Prélèvements sociaux du non-résident en 2026 : comment savoir si vous payez 7,5 % ou 17,2 %

Quand un non-résident perçoit des loyers d'un bien situé en France, deux prélèvements se cumulent : l'impôt sur le revenu, puis les prélèvements sociaux. C'est sur ces derniers que se joue un écart pouvant atteindre près de 10 points de taux. Selon votre situation, vous supportez soit 17,2 % (location nue) ou 18,6 % (location meublée), soit seulement 7,5 %. Sur des loyers annuels nets de 20 000 €, la différence représente près de 2 000 € par an.

L'erreur la plus répandue consiste à croire que le taux dépend de la nationalité ou du pays où l'on vit. C'est faux. Le critère déterminant est un seul : êtes-vous affilié à un régime de sécurité sociale obligatoire d'un pays de l'Union européenne, de l'Espace économique européen (EEE) ou de Suisse ? Cet article est la matrice de référence pour trancher, à relier au hub investissement immobilier expatrié.

Avant tout arbitrage, faites valider votre cas par un conseiller : la justesse de la réponse repose sur votre affiliation réelle, qui peut évoluer d'une année à l'autre.

Les prélèvements sociaux à 17,2 % se décomposent en trois briques : la CSG (9,2 %), la CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %). La CSG et la CRDS financent la protection sociale française ; le prélèvement de solidarité alimente le budget général de l'État. Cette distinction est la clé de tout.

À la suite de l'arrêt de Ruyter de la Cour de justice de l'Union européenne, une personne déjà affiliée à un régime de sécurité sociale d'un autre pays UE/EEE/Suisse ne peut pas être appelée à financer une seconde fois une sécurité sociale dont elle ne relève pas. Conséquence : elle est exonérée de CSG et de CRDS. Il ne lui reste que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Nous détaillons toute la procédure dans l'article exonération CSG/CRDS du non-résident.

À l'inverse, un non-résident affilié hors de cette zone (Golfe, États-Unis, Asie, Afrique…) ne bénéficie d'aucune exonération et supporte la totalité des 17,2 % en nu, ou 18,6 % en meublé.

Le tableau ci-dessous résume la règle. Lisez-le en gardant en tête que la colonne déterminante n'est pas le pays mais l'affiliation à une sécurité sociale UE/EEE/Suisse.

Point de vigilance important : pour un affilié UE/EEE/Suisse, l'exonération de Ruyter supprime la CSG et la CRDS aussi bien en location nue qu'en location meublée. Le taux résiduel est donc de 7,5 % dans les deux cas, et non un taux intermédiaire. Le surcoût du meublé (CSG portée à 10,6 %) ne concerne que les non-résidents non exonérés. Compte tenu de la technicité des loyers meublés (frontière entre prélèvements sociaux et cotisations sociales), faites confirmer votre taux exact par un conseiller.

Insistons, car c'est l'erreur la plus coûteuse : ni votre passeport ni l'adresse de votre résidence ne déterminent le taux. Un ressortissant français installé en Allemagne et cotisant à la sécu allemande est à 7,5 %. Le même Français, parti travailler à Singapour et sorti de tout régime UE/EEE/Suisse, repasse à 17,2 %. Deux compatriotes, deux taux, pour la seule raison de leur affiliation.

À l'inverse, un ressortissant non européen mais affilié à la sécurité sociale d'un État membre (par exemple un salarié détaché cotisant en France ou dans un pays de l'UE) peut prétendre au taux réduit. C'est bien l'affiliation, et elle seule, qui ouvre l'exonération. Vos fiches pays — qu'il s'agisse d'un pays de l'UE ou d'une destination hors UE — n'ont de valeur qu'en tant qu'illustrations de ce principe d'affiliation.

Cette logique se combine avec le calcul de l'impôt sur le revenu, distinct, détaillé dans la fiscalité des revenus fonciers du non-résident (taux minimum de 20 %, option pour le taux moyen).

Pour un non-résident non exonéré, le mode de location modifie le taux. En location nue (revenus fonciers), les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 %. En location meublée relevant des prélèvements sociaux, le taux monte à 18,6 %, l'écart venant d'une CSG portée à 10,6 % au lieu de 9,2 %.

Pour un non-résident affilié UE/EEE/Suisse, le statut du bien ne change rien au taux de prélèvements sociaux : exonéré de CSG/CRDS, il reste à 7,5 % que la location soit nue ou meublée. L'arbitrage nu/meublé se joue alors sur l'impôt sur le revenu et l'amortissement, non sur les prélèvements sociaux.

Si vous envisagez le meublé, lisez notre dossier LMNP pour non-résident : il rappelle l'amortissement linéaire par composants et la réintégration des amortissements dans la plus-value depuis le 15 février 2025, hors résidences gérées.

L'exonération n'est jamais automatique. Pour ne payer que 7,5 %, vous devez la demander chaque année en cochant la case 8SH (déclarant 1) ou 8SI (déclarant 2) de la déclaration 2042 C, rubrique Divers. Sans cette case, l'administration applique le taux plein de 17,2 %.

La condition de fond est l'affiliation au 31 décembre de l'année de perception des revenus à un régime de sécurité sociale obligatoire UE/EEE/Suisse. Conservez un justificatif (attestation de votre caisse, formulaire S1, etc.) en cas de demande de l'administration. Notre guide déclarer ses revenus fonciers depuis l'étranger reprend ce parcours pas à pas.

En cas d'oubli, tout n'est pas perdu : voir la section suivante sur la réclamation.

Si vous remplissiez la condition d'affiliation mais avez été prélevé à 17,2 % faute d'avoir coché la bonne case, vous pouvez déposer une réclamation contentieuse auprès du service des impôts des particuliers non-résidents, via votre messagerie sécurisée. Le délai de réclamation court, en principe, jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement.

Joignez les pièces probantes : justificatif d'affiliation à la sécurité sociale étrangère sur l'année concernée et avis d'imposition faisant apparaître les prélèvements sociaux dont vous demandez la restitution. L'objectif est d'obtenir le remboursement de la CSG et de la CRDS indûment versées, le prélèvement de solidarité de 7,5 % restant dû.

Compte tenu des montants et des délais, sécurisez la démarche avec un conseiller. Pour les opérations connexes (cession, patrimoine), nos articles sur la plus-value immobilière du non-résident et l'IFI du non-résident complètent le tableau d'ensemble, tout comme l'analyse des conventions fiscales pour éviter la double imposition.

Trois réflexes pour ne pas se tromper. Un : raisonnez affiliation, jamais nationalité ni pays. Deux : si vous êtes affilié UE/EEE/Suisse, votre taux est 7,5 % en nu comme en meublé, à condition de cocher 8SH/8SI. Trois : hors UE, vous êtes à 17,2 % (nu) ou 18,6 % (meublé), sans exonération possible.

Ces taux sont distincts de l'impôt sur le revenu, qui se calcule à part. La combinaison des deux détermine votre fiscalité réelle. Avant tout investissement ou toute déclaration, faites valider votre affiliation et votre taux par un conseiller en gestion de patrimoine : c'est un point YMYL où l'à-peu-près coûte cher.

Pour aller plus loin sur le détail de l'exonération et sa procédure, l'article frère CSG/CRDS du non-résident approfondit la mécanique de Ruyter, tandis que le hub expatrié recense l'ensemble des sujets fiscaux du non-résident.