoteur ou une banque. La méthode est identique partout en France :

1. Diagnostic patrimonial complet— revenus, fiscalité (TMI), capacité d'épargne, objectifs, horizon, appétence au risque.
2. Stratégie sur-mesure— choix du dispositif fiscal le plus adapté (Denormandie sur ancien rénové éligible (Saint-Pierre, Saint-Michel)).
3. Sélection des biens — sourcing locale à Bordeaux, due diligence technique et locative, simulation chiffrée.
4. Financement piloté— mise en concurrence de nos banques partenaires, négociation, structuration optimale.
5. Exécution et gestion— signature notariée, mise en location, déclarations fiscales annuelles, arbitrages dans la durée.