Pillar · Fiscalité immobilière 2026
Dispositifs fiscaux.
Huit leviers : LMNP, Denormandie, Loc'Avantages, déficit foncier, Malraux, Monuments Historiques, LLI et la méthode JeanBrun. Le bon choix dépend de votre TMI, de votre horizon et de votre niveau d'expérience.
Les 8 leviers maîtrisés
Tous les leviers fiscaux français.
Comparatif
Mis à jour : 2 juillet 2026
Les 8 leviers fiscaux, d'un coup d'œil.
Avantage, profil cible, plafond et engagement de chaque dispositif. La Méthode JeanBrun n'y figure pas : c'est une méthode d'analyse de rentabilité, transverse à tous les leviers.
Comparer les 8 leviers dans un tableau détaillé
| Dispositif | Avantage fiscal | Profil | Plafond | Engagement | Pour qui |
|---|---|---|---|---|---|
| LMNP au réel | ≈ 0 € d'impôt sur les loyers (amortissement) | TMI ≥ 30 % · 10-15 ans | Aucun plafond de niche (réel BIC) | Aucune durée minimale | Loueur meublé > ~20 k€ de recettes |
| Denormandie | 12-21 % de réduction d'impôt | TMI 30-41 % · 6/9/12 ans | 300 000 €/an, dans le plafond niches (10 000 €) | 6, 9 ou 12 ans | Ancien à rénover en commune éligible |
| Loc'Avantages | 15-65 % selon le conventionnement | TMI ≥ 30 % · zone tendue | Loyers plafonnés (barème Anah) | Convention 6 ans | Bailleur acceptant une décote de loyer |
| Déficit foncier | Jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global | TMI 41-45 % · report 10 ans | 10 700 €/an (21 400 € passoire → D) · hors plafond niches | Location 3 ans min. | Ancien avec gros travaux, revenus fonciers |
| Loi Malraux | 22-30 % de réduction sur les travaux | TMI 41-45 % · 9 ans | 400 000 € de travaux / 4 ans · hors plafond niches | 9 ans | Patrimoine, secteur sauvegardé / SPR |
| Monuments Historiques | 100 % des travaux déductibles, sans plafond | TMI 45 % · 15 ans | Sans plafond · hors plafond niches | Conservation 15 ans | Patrimoine, bien classé ou inscrit |
| LLI | TVA 10 % + crédit d'impôt TFPB 20 ans | TMI ≥ 41 % · long terme | Loyers & ressources intermédiaires | Location intermédiaire (IS) | Investisseur à l'IS, zones tendues |
| Girardin industriel | 10-14 % de gain fiscal (apport à fonds perdus) | TMI ≥ 30 % · one-shot annuel | Réduction retenue à 34 % dans le plafond de 18 000 € (≈ 52 900 € max) | Exploitation 5 ans (reprise sinon) | Fort IR, trésorerie, pas de patrimoine créé |
Plafond global des niches fiscales 2026
Le plafonnement global limite à 10 000 € par an et par foyerle total des réductions et crédits d'impôt (18 000 €pour l'outre-mer et les SOFICA). Trois leviers immobiliers y échappent : Loi Malraux (hors plafond depuis 2013), Monuments Historiques et déficit foncier(son imputation sur le revenu global, plafonnée à 10 700 €/an, n'entre pas dans le plafonnement). Le LMNP au réel relève du régime réel BIC, sans réduction soumise au plafond.
Sources : service-public.fr (F31179) · economie.gouv.fr · BOFiP BOI-IR-LIQ-20-20-10
Ce que nous voyons en rendez-vous
Les erreurs qui coûtent l'avantage fiscal.
Un dispositif mal monté ne rapporte pas moins : il ne rapporte rien, et l'administration peut reprendre l'avantage plusieurs années après. Voici, dispositif par dispositif, les erreurs que nous rencontrons le plus souvent.
LMNP
Locatif fiscal
- Sous-estimer les frais d'expert-comptable (600–1 200 €/an) nécessaires pour la liasse fiscale 2031/2033.
- Confondre amortissement comptable et déduction fiscale : l'amortissement ne crée pas de déficit reportable sur le revenu global.
- Ne pas respecter les critères de meublé (liste décret 2015-981) : le bail bascule en nu et on perd le régime LMNP.
Denormandie
Locatif fiscal
- Acheter dans une commune hors programme 'Action Cœur de Ville' ou 'Petites Villes de Demain' : le Denormandie ne couvre qu'un périmètre défini de communes éligibles (à vérifier au cas par cas).
- Budget travaux < 25 % du coût total : le Denormandie exige que les travaux représentent au moins 25 % du coût global de l'opération.
- Travaux réalisés par soi-même : seuls les travaux réalisés par des professionnels sont pris en compte.
Loc'Avantages
Conventionné
- Confondre les niveaux de décote loyer et la réduction d'impôt correspondante : Loc1 = −15 %, Loc2 = −35 %, Loc3 = −65 % avec intermédiation locative obligatoire.
- Signer une convention ANAH après le début du bail : la convention doit être signée AVANT la mise en location.
- Louer à un membre du foyer fiscal ou un ascendant/descendant : le locataire ne peut pas faire partie du cercle familial proche.
Déficit foncier
Foncier
- Imputer le déficit sur le revenu global avant d'avoir loué le bien 3 ans : la déduction est remise en cause si la location cesse dans les 3 ans suivant l'imputation.
- Confondre travaux d'amélioration (déductibles) et travaux de construction/reconstruction (non déductibles en revenus fonciers).
- Dépasser 10 700 €/an en croyant tout déduire : seuls 10 700 € s'imputent sur le revenu global, le reste ne se reporte que sur les revenus fonciers.
Malraux
Patrimonial
- Acheter en secteur non éligible : seuls les biens en Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec PSMV approuvé ouvrent droit à 30 % de réduction (22 % en PVAP).
- Plafond de 400 000 € de travaux non respecté : calculé sur 4 ans glissants, pas par bien.
- Déclarer des travaux Malraux ET déficit foncier sur le même bien : c'est interdit, il faut choisir l'un ou l'autre.
Monuments Historiques
Patrimonial
- Sous-estimer la contrainte d'occupation personnelle minimale et de conservation obligatoire (15 ans).
- Penser que les travaux MH sont toujours déductibles à 100 % : seule la fraction non subventionnée par la DRAC est déductible.
- Ne pas obtenir l'autorisation préalable des travaux par l'ABF (Architecte des Bâtiments de France) : les travaux non autorisés ne sont pas déductibles.
Jeanbrun
Locatif fiscal
- Oublier la réintégration : à la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable (comme en LMNP depuis 2025). L'avantage est un différé d'imposition, pas une exonération — la stratégie de sortie se décide à l'entrée.
- Acheter trop cher en loyer intermédiaire : au-delà de ~285 000 € de prix de revient, l'amortissement reste bloqué à 8 000 €/an — le supplément de prix n'apporte plus d'avantage fiscal annuel.
- Viser l'ancien sans chiffrer le DPE final : l'éligibilité exige des travaux ≥ 30 % du prix ET une classe A ou B à l'arrivée — un audit énergétique sérieux s'impose avant l'offre.
LLI
Locatif fiscal
- Revendre trop tôt : la cession avant la 11e année (et au-delà de 50 % des lots avant la 16e) déclenche un complément de TVA dû en totalité — pas de dégressivité par fraction.
- Oublier que la TEOM reste due : le crédit d'impôt couvre la taxe foncière et ses taxes additionnelles, pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (récupérable sur le locataire).
- Négliger la condition de mixité (25 % de logements sociaux) : elle s'apprécie au niveau de la commune ou de l'ensemble immobilier — à vérifier avant de réserver.
- Pour une SCI à l'IR, faire valider par un fiscaliste les modalités précises d'imputation/restitution de la créance d'impôt taxe foncière avant de compter dessus en trésorerie.
Quel levier pour vous ?
Votre profil, votre dispositif.
Repère rapide selon votre situation. Le choix final se valide en diagnostic — TMI réelle, horizon, type de bien et zone se croisent.
- Premier investissement, tout niveau d'impositionMéthode JeanBrun + LMNP au réel
- TMI ≥ 30 %, location meubléeLMNP au réel
- TMI 30-41 %, ancien à rénover en centre-ville éligibleDenormandie
- Zone tendue, prêt à accepter une décote de loyerLoc'Avantages
- Gros travaux, revenus fonciers élevés (TMI 41-45 %)Déficit foncier
- Patrimoine, immeuble en secteur sauvegardé / SPRLoi Malraux
- Patrimoine d'exception, bien classé ou inscritMonuments Historiques
- Investisseur via société à l'IS, zones tenduesLLI
- Fort impôt résiduel à effacer, sans créer de patrimoineGirardin industriel
Valider mon dispositif en diagnosticConseil indépendant, sans lien avec un promoteur ou une banque.
FAQ dispositifs fiscaux
Ce qui revient le plus.
01Quel dispositif fiscal immobilier choisir en 2026 ?
Quel dispositif fiscal immobilier choisir en 2026 ?
Le bon dispositif dépend de trois variables : votre TMI, votre horizon d'investissement, et la zone géographique visée. LMNP au réel reste la valeur sûre pour neutraliser fiscalement les loyers (TMI ≥ 30 %, horizon 10-15 ans). Denormandie convient à l'ancien rénové en cœur de ville (plusieurs centaines de communes éligibles). Loc'Avantages monte à 65 % de réduction si conventionnement social. Déficit foncier (jusqu'à 10 700 € imputables sur le revenu global), Malraux et Monuments Historiques sont des leviers patrimoniaux pour TMI 41-45 %. Pour un premier investissement, la Méthode JeanBrun permet d'évaluer la vraie rentabilité (cash-flow + capital + plus-value) avant de choisir le dispositif fiscal le plus adapté.
02Le Pinel existe-t-il encore en 2026 ?
Le Pinel existe-t-il encore en 2026 ?
Non. Le Pinel classique a été supprimé fin 2024. Les alternatives 2026 sont : Loc'Avantages (capitalisation de l'impôt 15-65 %), LMNP au réel, Denormandie (Pinel ancien rénové), déficit foncier, et pour les patrimoines avertis Malraux et Monuments Historiques.
03Peut-on cumuler plusieurs dispositifs fiscaux immobiliers ?
Peut-on cumuler plusieurs dispositifs fiscaux immobiliers ?
Oui sous deux conditions. D'abord respecter le plafond global des niches fiscales (10 000 € par an, 18 000 € pour outre-mer/MH). Ensuite vérifier la compatibilité des régimes fiscaux : on peut cumuler LMNP + déficit foncier sur deux biens distincts mais pas sur le même bien. Malraux et Monuments Historiques sont hors plafond niches.
04Quelle est la différence entre LMNP au réel et au micro-BIC ?
Quelle est la différence entre LMNP au réel et au micro-BIC ?
Le micro-BIC est un régime forfaitaire : abattement de 50 % (location classique) ou 30 % (meublé tourisme non classé) sur les loyers, sans déduire les charges réelles. Le réel permet de déduire toutes les charges (intérêts, taxe foncière, copro, assurance) ET d'amortir le bien et le mobilier. Au-delà de ~20 000 € de loyers ou en présence de travaux, le réel est quasi systématiquement plus avantageux.
05Le déficit foncier permet-il vraiment de défiscaliser ?
Le déficit foncier permet-il vraiment de défiscaliser ?
Oui. Les travaux d'entretien, réparation, amélioration sur un bien loué nu peuvent générer un déficit foncier imputable sur les autres revenus fonciers, et jusqu'à 10 700 € sur le revenu global (21 400 € pour les passoires thermiques DPE F/G rénovées, dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027). Le surplus est reportable sur 10 ans. Engagement de location 3 ans minimum.
06Dans quelles villes les dispositifs sont-ils applicables ?
Dans quelles villes les dispositifs sont-ils applicables ?
Loc'Avantages : zones A, A bis, B1, B2, C selon plafonds. Denormandie : plusieurs centaines de communes éligibles (centres anciens dégradés — Action Cœur de Ville, conventions ORT). Malraux : secteurs sauvegardés et SPR (Vieux Lyon, Bordeaux, Troyes, Marais à Paris…). Monuments Historiques : biens classés ou inscrits, partout en France. LMNP : universel. CPIM accompagne sur Lyon, Paris, Bordeaux, Clermont-Ferrand et Montpellier — l'éligibilité de chaque dispositif est vérifiée pendant le diagnostic.
Par ville · 30 pages dédiées
Chaque dispositif, appliqué à votre ville.
Les conditions d'éligibilité, le zonage et les prix de marché diffèrent selon la métropole. Chaque page croise un dispositif avec une ville pour vous donner un contexte précis : communes Denormandie éligibles, secteurs Malraux locaux, plafonds Loc'Avantages applicables, etc.