Investir dans l'immobilier en France depuis le Portugal en 2026

Le principe est simple et il découle directement de la convention fiscale franco-portugaise du 14 janvier 1971 : un bien immobilier situé en France reste imposable en France, quel que soit le pays de résidence du propriétaire. L'article 6 de la convention attribue le droit d'imposer les revenus immobiliers à l'État où le bien est situé, et la règle vaut aussi pour les plus-values de cession d'immeubles. Vivre à Lisbonne, Porto ou en Algarve ne change donc rien à la compétence du fisc français sur votre patrimoine immobilier hexagonal.

Concrètement, vous restez un non-résident imposable en France sur vos loyers et vos plus-values de source française. Le Portugal, en tant qu'État de résidence, n'efface pas l'impôt français : il organise l'élimination de la double imposition de son côté (mécanisme prévu par la convention). Vous ne payez donc pas deux fois le même impôt, mais l'immobilier français suit bien les règles françaises.

Cette logique est identique pour la plupart des pays de l'UE. Si vous comparez plusieurs destinations, nos guides dédiés à l'investissement depuis l'Espagne, depuis l'Allemagne ou depuis l'Italie détaillent les mêmes principes, avec les spécificités de chaque convention bilatérale.

C'est le point décisif pour un résident au Portugal. Depuis le 1er janvier 2019, les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'EEE (UE, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS sur leurs revenus du patrimoine de source française. Le Portugal étant membre de l'Union européenne, un résident affilié à la sécurité sociale portugaise en bénéficie.

Reste alors uniquement le prélèvement de solidarité au taux de 7,5 %, au lieu des prélèvements sociaux pleins de 17,2 %. L'écart est considérable sur des revenus fonciers récurrents ou une plus-value : près de 10 points de prélèvements sociaux en moins. Pour activer ce taux réduit, l'affiliation doit être effective et les cases dédiées (8SH/8SI) doivent être cochées dans la déclaration.

Cet avantage place les résidents UE dans une situation nettement plus favorable que les résidents hors EEE (Maroc, Israël, Thaïlande), soumis aux prélèvements sociaux pleins. Nous détaillons ce mécanisme dans notre guide CSG/CRDS du non-résident, à lire avant tout investissement depuis l'étranger.

Sur la partie impôt sur le revenu, vos loyers français sont soumis au barème avec un taux minimum de 20 %, porté à 30 % au-delà d'un seuil de revenu net imposable indexé chaque année (29 315 € pour les revenus 2024 ; le seuil applicable est à vérifier pour l'année concernée). Vous pouvez toutefois demander l'application du taux moyen : si le taux résultant de l'imposition de vos revenus mondiaux au barème français est inférieur, ce taux s'applique alors à vos seuls revenus de source française. Cette option n'est retenue que si elle vous est favorable.

À l'impôt s'ajoutent les prélèvements : 7,5 % de prélèvement de solidarité pour un résident UE affilié (au lieu de 17,2 % en location nue / 18,6 % en meublé pour les non-affiliés EEE). C'est ce différentiel qui rend l'investissement locatif depuis le Portugal particulièrement lisible.

Le choix entre location nue et meublée dépend de votre stratégie. Le statut LMNP pour non-résident permet l'amortissement du bien, mais attention : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (hors résidences gérées éligibles). Pour le détail des charges déductibles et du régime réel, consultez notre guide fiscalité non-résident des revenus fonciers.

La plus-value immobilière d'un non-résident relève de l'article 244 bis A du CGI : prélèvement au taux de 19 % pour les personnes physiques, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Là encore, le résident UE affilié bénéficie de l'exonération de CSG/CRDS et ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 % sur la plus-value, contre 17,2 % pour un non-affilié EEE.

Avantage majeur pour le résident au Portugal : aucune obligation de désigner un représentant fiscal accrédité. Cette obligation, et son coût, ne concernent que les cédants domiciliés hors UE/EEE dont la cession dépasse 150 000 €. Étant en UE, vous y échappez, ce qui simplifie et allège l'opération de revente.

Les abattements pour durée de détention (exonération d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans) restent applicables. Côté portugais, la convention élimine la double imposition. Tous les paramètres de calcul figurent dans notre guide plus-value immobilière du non-résident (244 bis A).

Le célèbre régime du Résident Non Habituel (RNH) a été supprimé pour les nouveaux arrivants à compter du 1er janvier 2024. Les personnes ayant déjà obtenu le statut RNH avant cette date continuent d'en bénéficier jusqu'au terme de leur période de dix ans. Un régime de transition a par ailleurs permis à certains résidents installés en 2024 de demander le RNH sous conditions.

Le RNH est remplacé par un nouveau dispositif, l'IFICI (parfois appelé NHR 2.0), ciblé sur la recherche scientifique et l'innovation, avec un taux de 20 % sur certains revenus d'activité. Différence essentielle : ce nouveau régime ne couvre plus les revenus de capitaux, dividendes et pensions comme le faisait le RNH. L'état exact de votre situation portugaise doit être validé avec un conseil fiscal local.

Pour un investisseur immobilier en France, l'impact est toutefois limité : l'imposition de vos loyers et plus-values français dépend des règles françaises et de la convention, pas du RNH portugais. La fin du RNH change surtout la fiscalité portugaise de vos autres revenus, à arbitrer avec un spécialiste de l'expatriation.

Les SCPI pour non-résident sont une porte d'entrée efficace depuis l'étranger : pas de gestion, ticket d'entrée modéré, mutualisation. Les revenus de SCPI françaises sont des revenus fonciers, soumis aux mêmes règles que la détention directe — donc prélèvement de solidarité à 7,5 % pour un résident UE affilié. Les SCPI investies en immobilier européen relèvent souvent de la fiscalité du pays de l'actif, fréquemment sans prélèvements sociaux français : la retenue applicable à la distribution doit être vérifiée au cas par cas.

La SCI à l'IS peut convenir à un patrimoine plus important ou à une logique de capitalisation, mais elle modifie le régime des plus-values et la sortie de trésorerie. Le choix de la structure doit être fait avant l'acquisition, pas après.

Pensez aussi à l'IFI du non-résident : un résident au Portugal détenant un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 M€ en France y est assujetti sur ses seuls biens français, sous réserve de la convention.

Beaucoup de résidents au Portugal financent leur acquisition par crédit immobilier en France. Certaines banques prêtent aux expatriés et non-résidents, généralement avec un apport plus élevé et un dossier renforcé. Les conditions évoluent selon les établissements et votre profil : notre guide crédit immobilier expatrié recense les banques qui prêtent et les critères attendus.

Sur le choix de la ville, nous restons volontairement qualitatifs : aucun rendement ou prix au m² ne peut être garanti, ces données de marché variant fortement. L'analyse doit porter sur la tension locative, la liquidité à la revente et la cohérence avec votre horizon. Nos pages meilleures villes pour un expatrié et investir à Lyon donnent des repères concrets.

Pour une vue d'ensemble de la démarche — fiscalité, structuration, financement, gestion à distance — partez de notre page pilier investir en France depuis l'étranger. C'est le point de départ recommandé avant tout projet depuis le Portugal.

Prenons un résident portugais (affilié à la sécurité sociale au Portugal) percevant 12 000 € de loyers nets imposables par an sur un appartement français. Sur la partie impôt sur le revenu, le taux minimum de 20 % s'applique (sous le seuil de la tranche à 30 %), soit environ 2 400 € d'IR, sauf option pour un taux moyen plus favorable.

Côté prélèvements, grâce à l'exonération de CSG/CRDS réservée aux affiliés UE/EEE/Suisse, il ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, soit 900 € — au lieu de 2 064 € à 17,2 % pour un non-affilié EEE. L'économie de prélèvements sociaux atteint donc environ 1 164 € par an sur ce seul exemple.

Ce chiffrage est volontairement simplifié (avant charges réelles, options et particularités de chaque dossier) et n'a pas valeur de conseil personnalisé. Il illustre l'intérêt fiscal concret d'investir en France depuis un pays de l'UE comme le Portugal. Pour sécuriser votre montage, faites valider votre cas par un CGP et un conseil fiscal portugais.