Acheter une résidence secondaire en France quand on est expatrié : ce qui change par rapport à l'investissement locatif

Beaucoup d'expatriés — Belges, Suisses, Britanniques, ou Français préparant leur retour — achètent en France un bien de cœur : une maison en Provence, un appartement sur la Côte d'Azur, un chalet dans les Alpes ou une longère en Périgord. La question n'est pas le rendement, mais l'usage. C'est ce qui distingue radicalement une résidence secondaire d'un investissement locatif.

Un investissement locatif produit des loyers, donc des revenus imposables en France. Un non-résident qui loue un bien nu relève alors du barème de l'impôt sur le revenu avec un taux minimum de 20 %, et de prélèvements sociaux dont le taux dépend de son pays d'affiliation sociale (voir notre guide de la fiscalité des revenus fonciers du non-résident et notre comparatif des prélèvements sociaux UE / hors UE).

Une résidence secondaire que vous gardez pour votre propre usage ne produit, elle, aucun loyer. Il n'y a donc ni revenu foncier à déclarer, ni impôt sur des loyers, ni prélèvements sociaux sur des loyers. En contrepartie, vous restez redevable des impôts liés à la simple détention du bien, que nous détaillons ci-dessous. Cet article fait partie de notre dossier investissement immobilier pour expatrié.

Tout propriétaire d'un bien en France paie la taxe foncière, qu'il réside en France ou à l'étranger. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale et les taux votés localement. C'est une charge annuelle structurelle à intégrer dans votre budget de résidence secondaire.

Point essentiel souvent mal compris : la taxe d'habitation a été supprimée uniquement sur les résidences principales, depuis le 1er janvier 2023. Elle reste maintenue sur les résidences secondaires. En tant qu'expatrié, votre bien en France est par définition une résidence secondaire : vous devez donc cette taxe.

De plus, dans les communes classées en zone tendue (forte demande de logements, ou proportion élevée de résidences secondaires), le conseil municipal peut voter une majoration de 5 % à 60 % de la taxe d'habitation sur résidence secondaire. Or les zones prisées des expatriés — littoral azuréen, stations alpines, villes touristiques — figurent souvent parmi les communes majorées. Vérifiez le taux appliqué dans la commune visée avant d'acheter.

C'est l'écart le plus coûteux à anticiper. La cession d'une résidence principale est exonérée de plus-value. Une résidence secondaire ne bénéficie pas de cette exonération. À la revente, la plus-value d'un non-résident relève du prélèvement de l'article 244 bis A : 19 % pour une personne physique, plus les prélèvements sociaux, avec les abattements de droit commun pour durée de détention.

Il existe toutefois un régime distinct, à ne pas confondre : l'exonération propre aux non-résidents, plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, qui vise un logement situé en France cédé par un ressortissant de l'UE ou de l'EEE. Elle suppose notamment d'avoir été domicilié fiscalement en France pendant au moins deux ans de façon continue, et de céder avant la fin de la dixième année suivant le départ — ou sans condition de délai si le cédant a la libre disposition du bien.

Ce cas particulier concerne souvent un bien qui fut votre ancienne résidence principale avant l'expatriation, plutôt qu'une maison de vacances achetée après le départ. Si une cession importante est en vue, anticipez aussi la question du représentant fiscal accrédité, obligatoire dans certaines situations.

L'impôt sur la fortune immobilière s'applique dès que le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 M€ au 1er janvier. Pour un non-résident, l'assiette se limite aux biens situés en France — mais une résidence secondaire en fait pleinement partie.

Concrètement, si vous possédez déjà des biens en France, l'ajout d'une maison de vacances de valeur élevée peut suffire à franchir le seuil de 1,3 M€ et à vous rendre redevable de l'IFI. La valeur retenue est nette des dettes affectées au bien, notamment le capital restant dû d'un emprunt en cours.

Cette interaction entre acquisition et seuil IFI mérite une simulation chiffrée avant l'achat. Le mode de financement et la structure de détention peuvent influencer l'assiette : faites valider votre situation par un conseiller plutôt que d'estimer au jugé.

Obtenir un crédit immobilier en tant qu'expatrié reste possible, mais l'analyse bancaire est plus exigeante que pour un résident. Les établissements regardent votre pays de résidence, la devise de vos revenus, la stabilité de votre situation et un apport généralement plus élevé.

Recourir à un emprunt présente un intérêt patrimonial : le capital restant dû vient réduire la valeur nette du bien retenue pour l'IFI, et l'effet de levier préserve votre trésorerie. À l'inverse, un achat comptant simplifie le dossier mais expose davantage au seuil IFI.

Tous les établissements n'acceptent pas les non-résidents, et les conditions varient fortement selon le pays. Comparez plusieurs offres, idéalement via un courtier spécialisé, et faites vérifier le montage avant tout engagement — surtout si vous combinez l'achat avec d'autres projets en France.

De nombreux expatriés envisagent de louer leur résidence secondaire quelques semaines par an, par exemple en saison. Attention : dès que vous percevez des loyers, le bien n'est plus traité comme une simple maison de vacances. Une location meublée fait entrer dans le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP), accessible aux non-résidents.

Vous générez alors des revenus imposables en France, avec déclaration, et des prélèvements sociaux qui atteignent 18,6 % en meublé pour un résident hors UE/EEE/Suisse (contre 17,2 % en location nue), ou un taux réduit à 7,5 % en cas d'affiliation à un régime de sécurité sociale de l'UE/EEE/Suisse — voir notre dossier sur l'exonération de CSG/CRDS.

En LMNP, l'amortissement se pratique de façon linéaire par composants, et depuis le 15 février 2025 les amortissements déduits sont, en principe, réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (hors résidences gérées). Avant de vous lancer dans la location saisonnière, mesurez ce changement de régime : ce n'est plus la même opération patrimoniale.

Une résidence secondaire est souvent un bien familial, destiné à être transmis. Plusieurs outils existent pour anticiper : la donation, le démembrement de propriété (séparation de l'usufruit et de la nue-propriété), ou la détention via une société civile immobilière pour faciliter le partage entre héritiers.

Pour un expatrié, la transmission croise deux systèmes juridiques et fiscaux : celui de la France, lieu du bien, et celui du pays de résidence. Une convention fiscale lie la France à de nombreux pays pour éviter les doubles impositions, mais son contenu varie d'un État à l'autre — voir notre dossier conventions fiscales et double imposition. La situation de chaque pays doit être vérifiée au cas par cas.

Le choix entre détention en direct, en SCI ou en démembrement dépend de vos objectifs (usage, transmission, fiscalité) et de votre pays de résidence. Ces montages ont des conséquences durables : faites-les valider par un notaire et un conseiller en gestion de patrimoine avant de figer une structure.

Si votre priorité est l'usage personnel et le plaisir, la résidence secondaire est cohérente : vous acceptez des charges de détention (taxe foncière, taxe d'habitation, IFI éventuel) en échange d'un bien disponible toute l'année, sans revenu mais aussi sans contrainte locative.

Si votre objectif est patrimonial ou de rendement, un véritable investissement locatif — location nue, LMNP, ou solutions comme les SCPI accessibles aux non-résidents — répond mieux à la logique de revenus et de fiscalité optimisée. Le choix de la localisation compte également : notre guide des meilleures villes où investir en tant qu'expatrié peut éclairer cet arbitrage.

Beaucoup d'expatriés combinent les deux logiques, ou font évoluer leur bien dans le temps (usage personnel puis location). Chaque scénario a ses conséquences fiscales propres. Avant de signer, faites établir une simulation personnalisée tenant compte de votre pays de résidence : c'est le seul moyen d'éviter les mauvaises surprises à la revente ou au passage du seuil IFI.