Hub · Rendement locatif par ville
Rentabilité locative, ville par ville.
La rentabilité locative par ville varie fortement en France : un même budget ne produit pas le même rendement locatif à Paris, dans une métropole tendue ou dans une ville intermédiaire. Ce dossier 2026 vous donne la méthode de calcul, les fourchettes de marché et les leviers concrets pour décider en connaissance de cause.
En bref
Quelle est la rentabilité locative moyenne par ville en France en 2026 ?
En 2026, le rendement locatif brut moyen s'étage d'environ 3,9 % à Paris (la ville la moins rentable) à plus de 5,5 % dans certaines villes intermédiaires (Grenoble ~5,7 %, Marseille ~5,4 %, source étude CPIM / SeLoger début 2026). Lyon et Bordeaux se situent autour de 3,8 à 4 %. Le rendement net est nettement inférieur après charges, fiscalité et vacance : raisonnez toujours en net-net.
Couverture nationale
Rentabilité locative, 80 villes analysées.
Rendement brut indicatif et prix au m²
| Ville | Prix au m² | Rendement brut indicatif | |
|---|---|---|---|
| Lyon | Médiane constatée 4 485 €/m² sur 12 811 ventes (DVF 2024-2025). | Rendement brut moyen 4 à 6 % selon quartier, jusqu'à 7 % en colocation optimisée dans le 7e ou le 8e. | Voir le rendement |
| Bordeaux | Médiane constatée 4 306 €/m² sur 8 255 ventes (DVF 2024-2025). | Rendement brut moyen 4 à 6 % selon quartier, jusqu'à 7 % en colocation étudiante à Talence ou Bègles. | Voir le rendement |
| Marseille | Médiane constatée 3 277 €/m² sur 22 115 ventes (DVF 2024-2025). | Rendement brut moyen 5 à 7 % (très variable). 8 à 10 % possible en colocation centre ancien rénové. 3-4 % sur le très haut de gamme (8ᵉ). | Voir le rendement |
| Toulouse | Médiane constatée 3 285 €/m² sur 14 479 ventes (DVF 2024-2025). | Rendement brut moyen 4 à 6,5 %. Jusqu'à 8 % en colocation étudiante optimisée à Rangueil ou Minimes. | Voir le rendement |
| Nantes | Médiane constatée 3 525 €/m² sur 9 238 ventes (DVF 2024-2025). | Rendement brut moyen 4 à 6 %. 7-8 % en colocation étudiante optimisée à Doulon ou Dervallières. | Voir le rendement |
| Lille | Médiane constatée 3 458 €/m² sur 6 435 ventes (DVF 2024-2025). | Rendement brut moyen 5 à 7 %. 8-9 % en colocation étudiante optimisée à Vauban ou Wazemmes. | Voir le rendement |
| Montpellier | Médiane constatée 3 400 €/m² sur 8 504 ventes (DVF 2024-2025). | Rendement brut moyen 4 à 6 %, jusqu'à 7-8 % en colocation étudiante optimisée à Boutonnet ou Hôpitaux-Facultés. | Voir le rendement |
| Rennes | Médiane constatée 3 750 €/m² sur 6 327 ventes (DVF 2024-2025). | Rendement brut moyen 5,5 à 7 %, jusqu'à 8 % en colocation Beaulieu / Villejean. | Voir le rendement |
Autres angles
La même ville sous d'autres angles.
FAQ · Rentabilité locative
Ce qui revient le plus.
01Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?
Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat, frais inclus. Le rendement net soustrait les charges récurrentes : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion et entretien. Le net est toujours inférieur au brut et reflète mieux la performance réelle d'un investissement.
02Qu'est-ce que le rendement net-net ?
Qu'est-ce que le rendement net-net ?
Le rendement net-net intègre, en plus des charges, l'impact de la fiscalité selon votre régime (location nue, LMNP au réel ou micro, SCI à l'IS) et votre tranche marginale d'imposition. C'est l'indicateur le plus proche de ce que vous percevez réellement, et celui que CPIM utilise pour comparer deux projets.
03Pourquoi le rendement varie-t-il autant d'une ville à l'autre ?
Pourquoi le rendement varie-t-il autant d'une ville à l'autre ?
Le rendement dépend du rapport entre le prix au m² et le niveau des loyers locaux. Les villes où les prix restent mesurés tout en gardant une forte demande locative offrent généralement des rendements plus élevés que les marchés les plus chers, où la performance vient davantage de la valorisation à long terme.
04La stratégie locative change-t-elle le rendement ?
La stratégie locative change-t-elle le rendement ?
Oui. À bien équivalent, la colocation ou la location meublée permettent souvent un loyer total supérieur à une location nue classique, ce qui augmente le rendement brut. En contrepartie, ces stratégies demandent une gestion plus active et un montage juridique et fiscal adapté.