Investir dans l'immobilier en France depuis la Thaïlande en 2026

S'expatrier en Thaïlande ne vous coupe pas du marché immobilier français. Vous pouvez acheter, louer et revendre un bien en France comme n'importe quel investisseur. La vraie différence tient à votre statut de non-résident établi hors Union européenne : les règles fiscales françaises sont plus lourdes que pour un expatrié resté en Allemagne, en Espagne ou en Italie.

Le principe de base est simple : l'immobilier situé en France reste imposable en France, quel que soit votre pays de résidence. Vous déclarez vos revenus fonciers français, vous payez l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux en France, et vous serez taxé sur la plus-value lors de la revente. Votre résidence thaïlandaise n'efface pas cette imposition : elle se contente, via la convention bilatérale, d'éliminer la double imposition.

Le point le plus pénalisant pour un résident thaïlandais est l'absence d'exonération des prélèvements sociaux, réservée à la zone UE/EEE/Suisse. C'est la différence centrale à intégrer avant tout calcul de rentabilité. Pour une vue d'ensemble du sujet, consultez notre guide pilier investir en France depuis l'étranger.

Vos loyers de source française sont imposés à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif, mais avec un taux minimum d'imposition : 20 % jusqu'à un seuil (29 579 € pour les revenus 2025, revalorisé annuellement) puis 30 % au-delà. Vous pouvez opter pour le taux moyen si vos revenus mondiaux conduisent à un taux inférieur : l'administration ne l'applique que s'il vous avantage. Le détail figure dans notre page fiscalité non-résident revenus fonciers.

S'ajoutent les prélèvements sociaux. Et c'est ici que la Thaïlande pèse : l'exonération de CSG/CRDS qui ramène le taux à 7,5 % est réservée aux affiliés d'un régime UE/EEE/Suisse. En tant que résident hors de cette zone, vous supportez les prélèvements sociaux pleins : 17,2 % sur la location nue. Cette position est confirmée par la jurisprudence (arrêt Jahin), qui refuse d'étendre l'exonération De Ruyter aux résidents de pays tiers.

En location meublée, attention : la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 classe les BIC de location meublée parmi les revenus du patrimoine mobilier, ce qui porte le taux de prélèvements sociaux à 18,6 %. Pour comprendre le mécanisme d'exonération et ses limites, voyez notre page dédiée CSG/CRDS du non-résident.

Lors de la cession d'un bien français, le non-résident est soumis au prélèvement de l'article 244 bis A. Pour une personne physique, le taux est de 19 % sur la plus-value nette, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (pleins pour un résident thaïlandais). Les abattements pour durée de détention s'appliquent comme pour un résident, avec une exonération totale d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Spécificité majeure hors UE/EEE : la désignation d'un représentant fiscal accrédité en France est obligatoire dès que le prix de cession dépasse 150 000 €. Ce représentant, souvent une société spécialisée agréée, calcule la plus-value, en garantit le paiement et engage sa responsabilité auprès de l'administration. Son coût (généralement un pourcentage du prix) doit être anticipé dans votre plan de sortie.

Des dispenses existent : cession inférieure à 150 000 €, ou bien détenu depuis plus de trente ans (plus-value alors exonérée). Le détail des règles, abattements et obligations est développé dans notre page plus-value du non-résident (244 bis A).

La France et la Thaïlande sont liées par une convention fiscale signée le 27 décembre 1974, entrée en vigueur le 29 août 1975. Comme la quasi-totalité des conventions, elle attribue le droit d'imposer les revenus et plus-values immobiliers au pays où le bien est situé : un appartement à Lyon ou Paris reste donc imposable en France.

Le rôle de la convention est d'éliminer la double imposition côté résidence. Concrètement, les revenus déjà imposés en France ne sont pas taxés une seconde fois en Thaïlande, selon les mécanismes prévus par le texte (exonération ou crédit d'impôt). Le principe est protecteur, mais la convention est ancienne et la fiscalité thaïlandaise des revenus de source étrangère rapatriés a évolué ces dernières années.

Nous ne pouvons pas affirmer un traitement uniforme : votre situation doit être vérifiée au cas par cas avec un conseil maîtrisant les deux fiscalités, en consultant le texte officiel de la convention. Pour le cadre général, voyez notre page convention fiscale et double imposition.

Prenons un investisseur expatrié à Bangkok qui perçoit 8 000 € de revenus fonciers nets annuels sur un studio loué nu en France, sans autre revenu de source française. À défaut d'option plus favorable, l'IR s'applique au taux minimum de 20 %, soit 1 600 €. S'ajoutent les prélèvements sociaux pleins de 17,2 %, soit 1 376 €.

La charge fiscale française totale ressort à environ 2 976 €, soit près de 37 % du revenu net foncier. Un expatrié dans un pays de l'UE, lui, aurait bénéficié de l'exonération de CSG/CRDS (prélèvements ramenés à 7,5 %, soit 600 €) : son addition aurait été d'environ 2 200 €. L'écart, ici environ 776 € par an, illustre concrètement le surcoût lié au statut hors UE.

Ce calcul est volontairement simplifié et n'intègre ni l'éventuel taux moyen, ni les particularités de votre dossier. Il sert à dimensionner l'ordre de grandeur. Comparez avec les autres juridictions via nos pages investir depuis l'Espagne et investir depuis le Maroc.

Obtenir un crédit immobilier depuis la Thaïlande est possible mais sélectif. Les banques françaises qui prêtent aux expatriés privilégient les profils stables, avec apport, revenus documentés et parfois domiciliation d'un compte en France. Être résident d'un pays hors UE peut restreindre le nombre d'établissements disposés à étudier le dossier. Notre page crédit immobilier expatrié détaille les leviers.

Côté patrimoine, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) peut vous concerner. Le non-résident n'est imposable que sur ses actifs immobiliers situés en France, lorsque leur valeur nette taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Le crédit affecté au bien est déductible sous conditions, ce qui réduit l'assiette. Les modalités sont précisées dans notre page IFI du non-résident.

Le choix de la structure de détention mérite réflexion : détention directe, LMNP non-résident ou SCI à l'IS n'ont ni la même fiscalité des loyers, ni le même traitement à la revente. Pour un meublé, rappelez-vous que l'amortissement déduit est réintégré dans la plus-value imposable depuis le 15 février 2025, sauf résidences gérées.

Le décalage horaire et l'éloignement rendent la gestion déléguée quasi incontournable. Mandat de gestion locative, état des lieux, encaissement des loyers, suivi des travaux, déclarations fiscales : chaque maillon doit pouvoir être traité sans votre présence physique. Une procuration et un interlocuteur unique en France évitent les blocages, notamment lors d'une vente nécessitant un représentant fiscal.

La qualité de l'emplacement compte d'autant plus que vous ne pouvez pas réagir vite. Des marchés locatifs profonds et liquides limitent la vacance et facilitent la revente. Les grandes métropoles concentrent cette demande ; nous accompagnons notamment des projets à Lyon, et vous pouvez comparer les territoires via notre sélection des meilleures villes pour un expatrié.

Enfin, pour diversifier sans gérer un bien en direct, la pierre-papier reste pertinente depuis l'étranger. Les SCPI pour non-résident distribuent des revenus traités comme des revenus fonciers (mêmes règles de prélèvements sociaux), et certaines SCPI à actifs européens relèvent de la fiscalité du pays de l'actif, souvent sans prélèvements sociaux français. Une option à étudier selon votre profil et votre horizon.