Dispositifs fiscaux.

Le bon dispositif dépend de trois variables : votre TMI, votre horizon d'investissement, et la zone géographique visée. LMNP au réel reste la valeur sûre pour neutraliser fiscalement les loyers (TMI ≥ 30 %, horizon 10-15 ans). Denormandie convient à l'ancien rénové en cœur de ville (180+ communes éligibles). Loc'Avantages monte à 65 % de réduction si conventionnement social. Déficit foncier (jusqu'à 10 700 € imputables sur le revenu global), Malraux et Monuments Historiques sont des leviers patrimoniaux pour TMI 41-45 %. Pour un premier investissement, la Méthode JeanBrun permet d'évaluer la vraie rentabilité (cash-flow + capital + plus-value) avant de choisir le dispositif fiscal le plus adapté.

Non. Le Pinel classique a été supprimé fin 2024. Les alternatives 2026 sont : Loc'Avantages (capitalisation de l'impôt 15-65 %), LMNP au réel, Denormandie (Pinel ancien rénové), déficit foncier, et pour les patrimoines avertis Malraux et Monuments Historiques.

Oui sous deux conditions. D'abord respecter le plafond global des niches fiscales (10 000 € par an, 18 000 € pour outre-mer/MH). Ensuite vérifier la compatibilité des régimes fiscaux : on peut cumuler LMNP + déficit foncier sur deux biens distincts mais pas sur le même bien. Malraux et Monuments Historiques sont hors plafond niches.

Le micro-BIC est un régime forfaitaire : abattement de 50 % (location classique) ou 30 % (meublé tourisme non classé) sur les loyers, sans déduire les charges réelles. Le réel permet de déduire toutes les charges (intérêts, taxe foncière, copro, assurance) ET d'amortir le bien et le mobilier. Au-delà de ~20 000 € de loyers ou en présence de travaux, le réel est quasi systématiquement plus avantageux.

Oui. Les travaux d'entretien, réparation, amélioration sur un bien loué nu peuvent générer un déficit foncier imputable sur les autres revenus fonciers, et jusqu'à 10 700 € sur le revenu global (21 400 € pour les passoires thermiques DPE F/G rénovées en 2023-2025). Le surplus est reportable sur 10 ans. Engagement de location 3 ans minimum.

Loc'Avantages : zones A, A bis, B1, B2, C selon plafonds. Denormandie : ~245 communes éligibles (centres anciens dégradés). Malraux : secteurs sauvegardés et SPR (Vieux Lyon, Bordeaux, Troyes, Marais à Paris…). Monuments Historiques : biens classés ou inscrits, partout en France. LMNP : universel. CPIM accompagne sur Lyon, Paris, Bordeaux, Clermont-Ferrand et Montpellier — l'éligibilité de chaque dispositif est vérifiée pendant le diagnostic.