Investir dans l'immobilier en France depuis l'Allemagne en 2026

Un investisseur résidant en Allemagne et achetant en France est un non-résident fiscal français : son immobilier français reste imposable en France, mais sa résidence dans un pays de l'Union européenne lui ouvre deux avantages décisifs par rapport à un résident hors UE. Premièrement, l'exonération de CSG et de CRDS sur ses revenus et plus-values immobiliers. Deuxièmement, la dispense de représentant fiscal lors d'une revente.

Concrètement, là où un résident en Thaïlande ou au Maroc subit 17,2 % de prélèvements sociaux pleins, le résident allemand ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Sur des loyers de 15 000 euros nets, cela représente près de 1 460 euros d'économie annuelle de prélèvements sociaux, à revenus égaux.

Cet article détaille le cadre 2026 pour un résident en Allemagne. Pour une vue d'ensemble valable pour tous les expatriés, consultez notre guide pilier investir en France depuis l'étranger, et comparez avec d'autres pays UE comme l'Espagne ou l'Italie.

Depuis le 1er janvier 2019, les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale obligatoire autre que français au sein d'un pays de l'EEE ou de Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS sur leurs revenus du patrimoine de source française. C'est le cas d'un actif ou retraité affilié au système social allemand. Source officielle : impots.gouv.fr.

En pratique, vos loyers nus et vos plus-values immobilières ne supportent que le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu des 17,2 % applicables hors UE. L'affiliation doit être effective au 31 décembre de l'année des revenus, et il faut cocher les cases 8SH ou 8SI de la déclaration (formulaire 2042 C) pour activer le taux réduit.

Attention au cas du meublé : pour la location meublée, les prélèvements sociaux atteignent 18,6 % (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %) pour un résident hors UE. Pour un résident allemand exonéré de CSG/CRDS, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. Le détail complet figure dans notre page CSG/CRDS du non-résident.

Les revenus tirés d'un bien loué nu sont des revenus fonciers imposables en France. Ils entrent dans le barème de l'impôt sur le revenu, avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 euros de revenu net imposable (revenus 2025), puis 30 % au-delà. Si le barème progressif appliqué à l'ensemble de vos revenus aboutit à un taux supérieur, c'est ce taux qui s'applique.

Un résident en Allemagne peut opter pour le taux moyen : l'administration calcule un taux fictif sur l'ensemble de vos revenus mondiaux et l'applique à vos seuls revenus français, lorsque c'est plus favorable que le taux minimum. Cette option, à cocher dans la déclaration, suppose de justifier ses revenus allemands sur demande.

La location nue relève des revenus fonciers ; la location meublée relève des BIC, avec le régime LMNP du non-résident. Pour le détail des barèmes, abattements et obligations déclaratives, voyez notre page fiscalité non-résident des revenus fonciers.

La convention fiscale entre la France et l'Allemagne attribue l'imposition des revenus immobiliers à l'État où se situe le bien : un appartement à Lyon ou Paris est donc imposé en France, ce qui est logique et incontournable. La question est de savoir comment l'Allemagne, État de résidence, évite que vous soyez taxé deux fois.

Pour les revenus locatifs de source française, l'Allemagne applique la méthode de l'exonération avec réserve de progressivité (Progressionsvorbehalt) : elle n'impose pas ces loyers, mais peut les prendre en compte pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus imposables en Allemagne. Le traitement des plus-values et des autres revenus peut différer : il faut analyser la convention au cas par cas.

Le mécanisme exact dépend de votre situation personnelle et de la nature des revenus. Avant tout investissement, faites valider votre schéma par un conseiller des deux côtés de la frontière. Notre page convention fiscale et double imposition explique les méthodes d'élimination (exonération vs crédit d'impôt).

La plus-value réalisée par un non-résident lors de la cession d'un bien français est soumise au prélèvement de l'article 244 bis A, au taux de 19 % pour une personne physique, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Pour un résident allemand exonéré de CSG/CRDS, ces prélèvements sociaux se limitent au prélèvement de solidarité de 7,5 %. S'appliquent par ailleurs les abattements pour durée de détention de droit commun.

Avantage déterminant de la résidence en UE : la désignation d'un représentant fiscal accrédité n'est pas exigée lorsque le vendeur est domicilié dans un État de l'UE ou de l'EEE ayant conclu avec la France les conventions d'assistance requises. L'Allemagne en fait partie : vous êtes dispensé de représentant fiscal, même au-delà du seuil de 150 000 euros qui s'impose, lui, aux cédants hors UE/EEE.

Cette dispense évite des frais de représentation fiscale qui peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros. Le détail du calcul, des abattements et des exonérations figure sur notre page plus-value immobilière du non-résident (244 bis A).

Résider en Allemagne ne ferme pas l'accès au crédit immobilier français. Plusieurs banques françaises et courtiers spécialisés financent les non-résidents, en particulier ceux qui perçoivent leurs revenus en euros et résident dans la zone euro, ce qui est le cas de la plupart des résidents allemands. Les conditions sont généralement plus strictes qu'un résident : apport personnel souvent plus élevé, taux parfois supérieurs, exigences documentaires renforcées.

Les frontaliers qui travaillent dans la région frontalière (Bade-Wurtemberg, Sarrhe, Rhénanie-Palatinat) constituent un profil particulier : leur statut social et fiscal obéit à des règles spécifiques, qu'il faut clarifier avant de monter un dossier. La résidence et le lieu d'affiliation sociale déterminent l'exonération de CSG/CRDS.

Comparez systématiquement une offre de crédit française et une offre allemande, et intégrez le coût de change et de transfert si certains flux sont en devise différente. Notre page crédit immobilier de l'expatrié recense les banques qui prêtent aux non-résidents et les pièces à préparer.

Pour investir sans gérer un bien, la SCPI est une option adaptée à un résident en Allemagne. Les revenus de SCPI françaises sont des revenus fonciers : mêmes règles d'exonération CSG/CRDS, donc 7,5 % de prélèvements sociaux et imposition au barème (taux minimum 20 %/30 % ou taux moyen). Les SCPI investies hors de France suivent la fiscalité du pays où se situent les actifs, souvent sans prélèvements sociaux français. Vérifiez la fiscalité et la retenue applicable à chaque support avant de souscrire.

La détention via une SCI à l'impôt sur les sociétés peut se justifier pour certains projets (capitalisation, transmission), mais elle modifie l'articulation avec la convention franco-allemande et la fiscalité allemande de l'associé. C'est une décision technique qui se prend avec un conseil. Voyez nos pages SCPI pour non-résident et SCI à l'IS pour expatrié.

Enfin, si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros, l'IFI peut s'appliquer sur vos biens situés en France : un point à anticiper, détaillé dans notre page IFI du non-résident.

Prenons un résident en Allemagne, affilié à la sécurité sociale allemande, qui perçoit 12 000 euros de loyers nets imposables par an d'un appartement loué nu en France, et qui n'a pas d'autres revenus français. Au taux minimum de 20 % (revenu inférieur à 29 579 euros), l'impôt sur le revenu ressort à 2 400 euros. Les prélèvements sociaux, limités au prélèvement de solidarité de 7,5 %, s'élèvent à 900 euros. Charge totale : 3 300 euros.

À situation identique, un résident hors UE (ex. Thaïlande) subirait 17,2 % de prélèvements sociaux pleins, soit 2 064 euros, portant la charge à 4 464 euros. L'écart d'environ 1 160 euros par an illustre l'avantage concret de la résidence dans l'UE. Ces chiffres sont indicatifs et dépendent de votre situation réelle (charges déductibles, option taux moyen, etc.).

Avant d'arbitrer entre les villes, leur tension locative et leur potentiel, appuyez-vous sur nos analyses investir à Lyon et meilleures villes pour un expatrié. Aucune donnée de rendement n'est garantie : faites toujours établir une simulation personnalisée par un conseiller indépendant.