Succession internationale : transmettre son immobilier français en expatrié

Quand un expatrié détient un bien immobilier en France, sa transmission relève de deux logiques juridiques totalement séparées, qu'il faut traiter l'une après l'autre. La première est civile : quelle loi régit le partage de l'héritage, qui hérite, dans quelles proportions, avec quelle réserve héréditaire ? La seconde est fiscale : quel État perçoit les droits de succession, et sur quels biens ?

La confusion entre ces deux plans est la première source d'erreur. Le règlement européen 650/2012 détermine la loi civile applicable à l'ensemble de la succession, mais il n'a aucun effet sur la fiscalité : il ne traite pas des droits de succession. Côté impôt, ce sont l'article 750 ter du CGI et, le cas échéant, une convention fiscale bilatérale qui décident.

Conséquence concrète pour un investisseur : un appartement à Lyon ou à Paris peut être dévolu selon la loi du pays de résidence du défunt (volet civil) tout en restant soumis aux droits de succession français (volet fiscal), parce qu'il est situé en France. Anticiper sa transmission suppose donc de raisonner sur ces deux niveaux simultanément. C'est l'objet de notre approche d'investissement immobilier en expatriation, où la sortie patrimoniale se prépare dès l'acquisition.

Depuis le 17 août 2015, le règlement européen 650/2012 unifie les règles de loi applicable aux successions transfrontalières dans les États membres liés (tous sauf le Danemark et l'Irlande ; le Royaume-Uni n'y a jamais participé). Le principe : la loi qui régit l'ensemble de la succession est celle de l'État dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment du décès (article 21).

La résidence habituelle n'est pas une simple adresse déclarée : le notaire procède à une analyse d'ensemble (durée et régularité de la présence, raisons du séjour, centre des intérêts familiaux et économiques). Un Français installé durablement à l'étranger pourra donc voir sa succession régie par une loi étrangère, qui peut ignorer la réserve héréditaire protégeant les enfants en droit français.

Pour reprendre la main, l'article 22 ouvre la professio juris : toute personne peut choisir, par testament, la loi de sa nationalité pour régir sa succession. Le règlement ayant une portée universelle (article 20), un Français résidant hors UE peut désigner la loi française même depuis un État tiers. Le certificat successoral européen facilite ensuite la preuve de la qualité d'héritier d'un État membre à l'autre. Ce choix de loi est un acte d'anticipation à formaliser avec un notaire, dans une logique proche du démembrement et de la transmission de l'expatrié.

La fiscalité obéit à une logique propre, fixée par l'article 750 ter du CGI, qui prévoit trois situations. Premièrement, si le défunt est domicilié fiscalement en France (article 4 B), la France taxe l'ensemble du patrimoine, en France et à l'étranger. Deuxièmement, si le défunt n'est pas domicilié en France, la France ne taxe que les biens situés en France — au premier rang desquels l'immeuble français, détenu directement ou indirectement.

C'est le point central pour l'expatrié : un bien immobilier situé en France reste soumis aux droits de succession français, quelle que soit la résidence du défunt et celle des héritiers. La nationalité ne change rien, l'expatriation non plus. Troisième cas : si l'héritier est domicilié en France et l'a été au moins 6 ans au cours des 10 dernières années, la France peut taxer l'ensemble des biens reçus, y compris à l'étranger.

Ces règles internes s'appliquent sous réserve des conventions fiscales. Le barème en ligne directe reste, lui, le droit commun : abattement de 100 000 € par enfant et par parent, puis barème progressif de 5 % à 45 %, montants inchangés en 2026 (la loi de finances pour 2026 ne les a pas modifiés). La transmission s'articule par ailleurs avec la fiscalité courante du bien : revenus fonciers du non-résident et plus-value à la cession (244 bis A).

Beaucoup d'expatriés confondent la convention en matière d'impôt sur le revenu (très répandue) et la convention en matière de droits de succession, bien plus rare. En réalité, la France n'a conclu qu'une dizaine de conventions successorales en vigueur (Allemagne, Belgique, États-Unis, Suisse, Royaume-Uni, Italie, etc.), la plupart anciennes. Des pays à forte diaspora française — Maroc, Liban, Canada, Australie — n'en ont pas.

Une convention en matière de succession répartit le droit d'imposer entre les États selon la résidence du défunt et le lieu de situation des biens, sans tenir compte de la situation des héritiers. Quasi systématiquement, elles attribuent l'imposition de l'immeuble à l'État où il est situé : l'immeuble français reste donc taxable en France. Il faut vérifier la convention applicable, au cas par cas, sur la rubrique International d'impots.gouv.fr — aucune généralisation n'est fiable.

En l'absence de convention, le risque de double imposition n'est pas total : l'article 784 A du CGI permet, dans les cas où la France taxe des biens étrangers (défunt français, ou héritier résident 6/10 ans), d'imputer l'impôt acquitté à l'étranger sur les droits dus en France, dans la limite de l'impôt français afférent aux biens situés hors de France. Pour l'immeuble français lui-même, en revanche, l'imposition française est la règle. Ce mécanisme est détaillé dans notre dossier convention fiscale et double imposition.

Prenons un investisseur français résidant à Dubaï (État sans convention successorale avec la France), propriétaire d'un appartement à Lyon estimé 400 000 €, transmis à son décès à son fils unique également non-résident. Le bien étant situé en France, l'article 750 ter rend les droits de succession français applicables, indépendamment de la résidence du père et du fils.

Calcul en ligne directe : sur 400 000 €, on applique l'abattement de 100 000 €, soit une part taxable de 300 000 €. Le barème progressif (5 % à 45 %, inchangé en 2026) aboutit, sur cette assiette, à des droits de l'ordre de plusieurs dizaines de milliers d'euros (la fraction comprise entre 15 933 € et 552 324 € est taxée à 20 %). Le chiffre exact dépend du détail des tranches : il doit être liquidé précisément par le notaire.

Sur le plan civil, si le père réside habituellement à Dubaï, sa succession pourrait relever du droit émirati. Pour garantir l'application du droit français et la protection de son fils, il peut, par testament, opter pour la loi française (professio juris). Ce double réflexe — sécuriser la loi civile, anticiper la facture fiscale — illustre la préparation que nous recommandons pour investir en France depuis Dubaï.

La transmission ne se prépare pas le jour du décès. Le premier levier est la donation de son vivant : elle permet d'utiliser les abattements, qui se reconstituent par périodes successives, et de transmettre progressivement. Attention, la donation d'un immeuble français par un non-résident relève des mêmes règles de territorialité (article 750 ter) : l'immeuble situé en France reste taxable en France.

Le démembrement de propriété est un outil clé : donner la nue-propriété en conservant l'usufruit transmet la valeur future du bien à un coût fiscal réduit (la nue-propriété est valorisée après décote selon l'âge de l'usufruitier), l'usufruitier conservant les revenus et restant, en principe, le redevable de l'IFI. Articuler ce schéma pour un non-résident suppose de vérifier l'interaction avec la convention applicable et la plus-value.

Enfin, détenir le bien via une SCI facilite la transmission : on donne des parts sociales (mobilières), plus simples à fractionner qu'un immeuble, tout en pilotant la gouvernance via les statuts. La SCI ne fait toutefois pas disparaître la fiscalité française : ses parts, à prépondérance immobilière, restent rattachées à l'immeuble français pour les droits comme pour l'IFI. Selon le projet, on arbitrera entre SCI à l'IS pour expatrié et détention en direct, en cohérence avec une exploitation en LMNP non-résident.

Le scénario de transmission doit intégrer un éventuel retour en France. Dès lors que l'on redevient résident fiscal français au sens de l'article 4 B du CGI, on bascule en imposition mondiale : pour une succession ouverte alors, la France taxe l'ensemble du patrimoine, France et étranger (sous réserve des conventions et de l'imputation de l'article 784 A).

De même, le critère de l'héritier résident depuis 6 ans sur les 10 dernières années peut faire entrer dans l'assiette française des biens étrangers reçus par un enfant rentré en France. Le calendrier du retour, et celui de la transmission, ne sont donc pas neutres : ils méritent d'être coordonnés en amont.

Ces arbitrages rejoignent les questions de fiscalité du retour en France de l'expatrié, le statut de la résidence principale de l'expatrié et, le cas échéant, l'exit tax. Chez CPIM, cabinet indépendant d'investissement immobilier depuis 2008, nous construisons la stratégie de détention et de transmission au regard du pays de résidence, de la convention applicable et du projet de vie — sans jamais généraliser une règle qui dépend, in fine, de la convention bilatérale.