Le représentant fiscal accrédité à la revente : obligation, dispenses et coût pour le non-résident

Lorsqu'un non-résident vend un bien immobilier en France, sa plus-value est soumise au prélèvement de l'article 244 bis A du Code général des impôts : 19 % pour une personne physique, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux, après application des abattements pour durée de détention de droit commun. Le détail de ce calcul est expliqué dans notre guide dédié à la plus-value immobilière du non-résident.

Le problème, du point de vue de l'administration, est qu'une fois le prix encaissé le vendeur repart à l'étranger : le recouvrement de l'impôt devient difficile. Le représentant fiscal accrédité est la réponse à ce risque. C'est une personne ou une société, établie en France, qui se porte garante du paiement du prélèvement sur la plus-value et engage sa responsabilité envers le Trésor.

Attention : le représentant n'est pas le redevable de l'impôt. Le contribuable reste le vendeur. Le représentant calcule, déclare et garantit, mais c'est bien la plus-value du cédant qui est taxée. Cet article s'inscrit dans notre pilier investissement immobilier pour expatriés.

Deux conditions cumulatives déclenchent l'obligation : le cédant doit être domicilié, établi ou constitué hors de l'Union européenne et de l'EEE, et le prix de cession doit être supérieur à 150 000 €. Si l'une des deux n'est pas remplie, aucun représentant n'est exigé.

Le seuil de 150 000 € s'apprécie par cédant et uniquement sur le prix correspondant à l'immeuble ou aux droits immobiliers cédés. En cas d'indivision, on retient la quote-part totale revenant à chaque indivisaire concerné : un coïndivisaire hors EEE dont la part de prix dépasse 150 000 € doit désigner un représentant, les autres non.

Pour les sociétés à prépondérance immobilière (type SCI translucide) cédant un bien, le seuil s'apprécie en faisant la somme des quotes-parts de prix correspondant aux droits des associés non-résidents hors UE/EEE. Si vous détenez via une structure, lisez notre analyse de la SCI à l'IS pour expatrié avant d'arbitrer.

La première dispense, la plus large, concerne les résidents de l'UE/EEE : aucun représentant n'est requis lorsque le cédant est domicilié dans un État membre de l'Union ou dans un autre État de l'EEE ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative contre la fraude et une convention d'assistance mutuelle au recouvrement. En pratique, cela couvre l'UE, la Norvège et l'Islande.

Deuxième dispense : les cessions dont le prix est inférieur ou égal à 150 000 €, quel que soit le pays de résidence du vendeur. Troisième dispense : les cessions dont la plus-value bénéficie d'une exonération totale au titre de la durée de détention, tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux. L'exonération complète est atteinte au-delà de 22 ans de détention pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux : c'est donc à partir de 30 ans de détention que la dispense pour exonération joue intégralement.

Ces dispenses se combinent avec le jeu des conventions fiscales bilatérales, qui déterminent où la plus-value est imposée et comment la double imposition est neutralisée. Notre guide sur la convention fiscale et la double imposition détaille ce mécanisme, qui reste distinct de l'obligation de représentation.

Le contribuable ne peut se faire représenter que par l'une de ces trois catégories : l'acquéreur du bien, s'il est fiscalement domicilié en France ; les banques et établissements de crédit exerçant leur activité en France ; ou toute personne accréditée par l'administration, à titre ponctuel (pour une cession donnée) ou permanent. Les notaires et avocats sont expressément exclus de cette fonction.

En pratique, la voie la plus courante passe par les sociétés spécialisées bénéficiant d'une accréditation permanente, qui traitent le dossier de bout en bout : calcul du prélèvement, déclaration, garantie. Recourir à l'acquéreur reste possible mais rare, car il accepte rarement d'endosser la responsabilité financière du paiement de l'impôt du vendeur.

Depuis le décret n° 2025-502 du 6 juin 2025, l'accréditation est encadrée plus strictement : garanties financières (caution solidaire d'établissements agréés, compte dédié), conditions d'honorabilité et obligations de suivi. Cela professionnalise le secteur mais ne change pas, pour le vendeur, le principe : il faut un représentant en règle pour que la vente se dénoue.

Le représentant intervient en amont de la signature de l'acte authentique. Il vérifie le calcul de la plus-value et du prélèvement, établit ou contrôle la déclaration, et se porte garant de son paiement. Le notaire, de son côté, ne peut pas libérer le prix au profit du vendeur tant que la question du prélèvement n'est pas réglée.

Concrètement, l'absence de représentant désigné, quand il est obligatoire, bloque la vente : le notaire ne pourra pas verser les fonds. C'est pourquoi la désignation s'anticipe dès le compromis, pas la veille de la signature. Le représentant échange directement avec le notaire et l'administration fiscale.

Sa responsabilité est financière : en cas de redressement sur la plus-value, le Trésor peut se retourner contre lui. C'est ce qui justifie ses honoraires et les garanties qu'on lui impose. Le vendeur, lui, reste le redevable légal de l'impôt : bien préparer le dossier en amont (justificatifs de travaux, prix d'acquisition) réduit le risque et le coût.

Il n'existe aucun tarif officiel : les honoraires du représentant fiscal sont libres et négociables. Sur le marché, ils sont fréquemment exprimés en pourcentage du prix de vente, dans une fourchette indicative de l'ordre de 0,4 % à 1 %, souvent dégressive sur les montants élevés et parfois assortie d'un minimum forfaitaire. Ces ordres de grandeur sont donnés à titre indicatif et n'engagent aucun prestataire.

Sur une cession à 400 000 €, cela représente schématiquement quelques milliers d'euros, à mettre en regard du prélèvement de 19 % et des prélèvements sociaux dont le représentant garantit le paiement. Le coût varie selon la complexité du dossier (indivision, société, travaux à justifier) et le niveau de garantie demandé.

Notre conseil : demandez plusieurs devis, comparez ce qui est inclus (calcul, déclaration, contentieux éventuel) et faites valider le coût net par votre conseiller habitué aux déclarations depuis l'étranger. Le poste honoraires se négocie, surtout sur les ventes de montant élevé.

Le représentant fiscal ne traite que la plus-value de cession. Pendant la détention, votre fiscalité dépend du mode d'exploitation : revenus fonciers en location nue (barème IR, taux minimum de 20 % puis 30 %) détaillés dans notre guide fiscalité des revenus fonciers du non-résident, ou régime LMNP pour non-résident en meublé. Depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP sont réintégrés dans la plus-value (hors résidences gérées éligibles).

Les prélèvements sociaux sur la plus-value suivent la même logique que sur les loyers : 17,2 % en principe, mais 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d'un pays de l'UE/EEE ou de la Suisse. Ce mécanisme dit « de Ruyter » est expliqué dans notre article CSG-CRDS et exonération du non-résident.

Enfin, intégrez la revente dans une vue d'ensemble : IFI pendant la détention si votre patrimoine immobilier net en France dépasse 1,3 M€, et résidence d'usage personnel pour celles et ceux qui conservent un pied-à-terre — voir notre guide résidence secondaire de l'expatrié. Chaque situation pays étant spécifique, faites valider votre cas par un conseiller avant de signer.

Première étape : déterminez votre pays de résidence fiscale et s'il est dans l'UE/EEE — c'est le critère qui décide à lui seul si vous êtes dispensé. Deuxième étape : estimez le prix de cession et comparez-le au seuil de 150 000 € par cédant. Troisième étape : vérifiez si la durée de détention (au moins 30 ans) ouvre droit à une exonération totale, donc à la dispense.

Si un représentant est nécessaire, anticipez sa désignation dès le compromis, sollicitez plusieurs devis et confirmez avec le notaire le circuit de versement des fonds. Rassemblez tôt les justificatifs (acte d'acquisition, factures de travaux) qui réduiront la base imposable et sécuriseront la garantie du représentant.

Pour une vue complète de votre stratégie d'expatrié — financement, gestion et arbitrages — appuyez-vous sur notre pilier investissement immobilier pour expatriés. Ce contenu est informatif et ne remplace pas l'analyse personnalisée d'un conseiller en gestion de patrimoine ou d'un avocat fiscaliste sur votre cas précis.