Investir dans l'immobilier en France depuis la Tunisie en 2026

Comme pour toute la diaspora, un logement situé en France détenu depuis la Tunisie reste imposable en France. La convention fiscale franco-tunisienne signée à Tunis le 28 mai 1973 (en vigueur depuis le 1er avril 1975) le confirme : son article 5 définit les biens immobiliers par renvoi à la loi de situation, son article 10 attribue l'imposition des revenus immobiliers à l'État de situation, et son article 20 fait de même pour les gains en capital.

Le bien français est donc imposé en France, la Tunisie éliminant la double imposition de son côté. Le rendement net d'un investissement locatif se calcule après impôt français, pas après fiscalité tunisienne. Voir aussi notre page pilier investir en France depuis l'étranger.

Les loyers d'un bien français perçus par un résident de Tunisie sont imposés à l'impôt sur le revenu français. S'applique le taux minimum des non-résidents : 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable (barème des revenus 2025), 30 % au-delà. Le régime des loyers (micro-foncier ou réel en nu, micro-BIC ou réel en meublé) suit les règles de droit commun.

L'option pour le taux moyen reste ouverte si elle est plus favorable, sur justificatifs — souvent le cas pour des revenus fonciers français modestes. Le détail figure dans notre guide fiscalité des revenus fonciers du non-résident.

L'exonération de CSG/CRDS étant réservée aux affiliés d'un régime de sécurité sociale de l'UE, de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni, le résident de Tunisie en est exclu. Il supporte les prélèvements sociaux pleins : 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values, 18,6 % en location meublée depuis les revenus 2025.

À loyer égal, la rentabilité nette est donc inférieure à celle d'un investisseur affilié en Europe, qui ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Le mécanisme est détaillé dans notre article CSG/CRDS du non-résident.

À la revente, la plus-value relève de l'article 244 bis A : 19 % d'impôt plus prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention (exonération d'impôt à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans), avec une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable.

Le cédant résidant hors UE/EEE, un représentant fiscal accrédité est en principe obligatoire dès que le prix de cession dépasse 150 000 € (par cédant), sauf plus-value totalement exonérée par la durée de détention. Le régime d'accréditation de ces représentants a été renforcé par le décret du 6 juin 2025 (caution, compte dédié) : à vérifier au moment de l'opération. Notre guide plus-value immobilière du non-résident détaille le calcul.

La Tunisie applique un contrôle des changes strict, géré par la Banque centrale de Tunisie. L'acquisition d'un bien à l'étranger et les transferts de devises sont en principe encadrés, et le rapatriement du produit d'une vente suppose un dossier en règle. Conservez l'attestation d'importation de devises et l'historique des flux : ces justificatifs sont indispensables pour rapatrier légalement le prix de vente.

Ce volet relève du droit tunisien, distinct de la fiscalité française : il doit être instruit avec un conseil local, en parallèle de la structuration française. Pour les binationaux, la qualité de résident fiscal (au sens conventionnel) et la situation au regard du change doivent être vérifiées ensemble.

L'accès au crédit français depuis la Tunisie suppose un dossier solide ; les banques qui prêtent aux non-résidents et leurs critères sont détaillés dans notre guide crédit immobilier pour expatrié. L'effet de levier reste un atout majeur, les intérêts d'emprunt étant déductibles des revenus fonciers au réel.

Selon l'objectif — revenu, transmission, retour en France —, la structuration peut passer par la détention en direct, le meublé LMNP ou une SCI à l'IS. CPIM, cabinet indépendant depuis 2008, accompagne les investisseurs de la diaspora à chaque étape. Pour comparer avec d'autres destinations, voir nos guides depuis l'Algérie et depuis l'île Maurice, ou explorez le marché lyonnais.