Investir dans l'immobilier en France depuis l'Espagne en 2026

L'Espagne accueille l'une des plus importantes communautés françaises expatriées, attirées par le climat, le coût de la vie et la proximité. Beaucoup conservent un projet patrimonial en France : se constituer un revenu locatif, préparer un retour, ou diversifier. Bonne nouvelle, votre statut de résident d'un État membre de l'Union européenne place votre investissement dans le cadre fiscal le plus avantageux pour un non-résident.

Le principe de base ne change pas : un bien immobilier situé en France reste imposable en France, quel que soit votre pays de résidence. Vous serez donc soumis à l'impôt français sur les revenus fonciers, sur l'éventuelle plus-value de revente et, le cas échéant, à l'impôt sur la fortune immobilière. C'est le socle commun à tous les expatriés, détaillé dans notre guide pour investir en France depuis l'étranger.

Là où votre résidence espagnole fait la différence, c'est sur deux points très concrets : l'exonération de CSG/CRDS et l'absence de représentant fiscal obligatoire. Ces deux avantages, réservés aux résidents UE/EEE et Suisse, allègent sensiblement la facture et simplifient les démarches par rapport à un expatrié installé hors UE.

Depuis 2019, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'UE/EEE ou de la Suisse sont exonérées de CSG (9,2 %) et de CRDS (0,5 %) sur leurs revenus du patrimoine français. En tant que résident en Espagne relevant du système de santé espagnol (Seguridad Social), vous entrez dans ce cadre.

Concrètement, au lieu des prélèvements sociaux pleins, vous ne supportez que le prélèvement de solidarité de 7,5 % sur vos loyers et vos plus-values. Cette exonération se déclenche en cochant les cases 8SH ou 8SI de la déclaration 2042 C, en justifiant de votre affiliation à la sécurité sociale espagnole.

Ce point mérite une vigilance en 2026 : la loi de financement de la sécurité sociale a relevé les prélèvements sociaux sur la location meublée à 18,6 % (contre 17,2 % en location nue) pour les contribuables soumis au régime français. Mais cette hausse ne vous concerne pas : étant exonéré de CSG/CRDS, vous restez à 7,5 % que le bien soit loué nu ou meublé. Pour le détail du mécanisme, voyez notre page dédiée à la CSG/CRDS du non-résident.

Vos revenus fonciers nets (loyers perçus moins charges déductibles) sont soumis à l'impôt sur le revenu français. Pour un non-résident, un taux minimum d'imposition s'applique : 20 % jusqu'à environ 29 579 € de revenus et 30 % au-delà de ce seuil. Vous pouvez toutefois opter pour le taux moyen, calculé comme si l'ensemble de vos revenus mondiaux étaient imposés en France ; l'administration ne le retient que s'il vous est plus favorable.

Le choix du régime locatif structure votre fiscalité. En location nue, vous relevez des revenus fonciers (micro-foncier ou réel). En location meublée, le statut LMNP permet, via l'amortissement, de réduire fortement, voire de neutraliser, le revenu imposable pendant des années. Attention : depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (sauf résidences gérées comme les résidences étudiantes ou seniors).

Pour les patrimoines plus importants ou une logique de transmission, la SCI à l'impôt sur les sociétés peut être pertinente, avec sa propre logique d'amortissement et de fiscalité. Notre guide complet sur la fiscalité des revenus fonciers du non-résident compare ces options en détail.

À la revente, la plus-value immobilière d'un non-résident est imposée selon l'article 244 bis A du Code général des impôts, au taux forfaitaire de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Pour vous, résident en Espagne exonéré de CSG/CRDS, ces prélèvements se limitent au prélèvement de solidarité de 7,5 %. Des abattements pour durée de détention réduisent la base imposable jusqu'à exonération totale après un certain nombre d'années de détention.

Votre statut de résident UE/EEE vous dispense de l'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité. Cette obligation, coûteuse, ne s'impose qu'aux non-résidents établis hors UE/EEE pour les cessions dont le prix dépasse 150 000 €. C'est un avantage tangible, à la fois financier et administratif, par rapport à un vendeur installé, par exemple, en Thaïlande ou au Maroc.

Les non-résidents qui ont été fiscalement domiciliés en France peuvent en outre bénéficier, sous conditions de délai et de durée de domiciliation, d'une exonération spécifique plafonnée à 150 000 € de plus-value nette. Les règles exactes méritent d'être vérifiées au cas par cas : consultez notre page plus-value immobilière du non-résident.

La convention fiscale franco-espagnole signée le 10 octobre 1995 organise la répartition de l'imposition. Son article 6 confirme la règle universelle : les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où le bien est situé, donc en France pour votre investissement.

L'Espagne, en tant que pays de résidence, est chargée d'éliminer la double imposition. Selon l'article 24 de la convention, le résident espagnol applique un crédit d'impôt égal à l'impôt français acquitté sur le même revenu, dans les limites prévues. Vous déclarez donc vos loyers français dans votre déclaration espagnole (IRPF), mais l'impôt déjà payé en France y est neutralisé : vous n'êtes pas imposé deux fois sur la même somme.

En pratique, cela suppose une double obligation déclarative (en France ET en Espagne) et une bonne coordination des deux fiscalités. Les modalités précises du crédit d'impôt et son plafonnement relèvent de la lecture conjointe des deux régimes ; un accompagnement franco-espagnol est recommandé. Pour comprendre le mécanisme général, voyez notre page convention fiscale et double imposition.

Obtenir un crédit immobilier auprès d'une banque française est possible depuis l'Espagne, et votre situation est plutôt favorable : vous résidez dans la zone euro et dans l'UE. Vos revenus sont libellés en euros, ce qui supprime le risque de change que redoutent les banques, et le cadre juridique européen facilite l'analyse du dossier.

Les établissements restent toutefois plus exigeants avec les non-résidents : apport personnel plus élevé (souvent au-delà de 20-25 %), taux parfois supérieur à celui d'un résident, et demande fréquente de domiciliation d'une partie des revenus ou d'une épargne. Toutes les banques ne financent pas les expatriés, et les conditions varient fortement de l'une à l'autre.

Le recours à un courtier spécialisé dans le financement des expatriés est souvent décisif pour identifier les banques actives sur ce segment et présenter un dossier solide. Notre page crédit immobilier expatrié détaille les attentes des banques et les leviers pour maximiser vos chances.

Si vous ne souhaitez pas gérer un bien à distance, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont une alternative pertinente depuis l'Espagne. Vous investissez dans un portefeuille immobilier diversifié et percevez des revenus, sans contrainte de gestion locative ni de travaux.

Côté fiscalité, les revenus de SCPI investies en France sont des revenus fonciers : ils suivent les mêmes règles que la détention directe, prélèvement de solidarité de 7,5 % inclus pour vous, résident UE. Les SCPI à actifs européens obéissent à une logique différente : les loyers sont imposés selon la fiscalité du pays où se trouve l'immeuble, souvent sans prélèvements sociaux français. La retenue applicable à la distribution doit être vérifiée selon les conventions.

Cette solution permet de mutualiser le risque et d'investir des montants modulables. Pour les règles fiscales propres aux non-résidents, consultez notre page SCPI pour non-résident, et choisissez le type de SCPI cohérent avec votre stratégie patrimoniale globale.

Prenons un exemple simplifié. Vous résidez à Valence et achetez un appartement à Lyon générant 12 000 € de loyers nets annuels. En tant que résident UE, vos prélèvements sociaux se limitent au prélèvement de solidarité de 7,5 %, soit 900 €, contre 2 064 € si vous étiez soumis aux 17,2 % pleins. À cela s'ajoute l'impôt sur le revenu (taux minimum de 20 %, ou taux moyen si plus favorable), puis le crédit d'impôt côté espagnol neutralise la double imposition. L'économie liée à votre statut UE est immédiate.

Sur l'IFI, vous n'êtes redevable que si votre patrimoine immobilier net situé en France dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Pour un non-résident, seuls les biens français comptent. Comme l'Espagne dispose de son propre impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio, avec d'importantes exonérations régionales), l'articulation des deux impôts doit être vérifiée précisément. Voyez notre page IFI du non-résident.

En synthèse, investir en France depuis l'Espagne combine un cadre fiscal allégé (exonération CSG/CRDS, pas de représentant fiscal) et la sécurité d'une convention bilatérale efficace. Reste à structurer le projet : choix de la ville (voir Lyon ou notre comparatif des meilleures villes pour un expatrié), régime locatif et mode de financement. Chez CPIM, nous accompagnons les expatriés français dans cette démarche depuis 2008.