Un immeuble. Dix loyers.

Un immeuble de rapport est un immeuble résidentiel comprenant plusieurs logements (appartements, studios) détenus par un unique propriétaire. La détention peut se faire en nom propre, en indivision ou — plus fréquemment — via une SCI pour simplifier la gestion et la transmission.

L'immeuble peut comporter de 2 lots (duplex) à plus de 20 logements selon la taille. C'est l'investissement locatif par excellence pour les profils patrimoniaux qui souhaitent construire rapidement un patrimoine locatif significatif.

Avantages par rapport à l'achat de studios séparés

• Économies d'échelle massives :un seul notaire, un seul acte d'acquisition, une seule taxe foncière, une seule assurance propriétaire non occupant — pour tous les lots.
• Rendement supérieur : 7 à 12 %brut en moyenne selon les villes, contre 4 à 6 % pour un studio isolé dans la même zone. L'immeuble se négocie souvent avec une décote de 10 à 20 % par rapport à la valeur des lots séparés.
• Un seul financement bancaire :une seule capacité d'endettement mobilisée, un seul dossier bancaire, une seule assurance emprunteur.
• Risque locatif mutualisé :une vacance sur un lot ne compromet pas l'ensemble des flux. Sur un immeuble de 6 lots, une vacance représente 16 % de perte de loyers, contre 100 % sur un studio unique.

Le ticket d'entrée d'un immeuble de rapport varie considérablement selon la ville et la taille : de 200 000 € pour un petit immeuble en ville moyenne à 1,5 M€ pour un immeuble de standing en métropole. Cette variabilité est précisément ce qui rend la stratégie accessible à un large spectre de profils.

• Sans apport possible :si le rendement brut est supérieur à 8 %, certaines banques patrimoine acceptent de financer sans apport (ou avec un apport limité aux frais de notaire), car les loyers couvrent largement la mensualité. CPIM travaille avec des banques spécialisées patrimoine habituées à ces montages.
• Durée de financement : 20 à 25 ans.La durée maximale dépend de l'âge de l'emprunteur et de la politique interne de la banque. Les immeubles mixtes (usage commercial + résidentiel) sont parfois financés sur 15 ans.
• Rentabilité nette cible : 5 à 7 % après déduction des charges (taxe foncière, assurances, entretien, gestion locative), avant fiscalité. La rentabilité nette-nette (après impôts) dépend du régime fiscal retenu.
• Prise de garantie :l'immeuble lui-même sert de garantie (hypothèque ou PPD). Les banques apprécient la solidité de l'actif tangible, surtout sur les marchés secondaires où le prix au m² est plus stable.

Le choix du régime fiscal est déterminant pour la rentabilité réelle d'un immeuble de rapport. Trois approches sont utilisées par CPIM.

SCI à l'IS

La SCI soumise à l'Impôt sur les Sociétés permet d'amortir le bien à l'actif (murs + toiture + parties communes) et de taxer les bénéfices à l'IS (15 % sur les 42 premiers k€, 25 % au-delà). Les dividendes peuvent être différés et distribués au moment optimal, notamment lors d'une année fiscalement creuse. Idéale pour les immeubles mixtes (appartements nus + locaux commerciaux en rez-de-chaussée).

LMNP sur les lots meublés

Si l'immeuble est entièrement meublé (résidence étudiante, coliving), chaque lot peut être déclaré en LMNP au réel. L'amortissement comptable (bien + mobilier + travaux) réduit le résultat imposable à zéro pendant 10 à 20 ans. Ce régime convient mieux aux immeubles entièrement meublés achetés en nom propre.

Déficit foncier (travaux lourds)

Si l'immeuble nécessite de lourds travaux de rénovation et que les lots sont loués nus, le déficit foncier est un levier puissant : 10 700 € de déficit imputable sur le revenu global par an (21 400 € pour les passoires thermiques rénovées jusqu'en 2027). Cette stratégie convient aux profils fortement imposés (TMI 41-45 %) disposant d'autres revenus fonciers à absorber.

Le choix de la ville détermine le rendement brut, le ticket d'entrée et la liquidité à la revente. CPIM intervient sur toutes ces places de marché.

• Lille : rendement brut 8 à 9 %, prix d'acquisition 300 à 800 k€ pour un immeuble de 4 à 8 lots. Forte demande étudiante et jeune actif. Marché liquide.
• Saint-Étienne : rendement brut 6 à 11 %, prix 150 à 400 k€. Le marché le plus accessible de France pour les immeubles de rapport. Attention à la sélection du secteur (quartiers Nord à éviter, hypercentre et Bergson recommandés).
• Clermont-Ferrand : rendement brut 6 à 9 %, prix 200 à 600 k€. Forte population étudiante (50 000 étudiants), marché sous-évalué par rapport aux métropoles de même rang.
• Bordeaux : rendement brut 5 à 7 %, prix 500 k€ à 1,5 M€. Marché plus cher mais très liquide, tension locative forte, demande solvable. Convient aux patrimoines constitués cherchant la sécurité.

CPIM couvre également Lyon, Paris (intra-muros et petite couronne), Montpellier, Nantes, Toulouse et plus de 30 villes en France. Chaque marché est analysé avec les données réelles de tension locative et de prix au m² pour l'immeuble de rapport spécifiquement.