Investir dans l'immobilier en France depuis le Japon en 2026

Être expatrié au Japon n'interdit en rien d'investir dans l'immobilier en France. Il n'existe pas de restriction à l'achat d'un bien français par un non-résident, qu'il soit ressortissant français ou étranger. La vraie difficulté est ailleurs : vous relevez de la fiscalité des non-résidents, et le Japon étant un pays hors Union européenne, certains avantages réservés aux résidents de l'UE/EEE ne s'appliquent pas. C'est le point structurant de tout projet depuis Tokyo, Osaka ou Kyoto.

Le principe général est que les revenus tirés d'un immeuble situé en France sont imposables en France. C'est confirmé par la convention fiscale franco-japonaise du 3 mars 1995, dont l'article 6 attribue l'imposition des revenus immobiliers à l'État où le bien est situé. La France impose donc en premier ; le Japon, votre État de résidence, élimine ensuite la double imposition. Cette logique vaut aussi pour la plus-value de revente.

Cet article fait le tour des règles à connaître en 2026 : imposition des loyers, prélèvements sociaux pleins, plus-value de l'article 244 bis A, IFI, financement et gestion à distance. Pour la vue d'ensemble de la démarche, consultez notre guide pilier investir en France depuis l'étranger, qui détaille les étapes communes à tous les expatriés.

La convention France-Japon (signée le 3 mars 1995, entrée en vigueur en 1996, modifiée par avenant en 2007) est la pièce maîtresse. Son article 6 prévoit que les revenus de biens immobiliers sont imposables dans l'État de situation des biens : un appartement à Lyon ou Paris est donc imposé en France, quelle que soit votre résidence. De même, les gains tirés de la cession d'immeubles situés en France restent imposables en France.

Côté japonais, l'article 23 de la convention élimine la double imposition par la méthode du crédit d'impôt : le Japon accorde, en principe, un crédit égal à l'impôt français, plafonné au montant de l'impôt japonais correspondant à ces revenus. Concrètement, vous déclarez vos loyers français en France, puis vous les reportez dans votre déclaration japonaise, où l'impôt français déjà payé vient en déduction. Vous n'êtes pas imposé deux fois sur la même base.

Le traitement précis dépend de votre situation personnelle et de l'application des règles fiscales japonaises, que nous ne détaillons pas ici : il faut vérifier au cas par cas avec un conseil au Japon. Pour la mécanique générale des conventions et l'imputation des crédits d'impôt, voyez notre page convention fiscale et double imposition.

Vos loyers de source française sont soumis à l'impôt sur le revenu en France. Pour un non-résident, un taux minimum s'applique : 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable (seuil pour les revenus 2025) et 30 % au-delà. Vous pouvez toutefois opter pour le taux moyen : l'administration calcule le taux qui résulterait de l'imposition de l'ensemble de vos revenus mondiaux au barème progressif, et l'applique s'il vous est plus favorable. Cette option est presque toujours à étudier.

S'ajoutent les prélèvements sociaux. Et c'est ici que le statut hors UE pèse : l'exonération de CSG/CRDS, qui ramène le taux au seul prélèvement de solidarité de 7,5 %, est réservée aux affiliés à un régime de sécurité sociale d'un pays de l'UE, de l'EEE ou de Suisse. Un résident du Japon ne peut pas en bénéficier et supporte les prélèvements sociaux pleins : 17,2 % sur les loyers nus. En location meublée (LMNP), la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 porte la CSG à 10,6 %, soit un taux global de 18,6 %.

Le détail du calcul, des régimes (micro ou réel) et de l'option taux moyen est développé dans notre page fiscalité non-résident des revenus fonciers. Sur la question spécifique de la CSG/CRDS et de l'exonération inaccessible hors UE, voyez CSG/CRDS du non-résident.

Prenons un appartement loué nu générant 8 000 € de revenu foncier net par an (après charges déductibles). Le revenu restant sous 29 579 €, l'impôt sur le revenu au taux minimum de 20 % représente 1 600 €. Les prélèvements sociaux pleins à 17,2 %, applicables faute d'exonération hors UE, ajoutent 1 376 €. La charge fiscale française totale ressort à 2 976 €, soit un prélèvement global d'environ 37,2 % sur ce revenu net.

Si l'option pour le taux moyen aboutit, par exemple, à un taux effectif de 12 % au regard de vos revenus mondiaux, l'IR descendrait à 960 €, ramenant le total à 2 336 € : d'où l'intérêt de toujours simuler les deux méthodes. Côté Japon, l'impôt français acquitté viendra s'imputer via le crédit d'impôt de l'article 23, dans la limite de l'impôt japonais correspondant.

Cet exemple est volontairement simplifié et n'intègre ni votre situation japonaise, ni d'éventuels travaux ou déficits fonciers reportables. Il illustre surtout un point clé : les prélèvements sociaux pleins pèsent autant que l'impôt sur le revenu pour un expatrié hors UE. La location meublée, avec son amortissement, peut réduire la base imposable, mais à arbitrer avec la réintégration des amortissements à la revente (voir notre page LMNP non-résident).

À la revente, un non-résident relève de l'article 244 bis A du CGI : un prélèvement de 19 % frappe la plus-value, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Vous bénéficiez des mêmes abattements pour durée de détention qu'un résident : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et exonération de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe peut s'appliquer aux plus-values élevées.

Point spécifique aux résidents hors UE/EEE comme le Japon : la désignation d'un représentant fiscal accrédité est en principe exigée lorsque le prix de cession dépasse 150 000 €. Ce représentant, agréé par l'administration, calcule la plus-value, vérifie l'impôt dû et en garantit le paiement ; sa prestation est rémunérée (généralement un pourcentage du prix). Des dispenses existent, notamment lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans (plus-value alors totalement exonérée) ou pour les cessions sous le seuil.

Une exonération spécifique peut s'appliquer à la cession de l'ancienne résidence principale en France d'un expatrié, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette et sous conditions de délai. Le détail des taux, abattements et de la nomination du représentant figure sur notre page plus-value immobilière du non-résident (244 bis A).

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) vise les patrimoines immobiliers nets taxables supérieurs à 1 300 000 € au 1er janvier. Avantage du non-résident : il n'est imposable que sur ses biens immobiliers situés en France (sous réserve de clause conventionnelle plus favorable), ses immeubles à l'étranger échappant à l'assiette. Le barème de 0,5 % à 1,5 % et l'abattement de 30 % sur la résidence principale restent inchangés en 2026, mais un non-résident n'a en pratique pas de résidence principale en France. Les parts de sociétés à prépondérance immobilière sont incluses. Voyez l'IFI du non-résident.

Pour la transmission, un immeuble situé en France relève des droits de succession français (article 750 ter du CGI), même si la loi civile applicable peut être celle de la résidence habituelle du défunt via le règlement européen 650/2012, avec option pour la loi nationale. La fiscalité, elle, dépend des conventions : il faut vérifier le traitement franco-japonais au cas par cas. Notre page succession internationale et immobilier détaille cette articulation.

Le démembrement de propriété reste un outil de transmission : en principe, c'est l'usufruitier qui est redevable de l'IFI, et la nue-propriété subit une décote. Donner la nue-propriété de parts de SCI permet d'anticiper la transmission, mais pour un non-résident il faut l'articuler avec l'article 244 bis A et la convention. Voyez démembrement et transmission de l'expatrié.

Obtenir un crédit immobilier depuis le Japon est possible mais plus sélectif que pour un résident. Plusieurs banques françaises et courtiers spécialisés financent les expatriés hors UE, avec généralement un apport plus important, une analyse des revenus libellés en yens et la domiciliation des flux sur un compte non-résident. Le risque de change yen/euro est étudié par le prêteur. Comparer plusieurs établissements est indispensable ; voyez notre page crédit immobilier de l'expatrié.

Un compte bancaire non-résident en France facilite la domiciliation du prêt et l'encaissement des loyers. Tout transfert de fonds important doit pouvoir justifier son origine au titre de la lutte anti-blanchiment (LCB-FT) : conservez les preuves de provenance des sommes envoyées depuis le Japon. Notre page compte bancaire non-résident précise les démarches.

Sur le plan juridique, la détention en direct, via une SCI ou via une SCI à l'IS modifie la fiscalité des loyers, de la plus-value et de la transmission. Une SCI à l'IS peut amortir le bien, mais perd les abattements pour durée de détention sur la plus-value : l'arbitrage dépend de votre horizon. Pour comparer, voyez la SCI à l'IS pour expatrié.

Avec un décalage horaire de 7 à 8 heures entre le Japon et la France, gérer un bien en direct est peu réaliste. La gestion déléguée s'impose : un mandat de gestion locative confié à un professionnel couvre la mise en location, la sélection du locataire, l'encaissement et le reversement des loyers, l'entretien courant et la gestion des incidents. Cela sécurise aussi vos obligations déclaratives françaises, qui restent annuelles.

Pensez votre projet dans la durée. En cas de retour en France, vous redevenez résident fiscal au sens de l'article 4 B du CGI et basculez vers une imposition mondiale ; vos prélèvements sociaux et le traitement de vos loyers évoluent. La résidence principale est exonérée de plus-value, et l'exonération spécifique de l'ancienne résidence principale d'un non-résident (plafond 150 000 €) peut entrer en jeu. Anticipez ces effets avec notre page retour en France : fiscalité et, pour le logement, la résidence principale de l'expatrié.

Le choix de la localisation compte autant que la fiscalité : un marché locatif tendu et liquide facilite la gestion à distance et la revente. Lyon, par exemple, conjugue demande étudiante et professionnelle ; voyez investir à Lyon. En cabinet indépendant depuis 2008, CPIM accompagne les expatriés au Japon comme dans d'autres pays hors UE, par exemple depuis Singapour ou depuis Dubaï, pour structurer un investissement conforme et adapté à chaque convention.