Convention fiscale et double imposition : l'immobilier français de l'expatrié

Quand un expatrié possède un appartement à Lyon, un immeuble à Paris ou une maison en province, une question revient systématiquement : ce bien sera-t-il taxé deux fois, en France et dans le pays de résidence ? La réponse tient dans un principe universel du droit fiscal international, repris par l'écrasante majorité des conventions bilatérales : les revenus tirés d'un bien immobilier sont imposables dans l'État où le bien est situé.

Ce principe figure à l'article 6 du modèle de convention fiscale de l'OCDE, qui sert de matrice à la plupart des conventions signées par la France. Concrètement, votre immeuble français génère des revenus de source française, donc imposables en France, quel que soit votre lieu de résidence. La logique vaut pour les loyers comme pour les plus-values de cession. C'est une règle de rattachement territorial : l'immeuble ne bouge pas, l'impôt suit l'immeuble.

Cette règle est le point de départ de toute stratégie patrimoniale d'expatrié. Elle explique pourquoi l'immobilier reste, pour beaucoup, le placement le plus lisible depuis l'étranger : le cadre fiscal français s'applique de façon prévisible. Pour une vue d'ensemble, consultez notre guide pilier Investir en France depuis l'étranger.

Sur la location nue, les revenus fonciers de source française d'un non-résident sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, puis 30 % au-delà (revenus 2025), sauf si vous justifiez d'un taux moyen mondial plus favorable au titre de l'article 197 A du CGI. La déclaration s'effectue auprès du service des impôts des particuliers non-résidents (DINR, Noisy-le-Grand).

S'y ajoutent les prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 % pour la location nue. Point essentiel pour de nombreux expatriés : les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse sont exonérés de CSG et de CRDS et ne supportent que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (jurisprudence de Ruyter, cases 8SH/8SI). Hors de cet espace (Émirats, États-Unis, Asie, Royaume-Uni), c'est 17,2 % plein.

La location meublée (LMNP, régime des BIC) suit une logique voisine, avec des prélèvements sociaux portés à 18,6 % depuis la hausse de la CSG (10,6 %) prévue par les textes 2026, la même exonération CSG/CRDS pouvant s'appliquer aux affiliés UE/EEE/Suisse. Pour le détail chiffré, voyez la fiscalité non-résident des revenus fonciers, l'exonération de CSG/CRDS et le régime LMNP pour non-résident.

Le risque de double imposition naît d'un chevauchement de souverainetés. La France impose le revenu parce que l'immeuble y est situé. Mais la plupart des pays imposent leurs résidents sur leur revenu mondial, immobilier français compris. Sans correctif, le même loyer serait donc taxé deux fois : une fois en France, une fois dans le pays de résidence.

C'est exactement le rôle de la convention fiscale bilatérale. Après avoir attribué le droit d'imposer à l'État de situation (la France), elle prévoit, dans son article d'élimination de la double imposition (souvent l'article 23 ou 24 selon les textes), la méthode que le pays de résidence doit appliquer pour neutraliser la seconde imposition. Sans convention, ce filet de sécurité n'existe pas de droit : certains pays accordent un crédit unilatéral, mais ce n'est jamais garanti.

Il faut bien distinguer deux notions souvent confondues. Déclarer un revenu dans deux pays n'est pas le payer deux fois : la double déclaration est précisément le canal par lequel le pays de résidence applique l'exonération ou le crédit d'impôt. Pour intégrer ces mécanismes à votre projet global, notre page expatriation fiscale et immobilier détaille les arbitrages.

Dans la première grande méthode, le pays de résidence exonère le revenu immobilier français de son propre impôt. Le revenu n'est donc pas taxé une seconde fois. Mais l'exonération n'est généralement pas totale : le pays de résidence conserve le droit de prendre en compte ce revenu pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus. C'est la technique dite du taux effectif, ou taux de progressivité.

L'effet est subtil. Le revenu français lui-même n'est pas imposé à l'étranger, mais il fait monter la base servant à calculer votre taux marginal local. Vos revenus de résidence (salaire, pensions, autres placements) sont donc imposés à un taux légèrement plus élevé que s'ils étaient considérés isolément. Le revenu français n'est pas frappé deux fois, mais il n'est pas pour autant fiscalement neutre dans votre pays.

Cette méthode est fréquente dans les conventions de type OCDE pour les revenus immobiliers. Elle est souvent favorable à l'investisseur lorsque la fiscalité immobilière française est compétitive et que le pays de résidence pratique des taux élevés, puisque le revenu reste taxé au seul barème français. L'analyse exacte dépend toujours du texte bilatéral et de votre situation.

Dans la seconde grande méthode, le pays de résidence réintègre le revenu immobilier français dans sa propre base imposable, calcule l'impôt local correspondant, puis accorde un crédit d'impôt destiné à effacer la double charge. Le revenu est ainsi déclaré et calculé localement, mais l'impôt déjà acquitté en France vient en déduction.

Le crédit d'impôt prend deux formes principales selon les conventions. Tantôt il est égal à l'impôt effectivement payé en France (crédit dit imputable, plafonné à l'impôt local sur ce même revenu). Tantôt il est égal à l'impôt local qui aurait frappé ce revenu, ce qui revient économiquement à une exonération. La rédaction précise figure dans l'article d'élimination de la convention et conditionne le résultat final.

La conséquence pratique est importante : si l'impôt local sur le revenu français est plus élevé que l'impôt français, un reliquat peut rester dû dans le pays de résidence ; s'il est plus faible, le crédit est plafonné et le surplus d'impôt français n'est pas remboursé. C'est pourquoi le choix entre détention directe et structuration via une SCI à l'IS doit toujours s'apprécier convention en main.

Prenons un expatrié percevant 12 000 € de revenus fonciers nets sur un bien lyonnais loué nu. En France, faute d'autres revenus de source française et en l'absence de taux moyen plus favorable, le taux minimum de 20 % s'applique sous le seuil de 29 579 €, soit environ 2 400 € d'impôt sur le revenu. S'ajoutent les prélèvements sociaux : 17,2 % (2 064 €) en principe, ou seulement 7,5 % (900 €) si l'investisseur est affilié à la sécurité sociale d'un État de l'UE/EEE/Suisse.

Côté pays de résidence, deux scénarios. Avec une convention à exonération et taux effectif, le pays de résidence n'impose pas ces 12 000 € mais les ajoute virtuellement pour fixer le taux frappant ses autres revenus : aucune imposition locale supplémentaire sur le loyer lui-même. Avec une convention à crédit d'impôt, le pays recalcule un impôt local sur ces 12 000 € et impute l'impôt français déjà payé ; un éventuel supplément n'est dû que si le taux local est supérieur.

Ces chiffres sont illustratifs et arrondis : ils dépendent du détail de votre déclaration, de votre affiliation sociale, du texte de la convention applicable et de votre fiscalité locale. Aucun rendement ni économie d'impôt ne peut être garanti à l'avance. L'objectif est de montrer le mécanisme, pas de promettre un résultat. Un chiffrage personnalisé reste indispensable.

La cession d'un bien immobilier français par un non-résident suit la même logique conventionnelle : la plus-value est imposable en France, lieu de situation. Elle relève du prélèvement de l'article 244 bis A, au taux de 19 %, augmenté des prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention identiques à ceux des résidents. Le détail figure sur notre page plus-value immobilière du non-résident.

Deux particularités méritent l'attention. D'abord, un représentant fiscal accrédité est obligatoire lorsque le prix de cession dépasse 150 000 € et que le vendeur réside hors UE/EEE. Ensuite, une exonération spécifique peut viser l'ancienne résidence principale en France du non-résident, sous conditions et dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable. Ces règles s'apprécient au cas par cas.

Une fois la France servie, la convention joue son rôle d'élimination dans le pays de résidence, par exonération ou par crédit d'impôt selon le texte. Attention enfin à l'articulation avec l'exit tax pour ceux qui transfèrent leur domicile, et aux modalités déclaratives détaillées dans notre guide déclarer ses revenus fonciers depuis l'étranger.

Aucune convention n'est strictement identique à une autre. Le réflexe à acquérir est de toujours identifier deux articles dans le texte qui lie la France et votre pays : l'article sur les revenus immobiliers (généralement l'article 6, qui confirme l'imposition au lieu de situation) et l'article d'élimination de la double imposition (souvent 23 ou 24), qui précise si votre pays applique l'exonération avec taux effectif ou le crédit d'impôt. L'intégralité des conventions signées par la France est publiée par l'administration sur impots.gouv.fr.

Plusieurs paramètres se combinent en pratique : votre affiliation sociale (qui détermine l'exonération de CSG/CRDS), le mode de détention (direct, LMNP, SCI), le montant des loyers et l'éventuel recours au taux moyen mondial. La fiscalité immobilière française a évolué récemment, notamment sur la réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value depuis le 15 février 2025 et la hausse de la CSG en 2026 : raison de plus pour s'appuyer sur des données vérifiées.

Chez CPIM, cabinet indépendant d'investissement immobilier depuis 2008, nous accompagnons les expatriés sur l'ensemble de la chaîne, de la sélection du bien au montage, en passant par le financement et la gestion locative à distance. Pour bâtir un projet conforme et lisible, découvrez notre approche dédiée à l'investissement immobilier des expatriés.