Name: CPIM, Lyon (siège)
Address: 200 rue André Philip, Lyon, 69003, FR
Price range: €€

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Fiscalité immobilière75LMNP, déficit foncier, plus-value, niches, IFI, micro-BIC, CGI, CFE.
Financement50HCSF, OAT, TAEG, in fine, hypothèque, PPD, MaPrimeRénov, Éco-PTZ.
Juridique95SCI, démembrement, viager, donation, baux nu/meublé/mobilité, DPE, ALUR, ELAN.
Marché44SCPI, OPCI, rendements, IRL, ICC, ILC, DVF, encadrement loyers, EHPAD.
Stratégie38Rentabilité brute/nette, cash-flow, IRR, VAN, effet de levier, expatrié.

Fiscalité immobilière

75 définitions

Abattement durée de détention: L'abattement pour durée de détention s'applique à la plus-value de cession d'un bien immobilier hors résidence principale. Pour l'IR (19 %) : 6 %/an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e, soit exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : 1,65 %/an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, 9 %/an de la 23e à la 30e, exonération totale après 30 ans. Un bien acheté en 2003 et revendu en 2026 est exonéré d'IR et fortement abattu en PS. Plan de cession à ajuster selon la date d'acquisition.
Abattement spécifique meublé tourisme classé: Le meublé tourisme classé (étoiles Atout France) bénéficie d'un abattement micro-BIC de 50 % sur ses recettes, avec un plafond de 83 600 € pour les revenus 2026 (77 700 € pour les revenus 2025). Vs 30 % d'abattement et 15 000 € de plafond pour le meublé tourisme non classé depuis la loi Le Meur de 2024. Démarche : visite Atout France (~250 €), attribution de 1 à 5 étoiles, validité 5 ans. Incitation forte du législateur à faire classer son bien Airbnb.
Abus de droit fiscal: L'abus de droit fiscal (article L. 64 du LPF) permet à l'administration de requalifier les actes qui ont un but exclusivement fiscal (mini-abus L. 64 A : but principal fiscal depuis 2019). Sanction : intérêts de retard + majoration 80 % de l'impôt éludé. Montages à risque : SCI familiale avec donation immédiate des parts, démembrement temporaire à but de défiscalisation pure, sociétés interposées sans substance économique. Décisions de jurisprudence et avis du Comité des abus de droit consultables sur le BOFiP. Voir 12 signaux contrôle fiscal 2026.
Amortissement par composants: L'amortissement par composants est la méthode imposée par la doctrine fiscale BOFiP pour les LMNP au régime réel. Composants typiques : gros œuvre (50 ans), façade et étanchéité (20 ans), équipements et installations (10-20 ans), mobilier (5-10 ans). Permet d'optimiser le rythme d'amortissement et de neutraliser fiscalement les loyers pendant 10-15 ans. Nécessite un expert-comptable pour la ventilation correcte.
Article 150 U du CGI: L'article 150 U du CGI régit la plus-value immobilière des particuliers. Régime : taxation à 19 % d'IR + 17,2 % de PS, soit 36,2 % cumulés. Abattements pour durée de détention : exonération totale d'IR après 22 ans, exonération totale de PS après 30 ans. 12 cas d'exonération principaux : résidence principale, première cession d'un logement autre que la RP, biens < 15 000 €, expropriation, retraités à faibles revenus, etc. Voir notre dossier 12 cas d'exonération article 150 U.
Article 209 quinquies CGI: L'intégration fiscale (article 209 quinquies CGI) permet aux sociétés mère et filles (détention > 95 %) de consolider leurs résultats fiscaux. Les pertes des unes compensent les bénéfices des autres. Utilisé en holding patrimoniale immobilière pour optimiser l'IS global. Conditions : option formelle, durée minimum 5 ans, transparence accrue.
Article 31 du CGI: L'article 31 du CGI liste exhaustivement les charges déductibles des revenus fonciers : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, réparation et amélioration (à l'exclusion des reconstructions et agrandissements), taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion. Le surplus crée un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € (21 400 € en cas de rénovation de passoires thermiques, dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027), le reste reportable 10 ans sur les revenus fonciers seulement.
Article 35 bis du CGI: L'article 35 bis du CGI exonère d'impôt deux types de location meublée : (1) la location d'une chambre meublée dans la résidence principale du loueur sous certaines conditions de prix et durée (loyer plafonné à 199 €/m²/an en zone tendue, 142 € hors zone en 2026), (2) la location occasionnelle d'une partie de la RP pour moins de 760 € de recettes annuelles. Au-delà, bascule en LMNP standard. Très utilisé pour la colocation étudiante de pièces dans la RP.
Article 39 quaterdecies CGI: Le plafonnement Charasse limite la déductibilité fiscale des charges financières nettes des sociétés à 25 % de l'EBITDA fiscal ou 3 M€ (le plus élevé). Concerne principalement les holdings immobilières fortement endettées. Bloque les montages LBO trop agressifs en immobilier patrimonial.
Avis d'imposition: L'avis d'imposition arrive à l'été N+1 (revenus N déclarés en mai-juin N+1). Données clés : revenu fiscal de référence (RFR, base de plafonds d'éligibilité Pinel, Loc'Avantages, Denormandie, MaPrimeRénov), TMI, montant net à payer ou à rembourser. Conserver 3 ans (délai de reprise fiscal). Document essentiel pour les banques (dossier de crédit), les bailleurs (location), les administrations (aides). Modifications déclaratives possibles via la déclaration rectificative ou la réclamation contentieuse jusqu'au 31 décembre N+2.
BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux): Les BIC regroupent les revenus tirés d'activités commerciales, industrielles ou artisanales, dont la location meublée. Contrairement aux revenus fonciers (location nue, catégorie « Revenus Fonciers »), les BIC ouvrent droit à l'amortissement du bien et du mobilier au régime réel, neutralisant fiscalement les loyers pendant 10-15 ans. Les recettes BIC s'ajoutent au revenu global pour le calcul de l'IR mais sont également soumises aux prélèvements sociaux (17,2 %). Au-delà de 77 700 € de recettes annuelles, passage automatique au régime réel. Voir LMNP au réel.
BIC / BNC: Les BIC regroupent les revenus d'activités commerciales : location meublée (LMNP/LMP), marchand de biens, parahôtellerie. Les BNC regroupent les revenus des professions libérales (médecins, avocats, consultants). En investissement locatif, le BIC est l'objectif fiscal de la location meublée pour pouvoir amortir comptablement le bien (régime réel) — ce que ne permet pas le régime foncier de la location nue. Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % (location classique) ou 30 % (meublé tourisme non classé).
BNC (Bénéfices Non Commerciaux): Les BNC regroupent les revenus des professions libérales (médecins, avocats), des droits d'auteur et de certaines activités non commerciales. En immobilier, les BNC concernent principalement les chambres d'hôtes (au-delà de la franchise) et certaines activités para-hôtelières lourdes. Régime déclaratif spécifique 2035 au réel, micro-BNC avec 34 % d'abattement sous 77 700 €. À ne pas confondre avec les BIC de la location meublée. Pour les investisseurs, le BNC reste marginal sauf montage hôtelier.
BOFiP: Le BOFiP-Impôts est la base de doctrine fiscale officielle de la DGFiP, accessible publiquement sur bofip.impots.gouv.fr. Elle compile l'interprétation administrative des textes fiscaux et est opposable à l'administration : un contribuable qui applique de bonne foi une instruction BOFiP ne peut être redressé sur ce fondement, même si la jurisprudence évolue. Référence incontournable pour vérifier le régime d'imposition d'un produit, les conditions d'éligibilité d'un dispositif fiscal (LMNP, déficit foncier, Malraux) ou les obligations déclaratives. Toujours citer le numéro BOI (ex : BOI-RFPI-DECLA).
Censi-Bouvard: Le Censi-Bouvard visait les acquisitions en résidence services (étudiantes, seniors, EHPAD) avec bail commercial et exploitant. Réduction de 11 % du prix HT sur 9 ans (plafonnée à 300 000 €) + récupération TVA 20 %. Le dispositif a pris fin au 31 décembre 2022. Les investisseurs ayant signé avant en bénéficient jusqu'au terme. Pour un investissement comparable aujourd'hui, le LMNP au réel en résidence services reste pertinent : pas de réduction d'IR mais amortissement neutralisant les loyers pendant 15-20 ans.
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises): La CFE est une cotisation locale due par tout exploitant LMNP au régime réel à partir de 305 € de recettes locatives annuelles. Montant minimum 240 € à 7 533 € selon la commune en 2026, basé sur la valeur locative cadastrale du bien. Exonérée la 1ère année de création. Dégrèvement possible si chiffre d'affaires < 5 000 €. Souvent oubliée par les LMNP débutants au régime réel. Voir CFE LMNP 2026.
CGI (Code général des impôts): Le Code général des impôts (CGI) est le texte fondateur qui codifie l'ensemble des règles fiscales françaises depuis 1950. Il s'organise en plusieurs livres : impôts directs (IR, IS, IFI, taxe foncière), enregistrement et timbre (donations, ventes), TVA, taxes diverses. Les articles les plus cités en investissement locatif sont l'article 150 U (plus-values immobilières), l'article 31 (déficit foncier), l'article 199 septvicies (Pinel), l'article 199 novovicies (Denormandie), et les articles 35 et 35 bis (location meublée).
Convention fiscale bilatérale: Une convention fiscale bilatérale est un traité entre deux États (par exemple France-Belgique, France-Suisse, France-Luxembourg) pour éviter la double imposition des contribuables et lutter contre l'évasion fiscale. Définit la résidence fiscale, le pays compétent pour chaque type de revenu, les méthodes de crédit d'impôt. La France a signé ~120 conventions fiscales. Essentielles pour les non-résidents propriétaires en France ou les Français propriétaires à l'étranger.
Crédit d'impôt étranger: Le crédit d'impôt étranger permet d'éviter la double imposition : l'impôt payé à l'étranger sur un revenu est imputable sur l'impôt français dû sur ce même revenu (dans la limite de l'impôt français). Application : SCPI européennes (taxe foncière payée en Allemagne imputable en France), revenus locatifs internationaux. Calcul fait par le contribuable dans sa déclaration 2042-C-RICI, justificatifs à conserver 6 ans.
CSG-CRDS: La CSG (9,2 %) et la CRDS (0,5 %) sont les deux principales contributions sociales pesant sur les revenus du patrimoine. Avec le prélèvement de solidarité (7,5 %), elles forment les 17,2 % de prélèvements sociaux. Une fraction de la CSG sur les revenus d'activité est déductible du revenu imposable (6,8 %), mais la CSG sur les revenus du patrimoine n'est déductible qu'à hauteur de 6,8 % et uniquement quand les revenus sont soumis au barème IR (pas au PFU). Les non-résidents UE/EEE/Suisse en sont exonérés depuis 2019.
Déclaration 2042 / 2042-C / 2044 / 2031: La déclaration 2042 est le formulaire principal de l'IR. La 2042-C (complémentaire) recueille les éléments des dispositifs Pinel/Denormandie/Loc'Avantages. La 2044 détaille les revenus fonciers (location nue) — recettes, charges, déficit. La 2031 (et son annexe 2033) est la liasse BIC pour les LMNP au régime réel : bilan, compte de résultat, amortissements. Les LMNP micro-BIC déclarent simplement leurs recettes en case 5ND de la 2042-C-PRO. Mauvais report = redressement quasi systématique.
Déclaration 2042 C: La 2042 C est l'annexe de la déclaration de revenus principale. Elle accueille les revenus exceptionnels et les revenus non salariaux : BIC professionnels et non professionnels (location meublée), BNC, revenus fonciers issus de SCPI, plus-values mobilières, déclaration de comptes à l'étranger. Pour les LMNP au micro-BIC, les recettes brutes vont en case 5ND/5OD ; au régime réel, le résultat fiscal calculé sur la 2031 va en 5NA/5OA. Indispensable de bien identifier la case selon le statut (LMP/LMNP, pro/non pro, classé/non classé).
Déclaration 2044: Le formulaire 2044 est utilisé par les bailleurs nus en régime réel pour déclarer leurs revenus fonciers : loyers encaissés, charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux d'entretien et de réparation, primes d'assurance, frais de gestion). Détermine le résultat foncier, qui peut être positif (imposable) ou négatif (déficit foncier). Doit être joint à la 2042 et conservé 10 ans avec les justificatifs. Pour les biens en SCI à l'IR, c'est aussi la 2044 mais déposée par la société (chaque associé reporte sa quote-part).
Déclaration 2044-SPE: La 2044-SPE est l'annexe spéciale de la 2044, obligatoire pour les bailleurs ayant opté pour un dispositif fiscal particulier : loi Malraux, Monuments Historiques, Robien, Borloo, Scellier. Permet d'appliquer les régimes dérogatoires (déduction renforcée des travaux, imputation sans plafond pour MH). Toujours déposée en complément de la 2044 classique. Le défaut de souscription dans les délais peut faire perdre le bénéfice du dispositif.
Déclaration 2065: La 2065 est la déclaration annuelle de résultat des sociétés à l'IS (SAS, SARL, EURL ayant opté, SCI à l'IS via 2071). Dépôt au SIE dans les 3 mois de la clôture (15 mai pour exercice civil). Comprend bilan, compte de résultat, tableau de détermination du résultat fiscal, déclaration des dotations aux amortissements et provisions. Pour un investisseur immobilier qui structure son patrimoine via une holding ou une SAS commerciale, la 2065 est l'obligation principale. Souvent confiée à un expert-comptable.
Déclaration 2071: La 2071 est la déclaration de résultats d'une SCI à l'IS, équivalente à la 2065 d'une SAS ou SARL. Doit être déposée chaque année au SIE dans les 3 mois de la clôture (15 mai pour exercice civil). Détaille produits, charges, dotations aux amortissements, résultat fiscal et impôt dû. Une SCI à l'IS est imposée à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice et 25 % au-delà. Les associés ne sont imposés qu'au moment de la distribution de dividendes (PFU 31,4 % ou barème IR sur option). Voir SCI à l'IS 2026.
Déclaration 2072: La 2072 est la déclaration annuelle d'une SCI à l'IR, déposée par la société mais imposable au niveau des associés (régime de la translucidité fiscale). Détermine le résultat foncier global, réparti entre associés au prorata de leurs parts. Chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre 2044. Pas d'amortissement possible en SCI à l'IR. Distinction importante avec la 2071 (SCI à l'IS). Toute SCI doit déposer une 2072 même si elle est inactive, sous peine d'amende. Voir guide SCI.
Déficit foncier: Le déficit foncier est l'un des leviers fiscaux les plus puissants pour les contribuables fortement imposés. Quand les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière) dépassent les loyers d'un bien loué nu, l'excédent constitue un déficit. Une partie (hors intérêts) s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € si travaux de rénovation énergétique jusqu'au 31 décembre 2027). Le solde se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Pour un foyer en TMI 41 %, l'économie d'impôt atteint 5 800 € l'année du travaux. Guide complet : Déficit foncier 2026.
Denormandie: Le dispositif Denormandie permet de réduire son IR de 12 à 21 % du prix d'achat (plafonné à 300 000 €) pour un logement ancien situé dans l'une des 245 communes éligibles, à condition d'y réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Engagement de location nue de 6, 9 ou 12 ans avec plafonds de loyers et de ressources des locataires. Le dispositif est prorogé jusqu'à fin 2027. Particulièrement pertinent en zone B1 et B2 où les prix de l'ancien à rénover restent contenus. Détails : Denormandie 2026.
Droits de mutation: Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) regroupent : taxe départementale (4,5 %), taxe communale (1,2 %), frais d'assiette (2,37 % de la taxe départementale). Total : environ 5,80 % du prix d'acquisition dans l'ancien. Plusieurs départements (Cher, Indre, Isère, Mayotte, Morbihan) appliquent 3,80 %. Dans le neuf, les DMTO sont réduits à 0,715 % (taxe de publicité foncière). Composante principale des « frais de notaire ». À ne pas confondre avec les DMTG (mutations à titre gratuit : donation, succession), qui suivent un barème distinct.
Exit tax: L'exit tax (article 167 bis CGI) s'applique aux contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal hors de France, sur les plus-values latentes de leurs participations supérieures à 800 000 € ou représentant plus de 50 % du capital. Taux : PFU 31,4 % ou barème IR + 18,6 % PS. Sursis de paiement automatique vers UE/EEE, conditionnel ailleurs. Dégrèvement au bout de 2 ou 5 ans selon la valeur des titres (15 ans pour les non-résidents qui détenaient depuis longtemps). En immobilier direct, pas d'exit tax (la France conserve son droit d'imposer les biens situés sur son sol).
Exit tax (article 167 bis CGI): L'exit tax (article 167 bis CGI) impose les plus-values latentes sur les valeurs mobilières (actions, parts) lors du transfert du domicile fiscal hors de France. Seuil : patrimoine mobilier > 800 000 € ou détention > 50 % d'une société. Sursis automatique si déménagement vers UE/EEE. Sursis sur demande pour autres pays. Imposition effective uniquement en cas de cession effective dans les 2 ans (15 ans pour UE). N'affecte pas les biens immobiliers français qui restent imposés en non-résident.
Exonération résidence principale: La cession de la résidence principale (au sens fiscal : occupée habituellement et effectivement par le cédant au jour de la vente) bénéficie d'une exonération totale de plus-value, IR et prélèvements sociaux compris (article 150 U-II 1° du CGI). Pas de durée minimale d'occupation, mais l'administration vérifie la réalité de l'occupation (factures, taxe d'habitation, scolarisation des enfants). Tolérance d'un an de non-occupation avant la vente si bien mis en vente effectivement. Cumul possible avec la PVPE (1ère cession d'une résidence secondaire) si réinvestissement dans une RP dans les 24 mois.
Frais de notaire: Les frais de notaire incluent : les droits de mutation (~5,80 %), les émoluments du notaire (régulés, environ 0,8 à 1 %), les débours (formalités, ~800 €) et la contribution de sécurité immobilière (0,1 %). Total : environ 7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf. La part qui revient réellement au notaire ne représente que ~10 % du total ; le reste est reversé à l'État et aux collectivités. Possibilité de négocier 20 % d'abattement sur les émoluments au-delà de 100 000 € depuis 2021.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière): L'IFI a remplacé l'ISF en 2018 en se recentrant sur l'immobilier. Seuil de déclenchement : 1,3 M€ de patrimoine immobilier net (après dettes d'acquisition et travaux). Barème progressif de 0,5 % à 1,5 % au-delà de 800 000 € (mais l'impôt court dès 1,3 M€). Sont taxés : résidences, immeubles locatifs, parts de SCI, SCPI, OPCI. Exonérations : biens professionnels (LMP qui remplit les conditions), bois et forêts à 75 %. Réduction d'impôt de 75 % des dons aux fondations dans la limite de 50 000 €. Plafonnement à 75 % des revenus pour éviter la spoliation.
IR (Impôt sur le revenu): L'IR frappe l'ensemble des revenus du foyer fiscal au barème progressif. Barème 2026 (revenus 2025) : 0 % jusqu'à 11 600 €, 11 % de 11 601 à 29 579 €, 30 % de 29 580 à 84 577 €, 41 % de 84 578 à 181 917 €, 45 % au-delà. La TMI (tranche marginale) détermine le rendement fiscal des leviers de défiscalisation immobilière. Pour un foyer à 41 %, 1 000 € de déficit foncier économise 410 € d'IR + 172 € de prélèvements sociaux. Voir TMI 30 % en 2026.
IRPP (Impôt sur le Revenu): L'IRPP (impôt sur le revenu des personnes physiques) frappe l'ensemble des revenus du foyer fiscal : traitements, BIC, BNC, revenus fonciers, plus-values, etc. Barème 2026 : 0 % jusqu'à 11 600 €, 11 % jusqu'à 29 579 €, 30 % jusqu'à 84 577 €, 41 % jusqu'à 181 917 €, 45 % au-delà. Système du quotient familial qui divise le revenu imposable par le nombre de parts. Le calcul intègre ensuite réductions et crédits d'impôt. Plafond du quotient familial : 1 791 € par demi-part en 2026.
IS (Impôt sur les sociétés): L'IS s'applique de plein droit aux SARL, SAS, SASU, et sur option aux SCI familiales. Taux 2026 : 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices (PME éligibles), 25 % au-delà. L'option IS d'une SCI familiale change radicalement la fiscalité : amortissement du bien, déduction des frais d'acquisition, mais double imposition en sortie (IS + dividendes ou plus-value sur cession). À privilégier pour les patrimoines TMI ≥ 41 % visant la capitalisation longue, à éviter en transmission directe. Voir SCI à l'IR ou à l'IS.
LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel): Le LMNP est le régime fiscal des particuliers qui louent un logement meublé sans en faire leur activité principale. Les loyers sont imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas en revenus fonciers. Deux options : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers) ou le régime réel, qui permet d'amortir le bien et le mobilier, neutralisant fiscalement les loyers pendant 10 à 15 ans. Le statut bascule en LMP au-delà de 23 000 € de recettes et 50 % des revenus du foyer. Détails dans notre guide LMNP au réel 2026.
LMP (Loueur en Meublé Professionnel): Le LMP s'applique automatiquement dès que les deux seuils sont franchis : 23 000 € de recettes annuelles de location meublée et recettes supérieures à 50 % du revenu global du foyer fiscal. Le LMP donne accès à l'imputation du déficit BIC sur le revenu global (sans plafond) et à l'exonération partielle de plus-value après 5 ans d'exercice et 90 000 € de recettes en moyenne. En contrepartie, il soumet aux cotisations sociales des indépendants (TNS, environ 35-45 % des bénéfices) et à la CFE. Comparaison détaillée dans notre guide LMNP vs LMP.
Loc'Avantages: Loc'Avantages remplace le Cosse ancien depuis 2022. Le bailleur signe une convention avec l'Anah et loue son bien nu à un loyer inférieur au marché. En échange, il bénéficie d'une réduction d'IR de 15 à 65 % des loyers selon la décote consentie (Loc1, Loc2, Loc3) et le mode de gestion (direct ou IML/mandataire social). Cumulable avec le déficit foncier sur les travaux. Le dispositif est prorogé jusqu'à fin 2027. Idéal pour transformer un bien vacant en zone tendue en levier fiscal modéré mais récurrent. Comparez avec déficit foncier.
Loi Censi-Bouvard (LMNP en résidence): Le Censi-Bouvard a été fermé au 31 décembre 2022. Pendant son existence, il offrait une réduction d'impôt de 11 % du prix de revient (plafonné à 300 k€) sur 9 ans pour les acquisitions LMNP en résidence services (étudiantes, seniors EHPAD, tourisme). Les investissements en cours conservent leurs avantages jusqu'au terme. Successeur : aucun équivalent direct, mais résidence services LMNP au réel reste accessible (sans réduction d'impôt).
Loi Cosse (Cosse Ancien): La loi Cosse Ancien a été remplacée par Loc'Avantages depuis 2022. Elle offrait un abattement fiscal sur les revenus fonciers (15 %, 50 %, 70 % ou 85 %) en échange du conventionnement avec l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) et du respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire. Les conventionnements en cours restent valables jusqu'au terme initialement prévu.
Loi Girardin (outre-mer): La loi Girardin (Girardin industriel ou Girardin logement social) offre une réduction d'impôt one-shot lors d'investissements dans les DOM-TOM (matériel industriel pour Girardin industriel, logements sociaux conventionnés pour Girardin logement social). Réduction d'impôt : ~110-115 % de l'investissement, sur une année (one-shot). Niche fiscale très utilisée pour les TMI ≥ 41 % cherchant à effacer leur impôt sur une année spécifique. Plafond niches fiscales 18 000 € (au lieu de 10 000 €) pour les Girardin.
Loi Malraux: La loi Malraux finance la restauration d'immeubles anciens en Site Patrimonial Remarquable (SPR), avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP). Réduction d'impôt de 30 % en PSMV ou 22 % en PVAP, calculée sur les travaux dans la limite de 400 000 € sur 4 ans (soit 120 000 € d'IR maximum). Pas de plafond de niches fiscales. Engagement de location nue 9 ans à un locataire non-membre du foyer. Réservé aux TMI 41-45 %. Guide : Loi Malraux 2026.
Loi Malraux: La loi Malraux permet une réduction d'impôt de 30 % (en Site Patrimonial Remarquable avec PSMV/PVAP) ou 22 % (autres SPR) du montant des travaux de restauration, plafonnée à 400 000 € de travaux étalés sur 4 ans. Le bien doit être loué nu (bail nu, 9 ans minimum). Cible : patrimoines TMI 41-45 %, immeubles d'exception (Vieux Lyon, Marais, Bordeaux Saint-Pierre, Troyes, etc.). Réduction hors plafond des niches fiscales. Travaux supervisés par un Architecte des Bâtiments de France. Voir Malraux 2026 et Malraux vs Monuments Historiques.
Loi Pinel: Le Pinel a permis pendant 10 ans de réduire son impôt sur le revenu de 9, 12 ou 14 % du prix d'un logement neuf, en contrepartie d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, sous plafonds de loyers et de ressources. Le dispositif a pris fin pour les nouveaux investissements au 31 décembre 2024. Les investisseurs ayant signé avant cette date continuent d'en bénéficier jusqu'au terme de leur engagement. Pour remplacer le Pinel en 2026, regardez la loi Malraux, le déficit foncier ou le Denormandie.
Loi Pinel: La loi Pinel permettait, jusqu'au 31 décembre 2024, une réduction d'impôt de 12 % (6 ans), 18 % (9 ans) ou 21 % (12 ans) sur le prix d'un logement neuf locatif, plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m². Conditions : zones A, A bis ou B1, plafonds de loyer et de ressources des locataires, engagement de location. Le Pinel+ (logement à hautes performances énergétiques) maintenait les taux pleins de 12/18/21 % en 2023-2024 contre des taux dégressifs sur le Pinel classique. Remplacé par Loc'Avantages et Denormandie. Voir aussi : Pinel vs Denormandie.
Micro-BIC: Le micro-BIC est le régime par défaut de la location meublée tant que les recettes annuelles restent sous 83 600 € pour les revenus 2026 (location longue durée ou meublé de tourisme classé) ou 15 000 € (meublé de tourisme non classé depuis la loi Le Meur de 2024). Abattement de 50 % pour la location meublée classique comme pour les meublés de tourisme classés, 30 % pour les non-classés. Au-delà du seuil, passage au régime réel. Le micro-BIC reste intéressant uniquement si les charges réelles sont faibles. Sinon, le réel et son amortissement LMNP sont presque toujours plus avantageux.
Micro-foncier: Le micro-foncier s'applique de plein droit aux bailleurs nus dont les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 €/an. Abattement forfaitaire automatique de 30 %, pas de déduction des charges réelles. Déclaration directement sur la 2042 (case 4BE), sans 2044. Avantage : simplicité. Inconvénient : pas de déficit foncier possible et l'abattement de 30 % est souvent inférieur aux charges réelles (intérêts d'emprunt + travaux + taxe foncière dépassent fréquemment 30 % des loyers). Option pour le régime réel recommandée dès qu'il y a des travaux ou un emprunt actif.
Monuments Historiques: Le régime Monuments Historiques est le plus puissant levier fiscal immobilier français : 100 % des travaux et charges (intérêts, entretien) sont déductibles du revenu global, sans plafond. Un investisseur en TMI 45 % qui finance 300 000 € de travaux économise 135 000 € d'IR. En contrepartie : engagement de conservation 15 ans, classement ou inscription du bien à l'inventaire, et obligation d'ouvrir au public dans certains cas. Pas de niche fiscale, mais avantages soumis à validation préfectorale. Ciblé sur TMI 45 %. Détails : Monuments Historiques 2026.
Niches fiscales: Les niches fiscales regroupent l'ensemble des avantages fiscaux : réductions d'impôt (Pinel, Denormandie, Malraux, dons), crédits d'impôt (services à la personne, garde d'enfant), abattements et exonérations. Plafonnement global à 10 000 €/an par foyer fiscal (18 000 € pour SOFICA, outre-mer). Hors plafond : Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier (déduit du revenu, pas de l'impôt). L'optimisation patrimoniale consiste souvent à articuler dispositifs sous plafond et hors plafond.
Niches fiscales outre-mer (18 000 €): Le plafond des niches fiscales standard est de 10 000 €/an, mais il est porté à 18 000 € pour les investissements outre-mer (Girardin industriel, Girardin logement, Pinel outre-mer) ou les SOFICA (financement du cinéma). Permet d'optimiser davantage pour les TMI 41-45 %. Calcul global : la somme de toutes les réductions/crédits d'impôt ne doit pas dépasser ce plafond.
Non-résident fiscal français: Un non-résident fiscal n'est imposable en France que sur ses revenus de source française : loyers d'immeubles en France, plus-values immobilières françaises, dividendes français. Taux minimum 20 % jusqu'à 29 579 €, puis 30 %. Exonération CSG-CRDS pour résidents UE/EEE/Suisse. Déclaration via le SIP des non-résidents à Noisy-le-Grand. À combiner avec les conventions bilatérales pour éviter la double imposition.
PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique): Le PFU, ou flat tax, instauré en 2018, est le régime d'imposition par défaut des revenus mobiliers (dividendes, intérêts, plus-values d'actions) et de certains produits d'assurance-vie. Taux global de 30 % (12,8 % d'IR + 17,2 % de PS). Option pour le barème IR possible si plus favorable (utile pour les TMI 0 % et 11 %). En immobilier, le PFU ne concerne pas directement les loyers (qui restent au barème) mais s'applique aux dividendes versés par une SCI à l'IS ou une SARL de famille soumise à l'IS.
Plafond des niches fiscales: Le plafond des niches fiscales limite à 10 000 € par an la somme totale des avantages fiscaux acquis : crédits d'impôt (CIDD), réductions Pinel/Denormandie/Loc'Avantages, etc. Plafond porté à 18 000 € si investissement outre-mer (Girardin) ou SOFICA. Échappent au plafond : Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier (mécanisme de déduction et non de réduction). Un investisseur multi-dispositifs doit suivre ce plafond pour optimiser et éviter la perte sèche au-delà.
Plafonnement des niches 10 000 €: Le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €/an par foyer fiscal (article 200-0 A du CGI) limite la somme des réductions et crédits d'impôt obtenus via les dispositifs concernés : Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard, FCPI, FIP, emploi à domicile, garde d'enfant, etc. Plafond porté à 18 000 € pour les investissements outre-mer et SOFICA. Hors plafond : Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier (déduction du revenu, pas réduction d'impôt), dons aux œuvres. Stratégie pour TMI 41-45 % : empiler dispositifs sous plafond + dispositifs hors plafond.
Plan comptable LMNP: Le plan comptable LMNP simplifié (Plan Comptable Général adapté) est obligatoire pour les LMNP au régime réel. Documents annuels : bilan (actifs amortis, dettes), compte de résultat (loyers, charges, amortissements), annexes. Liasse 2031 + 2033 à transmettre au SIE. Tenue par expert-comptable obligatoire en pratique (sauf cas simples). Coût 300-600 €/an, déductible.
Plus-value immobilière: La plus-value immobilière est la différence entre prix de vente et prix d'acquisition (majoré de 7,5 % de frais d'acquisition forfaitaires ou des frais réels, et de 15 % de travaux après 5 ans ou des travaux réels justifiés). Imposition : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements pour durée de détention. Au-delà de 50 000 € de plus-value nette, surtaxe de 2 à 6 %. Exonérations : résidence principale, première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions, biens détenus depuis 30 ans. Déclaration via le notaire le jour de la vente (formulaire 2048-IMM).
Plus-value latente: La plus-value latente est un concept comptable et patrimonial : elle représente le gain qui serait dégagé si le bien était vendu aujourd'hui. Non imposée tant que le bien n'est pas cédé (principe de réalisation). Toutefois, elle entre dans le calcul de l'IFI (valeur vénale au 1er janvier) et dans la valorisation patrimoniale pour les arbitrages. Pour les expatriés, l'exit tax peut taxer la plus-value latente de certains actifs lors du départ. En LMNP, les amortissements créent une plus-value latente artificielle qui ne sera jamais reprise grâce à l'exclusion de l'amortissement du calcul de la PV.
Plus-value professionnelle: La plus-value professionnelle concerne les biens inscrits à l'actif d'une activité (LMP, marchand de biens, BIC). Court terme (moins de 2 ans) : imposition au barème IR + cotisations sociales TNS. Long terme (au-delà de 2 ans) : 12,8 % d'IR + 17,2 % de PS = 30 %. Pour les LMP, le régime article 151 septies du CGI exonère totalement la PV après 5 ans d'activité et moins de 90 000 € de recettes moyennes (partiellement entre 90 000 et 126 000 €). Critère puissant pour les patrimoines LMNP en cours de bascule en LMP.
Prélèvements sociaux: Les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine s'élèvent à 17,2 % : CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %. Ils s'appliquent aux loyers (fonciers et BIC), aux plus-values immobilières, aux dividendes de SCI à l'IS et aux revenus de capitaux mobiliers. Pour les non-résidents fiscaux UE/EEE/Suisse, exonération de la CSG-CRDS (7,5 % au lieu de 17,2 %) sur loyers et plus-values immobilières françaises depuis l'arrêt De Ruyter (CJUE 2015). Les non-résidents hors UE restent soumis aux 17,2 % complets.
PS (Prélèvements sociaux): Les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent en plus de l'IR sur les revenus du patrimoine : loyers fonciers (location nue), plus-values immobilières (hors RP), revenus du capital. Ils ne sont pas dus en LMNP au régime micro-BIC pour les loueurs en LMNP non-professionnels mais s'appliquent en LMP. Les expatriés UE/EEE/Suisse sont exonérés de CSG/CRDS (7,5 % seulement). Sur une plus-value de 100 000 €, les PS représentent 17 200 € auxquels s'ajoute l'IR (19 %) et la surtaxe progressive éventuelle. Voir PS 17,2 % sur l'immobilier 2026.
PVPE (Première cession d'un logement autre que la RP): L'exonération PVPE (article 150 U-II 1° bis CGI) s'applique à la première cession d'un logement autre que la résidence principale, à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa RP dans les 4 années précédant la vente, et de remployer le prix dans l'acquisition ou la construction d'une résidence principale dans les 24 mois. Exonération proportionnelle au prix réinvesti. Outil puissant pour les locataires propriétaires d'un bien locatif qui veulent acheter leur RP en mobilisant la plus-value sans frottement fiscal.
Quotient familial: Le quotient familial divise le revenu imposable par le nombre de parts du foyer (1 par adulte, 0,5 par enfant jusqu'au 3e, 1 à partir du 3e). Avantage plafonné à 1 759 € par demi-part en 2026 (revenus 2025). Concrètement, un foyer à 3 enfants paie l'IR comme un foyer sans enfant mais sur un revenu divisé par 4 — d'où une économie significative pour les TMI 30-41 %. Le quotient familial fait baisser la TMI effective et donc le rendement fiscal des dispositifs de défiscalisation immobilière.
Report de déficit BIC LMNP: Le report de déficit BIC LMNP est illimité dans le temps sur les revenus BIC LMNP futurs (mais pas sur le revenu global). C'est ce mécanisme qui permet à un LMNP au réel de générer des déficits comptables (grâce aux amortissements) reportables, neutralisant fiscalement les loyers pendant 10-20 ans. À distinguer du déficit foncier (location nue) qui a ses propres règles d'imputation.
Rescrit fiscal: Le rescrit fiscal permet d'interroger l'administration sur le traitement fiscal d'un montage avant sa mise en œuvre. Réponse en 3 mois (silence = accord tacite sur certains rescrits). Force opposable : l'administration ne peut plus revenir sur sa position. Très utilisé pour les montages SCI/SARL de famille, les démembrements complexes, les abus de droit potentiels. Coût : 0 € (gratuit), à formuler avec un fiscaliste. Risque : un rescrit défavorable révèle le montage, exposant à un contrôle. À utiliser avec discernement.
Société à prépondérance immobilière: Une société à prépondérance immobilière est une société (SCI, SARL, SAS) dont > 50 % de l'actif brut est constitué d'immeubles français. Conséquence : la cession de ses parts est imposée comme une cession d'immeuble (article 150 UB du CGI) — 19 % IR + 17,2 % PS avec abattements pour durée de détention. Permet d'utiliser les abattements particuliers même pour une cession de parts (pas seulement de l'immeuble lui-même). Calcul de prépondérance fait au moment de la cession et dans les 3 ans précédents.
Surtaxe sur les plus-values immobilières: La surtaxe progressive frappe les plus-values immobilières (hors RP) au-delà de 50 000 € de plus-value taxable. Barème par tranches : 2 % de 50 001 à 100 000 €, 3 % de 100 001 à 150 000 €, 4 % de 150 001 à 200 000 €, 5 % de 200 001 à 250 000 €, 6 % au-delà. Cette surtaxe s'ajoute à l'IR 19 % et aux PS 17,2 %, ce qui peut porter la taxation globale à 42 % au-delà de 250 000 € de plus-value. La détention longue (> 22 ans pour IR, > 30 ans pour PS) reste le levier le plus efficace pour la neutraliser.
Tableau d'amortissement comptable: Le tableau d'amortissement comptable (différent du tableau d'amortissement du crédit) suit année par année les amortissements pratiqués sur chaque composant du bien LMNP. Document à conserver pendant toute la durée d'amortissement + 6 ans (délai de reprise fiscal). Mis à jour annuellement par l'expert-comptable. Essentiel en cas de revente (calcul de la plus-value avec réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025, loi de finances 2025).
TMI (Tranche Marginale d'Imposition): La TMI détermine le taux d'imposition d'un euro supplémentaire de revenu pour un foyer. C'est la donnée à connaître avant tout arbitrage fiscal. Un investisseur en TMI 30 % qui économise 10 000 € de revenu imposable gagne 3 000 € d'IR ; en TMI 45 %, il gagne 4 500 €. Les dispositifs avec déduction du revenu (déficit foncier, Monuments Historiques, PER) sont d'autant plus puissants que la TMI est élevée. Les dispositifs avec réduction d'impôt (Pinel, Denormandie) sont indépendants de la TMI. Calcul à effectuer chaque année car la TMI évolue avec les revenus.
TVA en LMNP parahôtellerie: La parahôtellerie est définie par 3 conditions cumulatives sur 4 : ménage régulier, fourniture du linge, petit-déjeuner, accueil personnalisé. Si remplies → activité commerciale assimilée à l'hôtellerie, soumise à TVA 10 %. Avantages : TVA déductible sur les charges (mobilier, travaux). Inconvénients : facturation TVA aux clients, déclarations TVA mensuelles/trimestrielles. Régime intéressant pour les Airbnb avec services réels.
TVA immobilière: La TVA immobilière s'applique aux livraisons d'immeubles neufs (achevés depuis moins de 5 ans), aux ventes en VEFA, et aux ventes après rénovation lourde. Taux normal de 20 %, taux réduit de 10 % pour le logement social, 5,5 % en zone ANRU. Pour les investisseurs LMNP en résidence services, la TVA est récupérable à condition de signer un bail commercial 9 ans avec un exploitant et de proposer 3 services para-hôteliers minimum. La TVA est conservée définitivement après 20 ans de location. Sinon, régularisation au prorata en cas de revente.
TVA sur marge: La TVA sur marge concerne les ventes par un assujetti TVA (marchand de biens, promoteur) de biens dont l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction (achat à un particulier, immeuble achevé depuis plus de 5 ans). TVA calculée sur la marge brute (prix de revente - prix d'achat - frais d'acquisition), pas sur le prix total. Permet d'optimiser la fiscalité d'opérations de marchand de biens sur de l'ancien rénové sans démolition lourde. Régime complexe, sécurisé par rescrit fiscal préalable.
VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement): La VEFA est le contrat standard d'achat de logement neuf auprès d'un promoteur. L'acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de la construction, avec un échelonnement des paiements (5 % réservation, 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à l'hors d'eau, 95 % à l'achèvement, solde aux clés). Protections : garantie financière d'achèvement (GFA), garantie décennale, biennale, parfait achèvement. Éligible à de nombreux dispositifs : Pinel (jusqu'en 2024), Denormandie (ancien réhabilité), TVA réduite 5,5 % en zone ANRU, exonération taxe foncière 2 ans.

Financement

50 définitions

Apport en compétences (BNP, BPCE): L'apport en compétences est une initiative récente (BNP Paribas, BPCE, certaines banques régionales) qui permet à certains profils (jeunes cadres CDI avec progression rapide, freelance avec 3 ans de bilans positifs) d'obtenir un crédit à 100 % sans apport personnel, à condition de démontrer une capacité d'épargne régulière (relevés bancaires sur 12 mois) ou une trajectoire de revenus crédible. Toujours encadré par les règles HCSF (35 % d'endettement).
Apport personnel: L'apport personnel couvre généralement les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf) et 10-20 % du prix du bien dans un dossier classique. Dans l'investissement locatif net (sans RP préalable), des dossiers à 110 % (financement intégral + frais) restent possibles si HCSF respecté (35 % d'endettement, durée ≤ 25 ans, dérogation 20 % de la production bancaire). Voir Investissement locatif sans apport 2026.
BCE refi (taux de refinancement): Le taux refi de la BCE est le taux auquel les banques empruntent à la BCE pour 7 jours. C'est le principal taux directeur de la zone euro, qui se répercute sur l'EURIBOR et les taux variables. Après le pic à 4,5 % en 2023, la BCE a engagé un cycle de baisse en 2024-2025. Niveau attendu à 2,25 % fin 2026. La baisse du refi soulage les emprunteurs à taux variable et permet aux banques de proposer des taux fixes plus attractifs (effet indirect via l'OAT). Annonces tous les 6 semaines, à suivre pour anticiper les fenêtres de financement.
Capacité d'emprunt: La capacité d'emprunt dépend de quatre paramètres : (1) revenus stables (salaires nets + 70-80 % des loyers locatifs prévisionnels), (2) charges fixes (crédits en cours, pensions), (3) taux d'endettement maximum HCSF 35 %, (4) reste à vivre minimum (1 000-1 500 € pour un célibataire, 1 500-2 000 € pour un couple). Calcul à 1 ou 2 personnes du ménage. Notre simulateur de capacité d'emprunt intègre les règles HCSF 2026.
Caution Crédit Logement: La caution Crédit Logement est une garantie mutuelle qui remplace l'hypothèque dans environ 60 % des dossiers. Coût initial : commission (~0,8 % du capital) + versement au Fonds Mutuel de Garantie (FMG, ~1 % du capital). Le FMG est restitué à 75 % à l'échéance du prêt, ce qui ramène le coût net à environ 1 % du capital, contre 1,5 à 2 % pour une hypothèque (mainlevée comprise). Pas de frais en cas de remboursement anticipé ou de revente. Acceptation conditionnée à une analyse interne du dossier par Crédit Logement.
Caution Crédit Logement: La caution Crédit Logement (filiale des banques) est l'alternative la plus utilisée à l'hypothèque. Coût initial 1,2-1,5 % du capital, dont une partie (~0,8 %) est restituée à la fin du prêt si aucun incident de remboursement (Fonds Mutuel de Garantie). Avantage : pas de mainlevée à payer en cas de revente. Refusée parfois pour les dossiers atypiques (atypiques, gros patrimoines, expatriés) qui doivent revenir à l'hypothèque ou PPD. Plus rapide que l'hypothèque (10 jours vs 4-6 semaines).
CEE (Certificats d'Économie d'Énergie): Les CEE sont une obligation imposée aux fournisseurs d'énergie (TotalEnergies, EDF, Engie...) de financer des économies d'énergie chez leurs clients ou des tiers. Concrètement, ils versent une prime au propriétaire qui réalise des travaux éligibles (isolation, chaudière, pompe à chaleur). Montant variable selon les opérations et les fournisseurs. Cumulable avec MaPrimeRénov', éco-PTZ et déficit foncier. À toujours obtenir avant de signer le devis et de commencer les travaux (sinon, perte du droit).
Courtier en crédit immobilier (IOBSP): Le courtier IOBSP est régulé par l'ORIAS et le code monétaire et financier (article L.519-1). Mission : négocier les meilleures conditions de crédit auprès de 5-15 banques partenaires, monter le dossier, accompagner jusqu'au déblocage des fonds. Rémunération : honoraires (1-1,5 % du capital, plafond 5 000 € TTC) + commission bancaire. Loi Murcef : honoraires dus uniquement après déblocage effectif des fonds. Économies typiques sur un dossier 300 k€ : 10-30 k€ sur la durée du prêt par optimisation du taux et de l'assurance.
Crédit amortissable: Le crédit amortissable est la formule la plus répandue : chaque mensualité comprend une part d'intérêts (calculés sur le capital restant dû) et une part de capital. Au début, les intérêts dominent ; en fin de prêt, le capital domine. Tableau d'amortissement remis à la souscription. Coût total inférieur à un in fine équivalent (les intérêts portent sur un capital décroissant). Adapté à la majorité des projets locatifs amortissable sur 20-25 ans, surtout en combinaison avec un LMNP au réel qui amortit fiscalement le bien.
Crédit in fine: Le crédit in fine permet de ne payer que les intérêts mensuels et de rembourser le capital en une seule fois à l'échéance (souvent 10-15 ans). Mensualité plus faible qu'un amortissable, ce qui maximise le cash-flow locatif. Mais coût total plus élevé (les intérêts portent sur le capital intégral pendant toute la durée). En contrepartie, la banque exige généralement un nantissement sur un contrat d'assurance-vie ou un PEA équivalent au capital. Levier patrimonial puissant pour les TMI 41-45 % cumulé avec un LMNP au réel, mais à manier avec discernement.
Crédit lombard: Le crédit lombard permet d'emprunter contre nantissement de titres (actions, OPCVM, obligations, parts de fonds). Quotité : 50 à 80 % de la valeur du portefeuille selon le risque des actifs. Taux : EURIBOR + marge (~1-2 %). Utilisé pour saisir une opportunité immobilière sans liquider un PEA performant, financer un appel de fonds VEFA, ou ponter une cession de titres. Risque : appel de marge en cas de baisse du portefeuille (la banque demande un complément de garantie). Outil sophistiqué de banque privée, à utiliser avec un coussin de sécurité.
Crédit lombard (nantissement): Le crédit lombard est un prêt garanti par un nantissement d'actifs financiers (assurance-vie, portefeuille titres). Avantages : taux préférentiel (3-4,5 % vs 4-5 % crédit classique), souplesse de remboursement (in fine, modulation). Inconvénients : risque de margin call si la valeur des actifs nantis baisse, montant limité à 50-70 % de la valeur des actifs. Utilisé en patrimoine pour financer un investissement immobilier sans liquider des positions financières.
Crédit-bail immobilier: Le crédit-bail immobilier (ou leasing immobilier) est un contrat tripartite : une société de crédit-bail acquiert un bien pour le louer à un preneur (entreprise) pendant 7-20 ans, avec option d'achat finale à valeur résiduelle (10-15 % du prix initial). Réservé aux professionnels (SAS, SARL, exploitants) — non accessible aux particuliers en RP. Avantages : loyers déductibles intégralement du résultat, financement à 100 %, pas d'apport. Inconvénients : coût total supérieur au crédit classique, propriété différée. Voir Crédit-bail immobilier particulier.
Crédit-relais: Le crédit-relais permet de financer l'achat d'un nouveau bien avant la vente de l'ancien. Montant : 60-80 % de la valeur estimée du bien à vendre. Durée : 12-24 mois. Intérêts payés trimestriellement (différé total possible). Remboursement intégral à la vente du bien. Coût total : ~2-4 % du montant emprunté. Risque : si le bien à vendre ne trouve pas preneur à temps, transformation possible en crédit amortissable classique (négociation amont avec la banque).
Crowdfunding immobilier: Le crowdfunding immobilier permet aux particuliers de financer en obligations 12-36 mois des opérations de promotion immobilière. Rendement annoncé 8-12 %/an. Ticket d'entrée bas (100-2 500 € selon plateforme). Plateformes leaders : Anaxago, Homunity, ClubFunding, Wiseed, Raizers. Risque de défaut : ~8 % en 2026 (selon Hellocrowdfunding). Investissement illiquide pendant la durée. Fiscalité : prélèvement forfaitaire 30 % (PFU) sur les intérêts. À diversifier sur 10-20 opérations minimum pour lisser le risque.
Délégation d'assurance (loi Lemoine): La loi Lemoine du 28 février 2022 autorise la résiliation à tout moment de l'assurance emprunteur (vs anciennement uniquement à l'anniversaire). Souscription possible auprès de n'importe quel assureur (Cardif, Generali, Allianz, April...), tant que les garanties sont équivalentes (équivalence à valider par la banque). Économies typiques : 5 000 à 15 000 € sur la durée d'un prêt 25 ans pour un emprunteur 35-40 ans. Démarche simple : demander un devis externe, comparer le TAEA, formuler la demande à sa banque par LRAR.
Différé d'amortissement: Le différé d'amortissement permet de repousser le remboursement du capital sur 6 à 24 mois (parfois 36) au début d'un prêt. Différé partiel : seuls les intérêts et l'assurance sont dus pendant la période. Différé total : aucune mensualité (intérêts intercalaires ajoutés au capital). Utilisé en VEFA (le bien n'est pas livré), en travaux lourds, ou pour soulager la trésorerie au démarrage d'un investissement. Augmente mécaniquement le coût total du crédit.
Éco-PTZ: L'éco-PTZ finance jusqu'à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique sur la résidence principale ou un logement loué, achevé depuis plus de 2 ans. Pas d'intérêts à payer (l'État verse un crédit d'impôt à la banque). Durée jusqu'à 20 ans. Cumulable avec MaPrimeRénov', CEE, déficit foncier. Travaux éligibles : isolation, chauffage, ventilation, énergies renouvelables, bouquet de travaux ou rénovation globale. Idéal pour financer la sortie d'un logement de la catégorie « passoire thermique » avant l'interdiction de location.
Éco-PTZ (Éco-Prêt à Taux Zéro): L'Éco-PTZ est un prêt sans intérêts, plafonné à 50 000 € pour une rénovation performante globale (saut de 2 classes DPE), 30 000 € pour 3 travaux groupés, jusqu'à 10 000 € pour 1 geste isolé. Ouvert aux propriétaires bailleurs depuis 2021. Durée jusqu'à 20 ans, sans condition de ressources. Cumul possible avec MaPrimeRénov', CEE, déficit foncier. Sous-utilisé (8 % des Éco-PTZ délivrés vont à des bailleurs vs 92 % aux occupants en 2025). Voir Éco-PTZ bailleur 2026.
EURIBOR: L'EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) est le taux auquel les banques de la zone euro se prêtent entre elles. Décliné en plusieurs maturités (1 mois, 3 mois, 6 mois, 12 mois). Sert d'index aux crédits immobiliers à taux variable ou révisable : taux = EURIBOR + marge bancaire. L'EURIBOR suit l'évolution de la BCE. En 2026, l'EURIBOR 3 mois s'établit aux alentours de 2,5 %, ce qui ramène les taux variables sous les taux fixes pour la première fois depuis 2022. À considérer pour les profils prêts à accepter un peu de volatilité.
HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière): Le HCSF émet depuis 2021 des recommandations contraignantes aux banques pour encadrer l'octroi de crédit immobilier. Règles principales : taux d'endettement maximum 35 % assurance comprise, durée maximum 25 ans (27 ans avec différé pour le neuf et l'ancien rénové). Marge de flexibilité de 20 % des dossiers par banque, dont 80 % réservés à la résidence principale. Le HCSF a assoupli en 2024 le calcul du taux d'endettement pour les investisseurs LMNP (différentiel-loyer) facilitant l'investissement locatif. Acteur clé à comprendre pour structurer un dossier de financement.
Hypothèque: L'hypothèque conventionnelle est une garantie traditionnelle sur les crédits immobiliers. Coût : ~1,5 % du capital emprunté (taxe de publicité foncière, émoluments notaire). Inscription auprès du service de la publicité foncière, dure 1 an après la fin du prêt. Mainlevée payante (~0,7 % du capital) si revente avant l'échéance. Alternative économique : la caution mutuelle (Crédit Logement, ~1,2 %) restituée à 75 % en fin de prêt. La PPD (privilège de prêteur de deniers) est moins chère que l'hypothèque mais ne peut financer que l'existant (pas le neuf, pas les travaux).
Hypothèque conventionnelle: L'hypothèque conventionnelle garantit le prêt par inscription au service de la publicité foncière. Coût : ~1,5 à 2 % du capital emprunté (taxe de publicité foncière, émoluments notariés, contribution de sécurité immobilière). Durée d'inscription : durée du prêt + 1 an. Réservée traditionnellement aux acquisitions de biens existants (ancien). Alternatives moins onéreuses : PPD (Privilège de Prêteur de Deniers, 0,8 %) pour l'ancien, caution Crédit Logement (1,2-1,5 % avec restitution partielle), IPPD (Inscription en Privilège du Prêteur de Deniers).
Indemnité de Remboursement Anticipé (IRA): L'IRA sanctionne le remboursement anticipé partiel ou total d'un prêt immobilier. Plafond légal : 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts au taux du prêt, le montant le plus faible. Exonérations légales : vente suite à mutation professionnelle, décès, cessation d'activité forcée. Négociable à la signature du prêt — certaines banques (en ligne notamment) acceptent IRA 0 dans le contrat. Sur 200 000 € restant, IRA maximum 6 000 € — souvent négligeable face au gain d'une renégociation.
IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé): Les IRA sont dues quand l'emprunteur rembourse par anticipation tout ou partie de son crédit immobilier. Plafond légal : 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt, le plus faible des deux. Exonération de plein droit en cas de vente du bien suite à un changement professionnel, décès ou cessation forcée d'activité. Pour les investisseurs, négocier l'exonération des IRA dès l'origine est un levier important (souvent obtenu en échange d'une domiciliation des revenus). Particulièrement utile pour les stratégies d'arbitrage ou de renégociation.
Lissage de crédit (échéances): Le lissage de crédit permet d'avoir une mensualité globale stable malgré la coexistence de plusieurs prêts à durées différentes. Cas classique : un PTZ 25 ans avec différé 5 ans + un prêt classique 25 ans. Sans lissage, la mensualité passe brutalement de X à X+Y au début du remboursement du PTZ. Avec lissage, les mensualités sont calculées par étapes pour rester constantes globalement. Outil de confort très utilisé en accession à la propriété aidée.
MaPrimeRénov': MaPrimeRénov', distribuée par l'Anah, finance les travaux de rénovation énergétique selon les revenus du foyer (4 catégories : bleu, jaune, violet, rose). Bonifications pour la sortie de passoire thermique et la rénovation globale (parcours accompagné, jusqu'à 70 000 € d'aide). Ouverte aux propriétaires bailleurs depuis 2021, plafonnée à 3 logements par bailleur. Cumulable avec éco-PTZ, CEE, déficit foncier. À mobiliser systématiquement avant d'engager des travaux d'isolation ou de chauffage sur un bien locatif loué nu.
MaPrimeRénov': MaPrimeRénov' finance la rénovation énergétique des logements selon les revenus du ménage (4 plafonds : très modestes, modestes, intermédiaires, supérieurs) et le gain énergétique du chantier. Volet Sérénité pour les rénovations globales (jusqu'à 30 000 € selon les sauts de DPE), volet Par geste pour les travaux isolés (changement de chaudière, isolation). MaPrimeRénov' Bailleur ouverte depuis 2021 sous condition de plafonds de loyer. Cumulable avec déficit foncier, CEE, Éco-PTZ. Voir MaPrimeRénov' Bailleur 2026.
Modulation d'échéances: La modulation d'échéances permet à l'emprunteur de modifier le montant de sa mensualité en cours de prêt (à la hausse pour accélérer le remboursement, à la baisse pour soulager la trésorerie). Plage typique : +/- 10 à 30 % par modulation, 1-2 modulations par an. Conditions : ancienneté du prêt (souvent 1-2 ans minimum). Avantage : flexibilité sans frais d'IRA. À négocier dans l'offre de prêt initiale. Très utile en investissement locatif si vacance temporaire ou opportunité de remboursement anticipé.
Nantissement: Le nantissement est une sûreté qui porte sur des biens incorporels : contrat d'assurance-vie, compte-titres, parts de SCPI, créances. Le débiteur conserve la propriété mais la banque dispose d'un droit de préférence en cas de défaut. Utilisé pour garantir un prêt in fine, un crédit lombard ou un prêt patrimonial. Coût quasi nul (versus 1,5 % pour une hypothèque). Avantage : libère le bien immobilier de toute garantie réelle. Inconvénient : indisponibilité partielle des fonds nantis pendant la durée du prêt.
OAT (Obligations Assimilables du Trésor) 10 ans: L'OAT 10 ans est le taux auquel l'État français emprunte sur 10 ans. Les banques calquent leurs taux de crédit immobilier dessus : taux client = OAT 10 ans + marge bancaire (~1-1,5 %). Évolution : 2,75 % début 2025, ~3,1 % en mai 2026. Anticiper l'OAT (qui suit la politique BCE) permet de prévoir la trajectoire des taux immobiliers. Source : Banque de France, Agence France Trésor.
OAT 10 ans: L'OAT 10 ans représente le coût d'emprunt à 10 ans de l'État français. Les banques s'en servent comme socle pour fixer leurs taux fixes de crédit immobilier (OAT + marge bancaire + coût de refinancement). Quand l'OAT monte de 1 point, les taux de crédit montent en général de 0,8 à 1 point. L'OAT évolue en fonction de la BCE, des anticipations d'inflation et du spread (écart de risque) entre la France et l'Allemagne. Indicateur à suivre chaque semaine pour anticiper le coût d'un projet de financement.
PAS (Prêt Accession Sociale): Le PAS est un prêt conventionné réservé à l'acquisition de la résidence principale, accordé sous plafonds de ressources variables selon la zone et la composition du foyer. Avantages : ouvre droit à l'APL accession, frais réduits (pas de TVA sur la commission de garantie), durée jusqu'à 30 ans. Cumulable avec PTZ, éco-PTZ, prêt 1 % Logement. Taux distribué par les banques conventionnées avec l'État. Pour les investissements locatifs, voir plutôt le prêt classique ou le PTZ neuf si éligible.
Pause crédit (suspension d'échéances): La pause crédit permet de suspendre temporairement le remboursement du capital pendant 6 à 12 mois en cas d'imprévu (chômage, séparation, naissance). Pendant la pause : seuls les intérêts et l'assurance sont dus. Le capital restant dû ne diminue pas, le prêt est rallongé d'autant. Sur option contractuelle (à négocier à l'offre initiale), généralement 1 à 3 pauses possibles sur la durée du prêt. Surcoût : ~1-2 % du capital sur la durée totale.
Prêt 110 %: Un prêt 110 % finance 100 % du prix d'acquisition plus environ 10 % de frais (notaire, garantie, dossier, meubles). Réservé aux profils solides : revenus stables, épargne de précaution, profession protégée. En 2026, le HCSF tolère mais ne favorise pas le 110 % : la plupart des banques exigent un apport minimum de 10 % pour les investisseurs. Toujours possible pour les primo-investisseurs en LMNP ou les profils avec excellent reste à vivre. Levier d'effet de levier maximal mais marge d'erreur réduite à l'achat.
Prêt à l'Accession Sociale (PAS): Le PAS est un prêt conventionné réservé aux ménages dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds (variables selon zone géographique et composition du foyer). Avantages : taux plafonné inférieur au PC, ouverture droit à l'APL accession, frais réduits. Cumulable avec PTZ. Conditions strictes : résidence principale uniquement, plafond de prix d'achat selon zone.
Prêt à taux variable: Le prêt à taux variable est révisé chaque trimestre ou chaque année selon l'EURIBOR + une marge fixe. Plusieurs formules : variable cappé (plafonné à +1 ou +2 points), capé/floor (encadré à la hausse et à la baisse), révisable mixte (fixe sur 5 ans puis variable). En 2026, intérêt renouvelé car la BCE baisse ses taux. Comparer toujours le scénario haut (cap atteint) vs scénario bas : si la mensualité maximale reste soutenable, le variable peut faire gagner 0,2 à 0,5 point vs un fixe. Réservé aux profils non averses au risque.
Prêt Action Logement (1 % logement): Le prêt Action Logement (anciennement 1 % logement) est un prêt à taux préférentiel (1-1,5 %) accordé aux salariés du secteur privé non agricole (entreprises > 10 salariés) pour financer leur résidence principale. Montant : 7 000 à 30 000 € selon zone et profil. Durée jusqu'à 25 ans. Démarche via le service RH de l'employeur ou directement Action Logement. Cumulable avec PTZ et crédit classique.
Prêt Conventionné (PC): Le prêt conventionné (PC) est un prêt classique mais conventionné avec l'État, accessible sans condition de ressources (vs PAS). Avantages : pas de frais de dossier, ouverture droit à l'APL accession, taux plafonné. Inconvénients : taux pas forcément le plus bas du marché (négocier avec un courtier reste pertinent). Souvent moins compétitif que le crédit classique en 2026 mais utile pour les profils modestes.
Prêt mixte: Le prêt mixte articule deux crédits pour combiner les bénéfices de chaque formule : un amortissable classique (80 % du financement) pour rassurer la banque, et un in fine (20 %) pour générer un complément d'intérêts déductibles et de cash-flow positif. Particulièrement adapté aux investisseurs en TMI 41-45 % qui exploitent un LMNP au réel ou un déficit foncier. Montage technique à structurer avec un courtier expérimenté.
Prêt patrimonial: Le prêt patrimonial (ou crédit lombard appliqué à l'immobilier) finance un investissement immobilier en s'adossant à un portefeuille de titres (PEA, contrat d'assurance-vie, compte-titres) nanti au profit de la banque. Pas d'amortissement (in fine), intérêts seuls payés chaque mois. Permet de conserver un effet de levier sur les actifs financiers tout en investissant dans l'immobilier. Réservé à la banque privée (patrimoine 500 k€ et plus). Levier majeur pour les TMI 45 % qui veulent capitaliser sans déstocker leurs actifs financiers performants.
Prêt relais: Le prêt relais permet d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien. La banque finance 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, sur 1 à 2 ans. Deux formes : sec (intérêts capitalisés, remboursés à la vente) ou adossé à un crédit classique pour compléter le financement. Coût plus élevé qu'un crédit classique (+0,5 à 1 point). Risque principal : si l'ancien bien ne se vend pas dans les 2 ans, négociation difficile pour proroger ou refinancer. À combiner avec une estimation prudente et un mandat de vente solide.
Privilège de Prêteur de Deniers (PPD): Le PPD garantit un prêt par inscription au service de publicité foncière, comme l'hypothèque, mais avec un coût ~50 % inférieur (~0,8 % du capital). Réservé aux acquisitions de biens existants (ancien, ou neuf déjà construit) — pas de VEFA ni de construction. Acte notarié obligatoire à la signature. Mainlevée nécessaire en cas de revente avant la fin du prêt (coût ~0,5 %). Très utilisé pour les investissements locatifs dans l'ancien.
PSLA (Prêt Social Location-Accession): Le PSLA permet à un ménage modeste d'occuper un logement neuf en location-accession pendant 2 à 4 ans avant de lever l'option d'achat. Pendant la phase locative, paiement d'une redevance dont une partie (le « complément de loyer ») est imputée sur le futur prix d'acquisition. Avantages : TVA 5,5 %, exonération taxe foncière 15 ans, PTZ cumulable. Sous plafonds de ressources. Outil rare pour l'investissement, mais utile pour comprendre les programmes sociaux en zone tendue.
PTZ (Prêt à Taux Zéro): Le PTZ est un prêt accordé aux primo-accédants (n'ayant pas été propriétaire de leur RP depuis 2 ans) pour l'achat d'une résidence principale, neuf ou ancien avec travaux. Quotité 10 à 50 % du prix selon la zone et la composition du foyer, sous plafonds de ressources. Différé d'amortissement 5 à 15 ans. Élargi en 2024 à tout le neuf en logement collectif (toutes zones). Cumulable avec un prêt classique, PAS, prêt employeur, éco-PTZ. Inutilisable pour un investissement locatif direct.
Reste à vivre: Le reste à vivre est un indicateur bancaire complémentaire au taux d'endettement HCSF. Méthode de calcul : revenus nets totaux - charges fixes (crédits, loyers professionnels, pensions). Minimum exigé : 1 000 € pour un célibataire sans enfant, 1 200-1 500 € pour un couple, +250-400 € par enfant. Les banques privées (HSBC, Banque Populaire Patrimoine) exigent un reste à vivre plus élevé pour les patrimoines TMI 41-45 %. Un reste à vivre trop bas peut faire rejeter un dossier même si HCSF respecté.
Tableau d'amortissement: Le tableau d'amortissement est remis avec l'offre de prêt. Pour un prêt amortissable classique, la part d'intérêts est élevée au début et diminue, la part de capital fait l'inverse. À mi-prêt (50 % de la durée), seulement ~33-38 % du capital est remboursé. Le tableau permet de calculer : capital restant dû à toute date (pour revente ou renégociation), intérêts payés à fin N (déductibles en LMNP réel), pénalités de remboursement anticipé (IRA). Essentiel pour les arbitrages d'investissement.
TAEG vs TAEA: Le TAEG agrège tous les coûts d'un crédit immobilier : taux d'intérêt nominal, assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie, frais de courtage. Plafonné par le taux d'usure (révisé mensuellement par la Banque de France). Le TAEA isole le coût de l'assurance (en % du capital initial). Comparer le TAEA entre 2 contrats permet d'évaluer une délégation d'assurance (loi Lemoine) : économie potentielle 5 000-15 000 € sur la durée d'un prêt 25 ans pour un emprunteur 35-40 ans.
Taux d'usure: Le taux d'usure protège les emprunteurs contre les taux abusifs. Calculé par la Banque de France comme la moyenne des TAEG pratiqués au trimestre précédent majorée d'un tiers. Au-delà, un crédit est juridiquement caduc. Pendant la remontée des taux 2022-2023, le taux d'usure a freiné l'octroi de crédit immobilier (révision passée de trimestrielle à mensuelle de février 2023 à fin 2023). Il intègre le taux nominal plus l'assurance emprunteur et les frais de garantie. Levier d'optimisation : faire baisser l'assurance ou les frais permet souvent de repasser sous le seuil.
Taux d'usure (Banque de France): Le taux d'usure protège les emprunteurs contre les taux excessifs. Calculé chaque trimestre par la Banque de France à partir des taux pratiqués + 1/3. Mis à jour mensuellement en 2023-2024 pour fluidifier le marché. Pour le crédit immobilier > 20 ans : ~6,5 % au T2 2026 (incluant intérêts + assurance + frais). Un dossier qui dépasse ce taux est techniquement refusé. Levier : améliorer le profil emprunteur, augmenter l'apport, déléguer l'assurance pour faire passer le TAEG sous le seuil.

Juridique

95 définitions

Abattement donation: L'abattement donation est l'exonération de droits accordée selon le lien de parenté entre donateur et donataire, renouvelable tous les 15 ans. Montants : 100 000 € enfant/parent, 31 865 € petit-enfant/grand-parent, 80 724 € entre conjoints/pacsés, 15 932 € frère/sœur, 7 967 € neveu/nièce. S'ajoute un abattement spécifique pour les dons familiaux d'argent de 31 865 € (sous conditions d'âge). Optimisation classique : donations échelonnées tous les 15 ans pour épuiser l'abattement à chaque génération, ou via des donations en nue-propriété pour démultiplier l'effet.
Abattement succession: Les abattements en matière de succession ne se cumulent pas avec ceux des donations dans les 15 ans précédant le décès : ce qui a été donné réduit l'abattement disponible à la succession. Montants identiques à ceux des donations (100 000 € enfant, etc.). Exonération totale pour le conjoint survivant et le partenaire pacsé. Régimes spéciaux : 75 % d'abattement pour les bois et forêts, immeubles classés (sous engagement), entreprises sous pacte Dutreil. Anticipation par donations 15 ans avant le décès = optimisation majeure de la transmission.
Acte authentique notarié: L'acte authentique notarié est obligatoire pour toute vente immobilière (article 4 de la loi du 23 décembre 1816). Le notaire vérifie l'identité des parties, la capacité juridique, la propriété du vendeur, les hypothèques, l'absence de droits de préemption, l'origine de propriété (10 ans), l'urbanisme, les diagnostics. Conservé 75 ans aux études et 100 ans aux Archives nationales. Force probante (jusqu'à inscription de faux) et exécutoire (titre saisissable directement). Inscription au service de publicité foncière dans le mois suivant.
Apport-cession: L'apport-cession (article 150-0 B ter CGI) consiste à apporter des titres à une holding contrôlée par l'apporteur avant leur cession. La plus-value d'apport bénéficie d'un report d'imposition. La holding doit ensuite réinvestir au moins 60 % du prix de cession dans une activité économique éligible dans les 2 ans, sinon le report tombe. Outil stratégique pour les dirigeants qui vendent leur entreprise et veulent réinvestir dans l'immobilier locatif via leur holding sans subir 30 % de PFU sur la plus-value de cession.
Arrêt Bahaud (location meublée): L'arrêt Bahaud (CE 28 mai 2007) a clarifié que la location meublée non professionnelle constitue une activité civile (au sens du droit civil), même si elle est imposée en BIC (au sens fiscal). Cette distinction préserve les LMNP de l'application de certaines règles commerciales (CFE pleine, cotisations sociales TNS) tant qu'ils restent dans les seuils non professionnels.
Arrêt Quéméner (plus-value SCI à l'IS): L'arrêt Quéméner (CE 16 février 2000) régit le calcul de la plus-value sur cession de parts de SCI à l'IS. Le prix d'acquisition fiscal des parts est augmenté des bénéfices déjà imposés au niveau de la SCI (pour éviter une double imposition). Mécanisme complexe mais favorable au cédant. Toujours applicable en 2026.
Assemblée générale (AG) de copropriété: L'AG ordinaire est tenue annuellement (généralement entre mai et septembre). Ordre du jour : approbation des comptes N-1, vote du budget N+1, élection ou réélection du syndic, vote des travaux. Trois types de majorité selon la décision : majorité simple (présents et représentés, article 24), majorité absolue (tous copropriétaires, article 25), majorité renforcée (2/3, article 26). Le copropriétaire peut être représenté par procuration (max 3 procurations par mandataire).
Assurance dommages-ouvrage: L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour le maître d'ouvrage (article L.242-1 du Code des assurances) avant le démarrage de travaux soumis à garantie décennale (gros œuvre, surélévation, rénovation lourde). Préfinance les réparations en cas de sinistre couvert par la décennale, sans attendre la décision judiciaire (souvent 5-10 ans). Coût : 1,5-3 % du coût des travaux. Souvent oubliée par les particuliers, mais obligatoire pour revendre dans les 10 ans suivant les travaux. Sanction : exposition personnelle aux risques décennaux.
Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant): L'assurance PNO couvre le propriétaire bailleur pour les dommages causés à son bien et à ceux des tiers en cas de défaillance du locataire (sinistre non couvert par le locataire, vacance locative). Obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR 2014 (article 9-1). Coût typique : 80-150 €/an pour un appartement standard. Garanties : responsabilité civile, dommages aux biens, recours des voisins. Déductible des revenus fonciers ou BIC.
Audit énergétique: L'audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour la vente des logements F et G (étendu aux E au 1er janvier 2025). Plus complet qu'un DPE : il propose deux scénarios chiffrés de travaux pour atteindre la classe C ou B, avec coûts, économies d'énergie prévisionnelles, et aides mobilisables. Coût : 500 à 1500 €. Document opposable, joint aux promesses de vente. Levier de négociation puissant pour l'acheteur dans une passoire thermique. À combiner avec un projet de rénovation cumulant MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ et déficit foncier.
Bail à construction: Le bail à construction (article L.251-1 du Code de la construction) permet à un preneur de construire un bâtiment sur le terrain d'un bailleur, devenant propriétaire du bâti pendant 18-99 ans. À l'échéance, le bâti revient au bailleur (avec ou sans indemnité selon contrat). Avantage : permet de financer une construction sans acheter le foncier. Usage en logement collectif, opérations atypiques, partenariats public-privé.
Bail à réhabilitation: Le bail à réhabilitation (article L.252-1 du CCH) permet à un organisme HLM ou association de rénover un bien dégradé du bailleur, de le louer à des publics modestes pendant 12-25 ans. Le bailleur reçoit un loyer modeste, l'organisme prend en charge les travaux et la gestion. À l'échéance, le bien rénové revient au bailleur. Niche peu utilisée mais intéressante en patrimoine social.
Bail commercial: Le bail commercial régit la location de locaux destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce, artisanal ou industriel. Durée minimale 9 ans (« 3-6-9 ») avec faculté triennale pour le locataire. Indexation par défaut sur l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux). Droit au renouvellement protecteur : indemnité d'éviction à payer par le bailleur s'il refuse le renouvellement. Pour l'investisseur, intérêt majeur dans les résidences services et les EHPAD : bail commercial 9 ans avec exploitant, sécurisation des loyers, récupération de TVA en LMNP.
Bail commercial (3-6-9): Le bail commercial (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce) loue un local à usage commercial, artisanal ou industriel. Durée minimum 9 ans, avec faculté pour le locataire de résilier à chaque échéance triennale (sauf bail de courte durée < 3 ans). Le bailleur ne peut résilier qu'en cas de motifs graves et légitimes ou de reconstruction, sous peine d'indemnité d'éviction (souvent 1 à 3 ans de chiffre d'affaires). Loyer souvent indexé à l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux). Régime BIC professionnel ou foncier selon situation.
Bail emphytéotique: Le bail emphytéotique (article L.451-1 du Code rural) est un bail de très longue durée (18 à 99 ans) qui confère au preneur (emphytéote) un droit réel sur le bien. Le preneur paye un loyer modeste (souvent symbolique) mais assume tous les frais d'entretien, d'amélioration, et de gestion. À l'échéance, le bien revient au bailleur avec les améliorations apportées. Usage en investissement : permet d'investir sur un terrain qu'on ne possède pas (foncier libéré du coût d'acquisition).
Bail étudiant: Le bail étudiant (article 25-7 loi 6 juillet 1989) est un bail meublé d'une durée de 9 mois, conclu avec un étudiant et sans tacite reconduction. À l'issue des 9 mois, le bail prend fin de plein droit, libérant le bien pour un autre étudiant à la rentrée suivante. Permet aux bailleurs de récupérer le bien chaque été (travaux, occupation personnelle, location saisonnière) sans procédure. Loyer en BIC. Adapté aux studios en ville universitaire. À combiner avec un meublé complet et conformité aux exigences décret 1751 du Code de la construction.
Bail meublé: Le bail meublé requiert un mobilier complet (literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table, sièges, étagères, luminaires, entretien). Durée minimum 1 an renouvelable tacitement (9 mois pour étudiant, sans tacite reconduction). Préavis bailleur 3 mois, locataire 1 mois. Loyers imposés en BIC, ouvrant droit au régime LMNP au réel avec amortissement. Loyer supérieur de 15-25 % au nu pour la même surface. Privilégié dans les villes étudiantes et zones de mobilité professionnelle.
Bail meublé (loi 89 art. 25-3): Le bail meublé (article 25-3 de la loi de 1989) impose un logement équipé selon une liste légale d'éléments (lit, table, chaises, vaisselle, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, etc.). Durée minimum 1 an (renouvelable tacitement) ou 9 mois pour étudiants (non renouvelable). Dépôt de garantie max 2 mois de loyer. Préavis bailleur 3 mois, locataire 1 mois. Fiscalité BIC (LMNP ou LMP) — c'est le bail de référence pour les loyers peu/pas fiscalisés.
Bail mobilité: Le bail mobilité (loi Élan 2018) est un contrat de location meublée de 1 à 10 mois, non renouvelable, réservé à un locataire en mobilité professionnelle ou en formation (étudiant, stagiaire, apprenti, missionné, mutation). Pas de dépôt de garantie, garantie Visale possible. Loyers imposés en BIC, donc LMNP au réel applicable. Permet de capter une clientèle plus mobile que le bail meublé classique sans tomber dans le régime des meublés de tourisme (qui implique déclaration en mairie et autres contraintes).
Bail mobilité: Le bail mobilité (créé par la loi ELAN 2018) cible les locataires en mobilité professionnelle : étudiants, apprentis, stagiaires, formation pro, mutation, mission temporaire. Durée 1 à 10 mois, non renouvelable (changement de locataire impératif), sans dépôt de garantie (mais caution VISALE acceptée). Pas d'encadrement des loyers en zone tendue. Régime fiscal : BIC LMNP (meublé). Très utilisé pour la location à l'étudiant via Studapart, Studea, Cardinal Campus.
Bail nu: Le bail nu (location vide) est régi par la loi du 6 juillet 1989. Durée minimum 3 ans (6 si bailleur personne morale), reconduction tacite triennale. Dépôt de garantie 1 mois. Préavis bailleur 6 mois, locataire 3 mois (1 mois en zone tendue ou cas particuliers). Fiscalité revenus fonciers (catégorie de l'IR), micro-foncier (recettes < 15 000 €/an) avec 30 % d'abattement, ou réel (déficit foncier possible). Régime de référence pour les opérations Denormandie, Malraux, Monuments Historiques, Loc'Avantages.
Bail nu (location vide): Le bail nu ou bail vide (loi du 6 juillet 1989) est le contrat de location classique pour un logement loué sans meubles. Durée minimum 3 ans renouvelable tacitement (6 ans si bailleur personne morale), préavis bailleur 6 mois, locataire 1 mois en zone tendue, 3 mois ailleurs. Dépôt de garantie 1 mois. Imposition des loyers en revenus fonciers. Adapté aux familles en location longue durée. Pour les biens en zone tendue, contrôle de l'IRL et de l'encadrement des loyers. Comparer avec le bail meublé pour les villes étudiantes.
Bail rural (à long terme): Le bail rural à long terme (article L.416-1 du Code rural) est conclu pour 18 ou 25 ans avec un exploitant agricole. Protection très forte du preneur (renouvellement automatique, transmission familiale, plafonnement préfectoral du loyer). Pour le bailleur : revenus modestes mais stables, avantages fiscaux (abattement 75 % aux droits de mutation à titre gratuit après 5 ans, exonération IFI sous conditions). Usage en transmission patrimoniale agricole.
Bouquet: Le bouquet est le capital initial versé comptant par le débirentier au crédirentier lors de la signature d'un viager. Représente typiquement 20 à 40 % de la valeur occupée du bien (le solde est servi sous forme de rente viagère). Modulable selon les besoins immédiats du vendeur (financer un EHPAD, aider un enfant). Pour l'investisseur, augmenter le bouquet réduit la rente mensuelle et l'inflation associée. Pour le vendeur, un bouquet élevé sécurise un revenu immédiat mais réduit le coussin viager.
BRS (Bail Réel Solidaire): Le BRS est un dispositif d'accession sociale qui dissocie le foncier (détenu par un OFS, Organisme de Foncier Solidaire) et le bâti (acheté par le ménage). L'acquéreur acquiert le logement à un prix décoté (30-40 % sous le marché) en échange d'une redevance mensuelle pour l'usage du terrain (10 à 80 €/mois). Plafonds de ressources stricts. Plus-value à la revente plafonnée par l'OFS. Inutilisable pour l'investissement locatif (RP uniquement), mais intéressant pour comprendre les programmes neufs en zone tendue (Lyon, Bordeaux, Paris).
Carnet d'entretien copropriété: Le carnet d'entretien (article 18 loi 1965) recense pour chaque copropriété : travaux réalisés (date, coût, entreprise), contrats d'entretien en cours (chauffage, ascenseur, propreté), garanties en cours (décennale, biennale, parfait achèvement). Consultable par tout copropriétaire ou candidat acquéreur. Disponible en mairie obligatoirement. Doit accompagner l'acte de vente. Permet d'évaluer l'historique d'entretien d'un immeuble et d'anticiper les travaux récurrents.
Certificat d'urbanisme (CU): Le certificat d'urbanisme existe en 2 types : CU information (CU(a), délai 1 mois) qui indique les règles d'urbanisme générales et les servitudes ; CU opérationnel (CU(b), délai 2 mois) qui précise si un projet précis est réalisable. Demande gratuite à la mairie via formulaire CERFA 13410. Validité 18 mois. Document à demander absolument avant tout achat d'un terrain ou d'un bien à diviser/transformer. Permet de sécuriser le projet immobilier.
Changement de destination: Le changement de destination est régi par le Code de l'urbanisme (article R.421-17). Destinations principales : habitation, commerce, bureau, artisanat, industrie, exploitation agricole, entrepôt, hébergement. La transformation d'une destination à une autre nécessite une DP ou un PC selon les modifications. Ex : transformer un local commercial en habitation = PC obligatoire en plus du règlement de copropriété qui doit l'autoriser. Stratégie d'investissement intéressante pour acquérir des locaux à prix décoté et créer du logement.
Charges récupérables vs non-récupérables: Le décret 87-713 du 26 août 1987 liste exhaustivement les charges récupérables sur le locataire : énergies des parties communes, eau, ascenseur, entretien des espaces verts, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, gardiennage partiel. Les charges non-récupérables (gros travaux, honoraires syndic, assurance immeuble) restent à la charge du propriétaire. Régularisation annuelle obligatoire avec justificatifs (loi ALUR). En investissement, les charges non-récupérables doivent être intégrées au calcul du rendement net.
Compromis de vente: Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engage les deux parties à la vente sous conditions suspensives (obtention du prêt, purge des droits de préemption, état urbanistique). Dépôt de garantie 5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire ou l'agent immobilier. Délai de rétractation 10 jours pour l'acquéreur particulier (loi SRU, article L.271-1 du CCH). Signature de l'acte authentique 2 à 4 mois plus tard. Différence avec la promesse unilatérale : engagement réciproque (vs promesse vendeur unilatérale).
Décision Coulbeault (déficit foncier travaux): La décision Coulbeault et la jurisprudence consécutive ont précisé la distinction entre travaux déductibles en déficit foncier (entretien, réparation, amélioration) et travaux non déductibles (reconstruction, agrandissement, surélévation). Critère : modification de la consistance, surface, structure du bien = non déductible. Important pour qualifier correctement les travaux en déclaration 2044.
Déclaration préalable de travaux (DP): La déclaration préalable est requise pour : extensions 5-20 m² (40 m² en zone urbaine), ravalement de façade modifiant l'aspect extérieur, changement de fenêtres modifiant l'aspect, abri de jardin > 5 m², piscine non couverte 10-100 m². Procédure simplifiée : formulaire CERFA 13703, instruction 1 mois (2 mois en secteur sauvegardé), affichage 2 mois pour recours. Plus simple qu'un permis de construire mais à anticiper avant achat si projet de modification extérieure.
Décret tertiaire: Le décret tertiaire (loi Élan 2018, décret 2019-771) impose aux propriétaires et locataires de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² (bureaux, commerces, enseignement, hôtellerie) une réduction progressive de leur consommation énergétique : -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050. Déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT. Sanctions : 1 500 € (PP) ou 7 500 € (PM), name and shame public. Concerne les SCPI tertiaires, foncières cotées, propriétaires de murs commerciaux. Critère décisif pour la valeur résiduelle des actifs tertiaires.
Délai de rétractation (loi SRU): Le délai de rétractation de 10 jours (article L.271-1 du CCH, loi SRU 2000) protège l'acquéreur particulier d'un bien à usage d'habitation. Court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre RAR notifiant le compromis. Pendant ce délai, l'acquéreur peut renoncer sans motif et récupérer son dépôt sans pénalité. Pas applicable aux SCI ou aux personnes morales acquéreurs (sauf SCI familiale composée exclusivement d'ascendants/descendants/conjoint avec qualification de « particulier » selon le bien).
Démembrement de propriété: Le démembrement divise la pleine propriété en deux droits distincts : l'usufruit (jouissance du bien et perception des revenus) et la nue-propriété (titre de propriété, hors revenus). Stratégies fréquentes : donation de la nue-propriété aux enfants en conservant l'usufruit (transmission optimisée), achat en démembrement temporaire avec un bailleur social (10-15 ans), partage entre conjoints. Reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans nouveau droit. Valorisation selon l'âge de l'usufruitier (barème fiscal article 669 CGI).
Dépôt de garantie (caution locataire): Le dépôt de garantie (article 22 loi 89) couvre les éventuels défauts du locataire à la sortie (impayés, dégradations). Plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location nue, 2 mois en meublé. Versé à l'entrée, restitué sous 1 mois si état des lieux conforme, 2 mois en cas de retenues. Différent de la caution physique (engagement d'une tierce personne) qui est cumulable avec le dépôt de garantie.
Diagnostic amiante (DAPP, DAT): Le DAPP (Diagnostic Amiante des Parties Privatives, pour location) et le DTA (Dossier Technique Amiante, pour vente) sont obligatoires pour tout logement construit avant 1997. Recherche d'amiante dans les matériaux (sols, murs, plafonds, isolations). Validité illimitée si aucun amiante détecté. Sanctions : responsabilité du vendeur/bailleur en cas d'omission. Coût 100-300 € selon surface.
Diagnostic ERP (risques): L'ERP (État des Risques et Pollutions) informe l'acquéreur ou locataire des risques naturels (inondation, séisme, mouvement terrain), technologiques (industriel SEVESO), miniers, et de pollution des sols. Obligatoire pour les biens en zone à risque identifiée. Validité 6 mois. Document gratuit à demander en mairie ou via le site Géorisques. Sanctions : annulation de la vente possible si dissimulation.
Diagnostic gaz et électricité: Les diagnostics gaz et électricité sont obligatoires pour les installations de plus de 15 ans, lors d'une vente (validité 3 ans) ou location (validité 6 ans). Visent à détecter les anomalies présentant un danger pour les occupants (article L.134-7 du CCH). Coût 100-200 € chacun. Non bloquant : la vente/location peut avoir lieu même avec des anomalies, mais le futur occupant en est informé. Recommandation : remettre aux normes avant location pour sécurité juridique.
Diagnostic plomb (CREP): Le CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) est obligatoire pour tout logement construit avant 1949 (article L.1334-5 du Code de la santé publique) lors d'une vente, d'une location ou de travaux. Diagnostic réalisé par un professionnel certifié, validité illimitée si aucun risque détecté (revente possible avec le même diagnostic), 6 ans si présence de plomb détectée. Coût ~150-300 € selon surface. Sanctions en cas d'absence : responsabilité civile et pénale du vendeur/bailleur.
Diagnostic technique global (DTG): Le DTG est un audit technique de l'immeuble réalisé par un professionnel qualifié, obligatoire pour les copropriétés > 10 ans depuis la loi ALUR. Contenu : état général, performance énergétique, travaux à prévoir sur 10 ans, plan pluriannuel de travaux (PPT). Voté en AG, à actualiser tous les 10 ans. Document à demander absolument avant tout achat dans une copropriété ancienne — révèle les coûts de gros travaux qui peuvent atteindre 5-15 % du prix d'achat sur 10 ans.
Donation: La donation permet de transmettre de son vivant à un descendant, ascendant, conjoint, ou tiers. Abattements renouvelables tous les 15 ans : 100 000 € par enfant et par parent, 31 865 € par petit-enfant, 80 724 € entre conjoints. Au-delà, barème progressif (5 à 45 % en ligne directe). Outils complémentaires : donation-partage (fige la valeur au jour de l'acte), démembrement (la donation porte sur la nue-propriété, abattement appliqué sur une valeur décotée), donation graduelle ou résiduelle. Conseil notarié indispensable au-delà de 200 k€.
Donation-partage: La donation-partage permet de répartir de son vivant des biens entre ses enfants ou héritiers présumés, en figeant la valeur au jour de la donation (avantage majeur). À la succession future, ces biens ne sont pas réévalués pour le calcul de la réserve héréditaire : impossible d'invoquer un déséquilibre si l'un des enfants a vu son bien prendre de la valeur. Possibilité d'intégrer des enfants issus de différentes unions, des petits-enfants (donation transgénérationnelle), ou un conjoint. Acte notarié obligatoire.
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique): Le DPE est obligatoire pour toute vente ou location depuis 2006. Étiquettes A (très performant) à G (passoire thermique). Depuis 2023, les logements G+ (>450 kWh/m²/an) sont interdits à la location. Calendrier interdictions location : G entiers au 1er janvier 2025, F en 2028, E en 2034. Validité 10 ans. Méthode réformée en 2021 (DPE conventionnel sur 5 usages) : les anciens DPE pré-2021 ont des validités prolongées variables. Vérification systématique avant achat car le DPE conditionne directement la louabilité et la valeur de revente.
État des lieux: L'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie du locataire. Doit être contradictoire (présence des deux parties ou de leurs mandataires). Description pièce par pièce, élément par élément, avec qualificatifs précis. Annexes : photos datées, relevés de compteurs. La vétusté (usure normale) ne peut être imputée au locataire — une grille de vétusté annexée au bail (modèle ANIL) sécurise la pratique. Délai de restitution du dépôt de garantie : 1 mois (état des lieux conforme), 2 mois (avec retenues).
EURL: L'EURL est une SARL à associé unique. Régime fiscal par défaut : IR (le résultat est imposé chez l'associé) si personne physique, IS si personne morale. Option IS irrévocable possible. Gérant majoritaire = TNS (cotisations sociales sur la rémunération et les dividendes au-delà de 10 % du capital). Utilisée par certains investisseurs LMNP pour bénéficier de la responsabilité limitée et préparer une holding. Alternative : la SASU (SAS unipersonnelle) si pas de besoin d'option IR.
Fonds travaux ALUR: Le fonds travaux ALUR (article 14-2 de la loi 1965) est obligatoire depuis 2017 dans toutes les copropriétés de plus de 10 lots. Cotisation minimum 5 % du budget annuel prévisionnel. Les fonds sont conservés sur un compte bancaire distinct et destinés exclusivement aux gros travaux votés en AG. En cas de vente, les fonds restent attachés au lot (le vendeur ne récupère pas sa quote-part). Permet de lisser les appels de fonds exceptionnels.
Garantie loyer impayé (GLI): La GLI couvre les impayés de loyer, les dégradations (au-delà du dépôt de garantie), et les frais de procédure. Coût 2,5 à 3,5 % du loyer mensuel TTC, déductible des revenus fonciers/BIC. Conditions strictes côté locataire : revenus nets ≥ 3 fois le loyer, contrat de travail stable. Incompatible avec la caution physique (sauf locataire étudiant/apprenti). Indemnisation plafonnée (souvent 70-90 k€) avec carence 1-3 mois. Assureurs leaders : Galian, Solly Azar, MAAF, AXA.
Garantie Loyer Impayé (GLI): La GLI couvre les impayés de loyer et charges, les dégradations (au-delà du dépôt de garantie), et les frais de procédure contentieuse. Coût 2,5 à 3,5 % du loyer mensuel TTC, déductible des revenus fonciers/BIC. Conditions strictes côté locataire : revenus nets ≥ 3 fois le loyer, contrat de travail stable. Incompatible avec la caution personne physique (sauf locataire étudiant/apprenti). Indemnisation plafonnée (souvent 70 000-90 000 €) avec carence de 1-3 mois.
Garantie Visale (Action Logement): VISALE est un dispositif de cautionnement gratuit géré par Action Logement, qui se porte caution à la place d'un garant physique. Locataires éligibles : moins de 30 ans, salariés en mobilité (CDD, CDI < 6 mois), étudiants. Couverture : impayés de loyer + charges jusqu'à 36 mois, dégradations jusqu'à 2 mois de loyer. Compatible avec bail mobilité et bail meublé. Demande en ligne en quelques jours, sans frais pour le bailleur. Alternative pertinente à la GLI pour les profils éligibles.
Holding: Une holding est une société (le plus souvent SAS) qui détient des participations dans d'autres sociétés (filiales). Avantages : remontée de dividendes en quasi-franchise (régime mère-fille, 95 % exonéré), intégration fiscale possible, levier patrimonial via l'effet de cascade. Deux formes : holding passive (simple détention) et holding animatrice (pilote les filiales, ce qui ouvre droit au pacte Dutreil et aux dispositifs de plus-value pro). Outil central pour structurer un patrimoine commercial et immobilier > 1 M€.
Holding animatrice: Une holding animatrice dépasse la simple détention de titres : elle définit la politique du groupe, contrôle effectivement les filiales et leur fournit des services (administratifs, financiers, juridiques, R&D). Critère reconnu par la jurisprudence : convention d'animation, organes de direction communs, refacturation de prestations. Avantages décisifs : éligibilité au pacte Dutreil (abattement 75 %), à l'exonération IFI (biens professionnels), au régime des plus-values professionnelles. Distinction cruciale lors d'un contrôle fiscal.
Holding passive: Une holding passive détient des participations sans intervenir dans la gestion ou la stratégie des filiales. Régime mère-fille applicable (exonération 95 % des dividendes), mais pas d'éligibilité au pacte Dutreil, ni à l'exonération IFI des biens professionnels. Pour les holdings purement immobilières (détention de SCI, SCPI, SIIC), le statut passif est souvent inévitable. Structure néanmoins utile pour la mutualisation de trésorerie, la transmission progressive de parts, et l'optimisation des dividendes intra-groupe.
Indivision: L'indivision nait spontanément d'une succession, d'un achat à plusieurs sans SCI, ou d'un divorce. Régie par les articles 815 et suivants du Code civil. Règle de gouvernance par défaut : majorité des deux tiers pour les actes d'administration, unanimité pour la vente. Source fréquente de blocage. Solutions : convention d'indivision (gestion organisée 5 ans renouvelable), apport à une SCI (résout le problème durablement), partage avec licitation. Privilégier la SCI dès l'origine pour les achats à plusieurs.
Loi ALUR: La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a profondément réformé les rapports locatifs : bail-type obligatoire, dépôt de garantie unifié à 1 mois, plafonnement des frais d'agence, généralisation de l'encadrement des loyers en zone tendue, création de la garantie universelle des loyers (devenue VISALE). Côté copropriété : fonds travaux obligatoire, immatriculation au registre national, droit d'information renforcé du copropriétaire. Texte fondateur des règles locatives 2014-2024.
Loi anti-blanchiment LCB-FT: La LCB-FT (Lutte Contre Blanchiment et Financement Terrorisme) impose aux notaires, banques, agents immobiliers une vigilance sur l'origine des fonds dans les transactions immobilières. Déclaration TracFin obligatoire si soupçon. Impact pratique : justifier l'origine de tout apport > 100 k€, déclaration LCB-FT pour les espèces > 10 k€, vigilance accrue pour les transactions internationales (BE, CH, MC).
Loi Boutin: La loi Boutin impose, dans tout bail d'habitation depuis 2009, la mention de la surface habitable du logement loué. Calcul (article R.111-2 du CCH) : surface plancher construite après déduction des murs, cloisons, gaines, embrasures, marches d'escalier, et des parties d'une hauteur < 1,80 m. Exclues : caves, garages, parkings, balcons, terrasses, vérandas, jardins, dépendances. Plus restrictive que la loi Carrez (qui inclut certains de ces éléments). Différence d'environ 2-5 m² typique sur un T3.
Loi Carrez: La loi Carrez impose la mention de la surface privative dans les actes de vente de lots de copropriété (à l'exclusion des maisons individuelles). Calcul : surface plancher des parties privatives - murs, cloisons, gaines, embrasures de portes/fenêtres, escaliers, surfaces de hauteur < 1,80 m. Si erreur > 5 % en défaveur de l'acquéreur, action en réduction de prix pendant 1 an. Différent de la loi Boutin (surface habitable des baux) et de la surface utile (Pinel) qui intègre les annexes.
Loi Climat et Résilience (DPE F/G): La loi Climat et Résilience a programmé l'interdiction progressive de la location des passoires thermiques : G interdits à la relocation au 1er janvier 2025 (puis aux baux en cours en 2025-2028), F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. Sanction : nullité du bail, dommages-intérêts au locataire, impossibilité d'augmenter le loyer. Pour les bailleurs : audit énergétique obligatoire avant vente, gel des loyers F/G depuis 2022. Voir DPE 2028.
Loi du 6 juillet 1989 (Loi 89): La loi du 6 juillet 1989 régit les baux de location nue à usage de résidence principale du locataire. Durée minimum 3 ans (6 ans si bailleur personne morale), reconduction tacite par périodes triennales. Dépôt de garantie max 1 mois de loyer hors charges. Préavis bailleur 6 mois (motifs : vente, reprise pour habitation, faute), préavis locataire 3 mois (1 mois en zone tendue). État des lieux contradictoire entrée/sortie obligatoire. Modèle de bail-type imposé depuis loi ALUR 2014.
Loi ELAN: La loi ELAN a créé le bail mobilité (1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, locataires en mobilité professionnelle), réformé l'encadrement des loyers en zone tendue, modifié les règles de vente du parc HLM, assoupli les normes d'accessibilité (20 % des logements neufs au lieu de 100 %). Côté propriétaires : durcissement des sanctions contre les marchands de sommeil, simplification des procédures d'expulsion pour défaut de paiement.
Mandat de gestion locative: Le mandat de gestion locative délègue à un professionnel : recherche et sélection du locataire, rédaction du bail, état des lieux, encaissement des loyers, quittancement, régularisation des charges, déclaration fiscale, gestion des incidents (impayés, dégradations). Honoraires 5-10 % HT du loyer hors charges (TVA 20 %), soit 6-12 % TTC, déductibles fiscalement en location nue (revenus fonciers) ou meublée (BIC). Mandat encadré par la loi Hoguet — agent immobilier titulaire d'une carte T (transactions) ou G (gestion).
Mandat de protection future: Le mandat de protection future (article 477 du Code civil) permet à toute personne majeure de désigner à l'avance un mandataire (proche, professionnel) qui gérera son patrimoine et sa personne en cas de perte d'autonomie. Alternative à la tutelle ou curatelle judiciaire. Acte notarié ou sous seing privé. S'active sur certificat médical attestant l'altération des facultés. Très utile pour les patrimoines immobiliers complexes nécessitant continuité de gestion.
Nue-propriété: La nue-propriété représente le titre de propriété, vidé temporairement de l'usage et des revenus. Le nu-propriétaire ne paie pas l'IFI (l'usufruitier porte la totalité), ne perçoit pas de loyers, ne gère pas. Achat en nue-propriété : décote de 30 à 50 % par rapport à la pleine propriété, selon la durée du démembrement. À l'extinction de l'usufruit (décès ou terme), récupération automatique de la pleine propriété sans nouveau droit ni fiscalité. Stratégie patrimoniale pour les TMI 45 % qui veulent constituer un patrimoine sans IFI ni revenus fiscalisés pendant 10-20 ans.
Pacte civil de solidarité (PACS): Le PACS (Pacte Civil de Solidarité) est un contrat civil conclu en mairie, organisant la vie commune de deux personnes. Avantages patrimoniaux : imposition commune (PFU), abattement de 152 500 € pour transmission entre partenaires, protection en cas de décès via testament. Régime de séparation des biens par défaut (option d'indivision possible). Alternative au mariage avec moins de formalités, mais protection légèrement inférieure (pas de pension de réversion, succession nécessite testament).
Pacte Dutreil: Le pacte Dutreil (article 787 B CGI) permet de transmettre une entreprise familiale (titres de sociétés exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole, libérale) avec un abattement de 75 % sur les droits de donation ou succession. Conditions : engagement collectif de conservation de 2 ans minimum, engagement individuel de 4 ans après transmission, exercice d'une fonction de direction par un signataire. Inapplicable aux sociétés uniquement immobilières. Levier majeur pour la transmission d'une holding animatrice détenant des activités d'exploitation immobilière (marchand de biens, hôtellerie).
Passoires thermiques: Les passoires thermiques regroupent les logements classés F et G au DPE. Calendrier d'interdiction de location : G+ (>450 kWh/m²/an) depuis 2023, G entiers au 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. Conséquence : un logement non rénové sortira du marché locatif. Pour l'investisseur, deux stratégies : (1) acheter décoté et rénover, en mobilisant MaPrimeRénov', éco-PTZ, CEE et déficit foncier ; (2) revendre avant l'interdiction. Le marché 2026 est marqué par une décote significative des biens E, F et G.
Permis de construire (PC): Le permis de construire est obligatoire pour : construction neuve > 20 m² (ou 5 m² en zone urbaine si extension), changement de destination avec modification de l'enveloppe, surélévation. Procédure : dépôt en mairie avec dossier complet (plans, notice descriptive, étude énergétique), instruction 2-6 mois selon zone, affichage obligatoire 2 mois pour purger les recours des tiers. Coût : taxe d'aménagement (variable selon commune). Validité 3 ans, prolongation possible 2 fois 1 an.
PLU (Plan Local d'Urbanisme): Le PLU est l'instrument principal de planification urbaine en France (article L.151-1 du Code de l'urbanisme). Document opposable aux tiers, il fixe : le zonage (U urbain, AU à urbaniser, A agricole, N naturel), les règles de construction (hauteur, emprise au sol, COS), les destinations autorisées (habitat, commerce, industrie). Consultable en mairie ou sur le site geoportail-urbanisme.gouv.fr. Document essentiel à consulter avant tout achat immobilier ou projet de division/extension. Le PLU est révisé tous les 10-15 ans.
Pré-état daté (article 5): Le pré-état daté (article 5 décret 1967) est un document remis par le syndic au vendeur copropriétaire dans le cadre d'une vente. Contient : montant des appels de fonds en cours, charges et travaux votés non encore réalisés, dettes du lot vendu vis-à-vis du syndicat, fonds travaux. Obligatoire avant l'acte authentique. À l'acheteur de vérifier qu'aucune dette ne sera reportée sur lui après acquisition. En cas d'arriérés du vendeur, le syndic peut bloquer la vente.
Préavis de congé (bailleur/locataire): Le préavis du locataire est de 3 mois en location nue (1 mois en zone tendue ou meublé), à compter de la réception de la LRAR. Le préavis du bailleur est de 6 mois avant la fin du bail (3 mois en meublé), et limité à 3 motifs : vente, reprise pour habitation, faute du locataire. Notification par LRAR obligatoire. Sanction en cas d'irrégularité : nullité du congé.
Promesse unilatérale de vente: Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s'engage : il « bloque » le bien pour l'acquéreur pendant 2 à 4 mois moyennant une indemnité d'immobilisation (généralement 5-10 % du prix). L'acquéreur dispose d'une option d'achat qu'il peut lever ou pas. S'il ne lève pas, l'indemnité est conservée par le vendeur. Soumise aux mêmes conditions suspensives et délai de rétractation 10 jours. Plus rare que le compromis en France, mais utilisée dans les opérations complexes (montage, autorisations).
Provision pour charges: Les provisions pour charges sont les appels trimestriels (parfois mensuels) versés au syndic pour financer le budget annuel de fonctionnement : énergies parties communes, eau, assurance immeuble, entretien ascenseur, honoraires syndic, etc. Calculées sur la base du budget prévisionnel voté en AG, au prorata des tantièmes. Régularisation annuelle obligatoire avec un compte définitif présenté en AG. Appels exceptionnels possibles pour travaux non prévus au budget.
Quasi-usufruit: Le quasi-usufruit (article 587 du Code civil) concerne les biens consomptibles par le premier usage : argent, créances, fongibles. L'usufruitier peut disposer du capital, à charge pour ses héritiers d'en restituer la valeur (ou un équivalent) au nu-propriétaire à l'extinction. Outil patrimonial classique : un conjoint survivant recueille en quasi-usufruit la trésorerie d'une assurance-vie, l'utilise librement, et ses héritiers doivent rembourser la nue-propriété aux enfants à son décès. À encadrer par une convention de quasi-usufruit pour sécuriser la dette de restitution.
Régime de communauté universelle: La communauté universelle est un régime matrimonial où tous les biens des époux (acquis avant et pendant le mariage, par héritage ou donation) sont communs. Avec une clause d'attribution intégrale au survivant, le conjoint survivant hérite de tout le patrimoine commun sans droits de succession. Avantage : protection maximale du conjoint. Inconvénient : pénalise les enfants d'un précédent lit (déshéritage de fait). Acte notarié obligatoire (changement de régime ~3 000-5 000 €).
Règlement de copropriété: Le règlement de copropriété est l'acte notarié signé à la création d'une copropriété (mise en copropriété, ou division d'un immeuble). Il définit : les parties privatives et communes, l'état descriptif de division (lots numérotés), les tantièmes de répartition des charges, les règles d'usage des parties communes (interdiction Airbnb dans certaines copros), les règles de copropriété (animaux, antennes, etc.). Modifiable à la majorité qualifiée en AG. Document essentiel à lire avant tout achat (article 8 loi 1965).
Rente viagère: La rente viagère est le versement périodique (mensuel ou trimestriel) que l'acheteur (débirentier) verse au vendeur (crédirentier) jusqu'à son décès. Indexée chaque année (souvent IRL ou indice INSEE). Imposition partielle pour le crédirentier selon son âge à la mise en place (40 % imposable à 60-69 ans, 30 % à 70 ans et plus, par exemple). Pour le débirentier, la rente n'est pas déductible de ses revenus mais s'amortit dans le calcul du coût d'acquisition pour la plus-value future. Privilège de vendeur inscrit au notaire pour sécuriser le versement.
SARL de famille: La SARL de famille est une SARL classique dont les associés sont exclusivement parents jusqu'au 2e degré, conjoints ou pacsés. Option pour l'IR possible (translucidité fiscale), illimitée dans le temps. Cumul rare et puissant : exercer la location meublée en SARL de famille à l'IR permet aux associés d'être en LMNP au réel avec amortissement, sans cotisations sociales TNS (gérance non rémunérée). Statut adapté pour structurer un patrimoine locatif meublé familial et préparer la transmission.
SAS (Société par Actions Simplifiée): La SAS est la forme sociétaire la plus souple : statuts libres, capital libre, président obligatoire (personne physique ou morale). Soumise à l'IS de plein droit (option IR possible 5 ans seulement). Dividendes versés au président non-affilié au régime TNS, soumis à PFU 31,4 %. Utilisée pour les activités de marchand de biens, de promotion immobilière, ou d'exploitation de résidences services. Forme adaptée pour accueillir des investisseurs externes (cession d'actions facile). Coût création et fonctionnement > SCI.
SCI (Société Civile Immobilière): La SCI est la structure la plus répandue pour détenir un bien immobilier à plusieurs (couple, famille, partenaires). Capital social libre, 2 associés minimum, statuts sur mesure. Imposition par défaut à l'IR (translucidité : les associés sont imposés au prorata), option possible à l'IS (amortissement comptable, IS 15/25 %). Outils puissants pour gérer l'indivision, organiser une transmission via démembrement, et professionnaliser la détention. Voir notre guide complet SCI 2026.
SCI à l'IR: La SCI à l'IR applique le régime de droit commun : les loyers nets sont calculés au niveau de la société, mais imposés au niveau des associés en revenus fonciers (au prorata de leurs parts), à leur TMI + 17,2 % PS. Pas d'amortissement possible. Permet de générer du déficit foncier imputable sur le revenu global de chaque associé (10 700 €/an). Adaptée à la location nue et aux stratégies de transmission progressives via donation de parts.
SCI à l'IS: La SCI à l'IS permet l'amortissement comptable du bâti (~3 %/an) et du mobilier, déductible du résultat. Taux d'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Distributions de dividendes imposées au PFU 31,4 %. Inconvénient majeur : la plus-value de cession calculée sur la valeur nette comptable (très basse après amortissement) génère un IS très élevé à la sortie. Pertinent surtout pour la conservation patrimoniale long terme (pas pour revendre). Voir guide SCI complet.
Succession: La succession s'ouvre au décès et est soumise aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG). Abattements : 100 000 € par enfant, 159 325 € pour conjoint (exonération totale en réalité), 31 865 € par petit-enfant. Barème progressif jusqu'à 45 % en ligne directe. Réserve héréditaire : la moitié, deux tiers ou trois quarts du patrimoine doit revenir aux enfants selon leur nombre. Quotité disponible : la fraction librement transmissible. Optimisation : donations 15 ans avant, démembrement, assurance-vie (152 500 € par bénéficiaire avant 70 ans), pacte Dutreil pour les entreprises.
Syndicat des copropriétaires: Le syndicat des copropriétaires (loi du 10 juillet 1965) est créé automatiquement dès la division d'un immeuble en lots. Personne morale de droit privé, il est propriétaire des parties communes. Décide en assemblée générale annuelle des travaux, du budget prévisionnel, du syndic. Immatriculation obligatoire au registre national des copropriétés depuis 2017. Représenté par le syndic (professionnel ou bénévole), élu pour 1-3 ans, mandataire chargé de l'exécution des décisions et de la gestion courante.
Tableau de répartition des charges: Le tableau de répartition ventile les tantièmes de chaque lot selon les postes de charges. Charges générales (entretien parties communes, assurance) selon les tantièmes généraux. Charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif, gardiennage) selon des tantièmes spécifiques (ex: 0 pour les lots au rez-de-chaussée pour l'ascenseur). Document essentiel à consulter avant l'achat — un lot avec 0 % d'ascenseur sera moins chargé qu'un lot au 6ème étage.
Tantième de copropriété: Les tantièmes répartissent les charges et les droits de vote en AG entre les copropriétaires. Calcul (Décret 17/03/1967) : surface réelle de chaque lot pondérée par la consistance (étage, exposition, état), le confort, l'utilité. Exprimés en millièmes (1/1000) ou dix-millièmes (1/10 000). Modifiables uniquement à l'unanimité ou par décision de justice (action en révision des tantièmes après agrandissement, surélévation, etc.). Distincts des tantièmes de charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif).
Tontine: La clause de tontine (ou pacte tontinier) prévoit que plusieurs personnes achètent un bien ensemble, mais que la propriété est réputée n'avoir appartenu qu'au survivant au décès des autres. Au décès d'un coacquéreur, sa quote-part rejoint celle du survivant sans droits de succession (mais avec DMTO à acquitter sur la part transmise). Outil utilisé entre concubins pour protéger le survivant. Inconvénient : irrévocable, blocage en cas de mésentente, difficulté à faire évoluer le montage. Alternative moderne : SCI + statuts sur mesure.
Tontine immobilière: La tontine immobilière (article 1844-1 du Code civil) consiste à acheter un bien à plusieurs avec clause d'accroissement : la part du défunt revient automatiquement aux survivants. Avantage fiscal réservé aux biens < 76 000 € (seuil non revalorisé depuis 1980). Au-delà : droits de mutation 60 % entre concubins. Utilisé surtout entre concubins non pacsés pour des biens modestes. Largement supplanté par la SCI familiale et le PACS + testament en 2026. Voir guide tontine 2026.
Trêve hivernale: La trêve hivernale (article L.412-6 du CCRF) interdit toute expulsion locative entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année. Exceptions : occupation illégale (squat), arrêté de péril, relogement adapté proposé. Pénalise les bailleurs en cas de locataire en impayé pendant cette période. Bonne pratique : démarrer les procédures d'expulsion dès l'été pour avoir une décision avant le 1er novembre.
Usufruit: L'usufruit est le droit de jouir d'un bien et d'en percevoir les fruits (loyers, dividendes). L'usufruitier supporte les charges courantes, la taxe foncière, l'entretien et l'IFI sur la pleine valeur du bien. Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations (article 606 du Code civil). Usufruit viager : éteint au décès. Usufruit temporaire : durée fixe (10-30 ans), pratique pour les montages de transmission ou les achats en démembrement temporaire avec bailleur social.
Viager: Le viager permet à un senior (le crédirentier) de céder son bien à un investisseur (le débirentier) en échange d'un capital initial (bouquet) et d'une rente viagère mensuelle jusqu'à son décès. Décote du prix par rapport au marché (~30-50 %) selon l'âge et le sexe. Aléa contractuel : l'investisseur gagne si le crédirentier décède tôt, perd s'il vit longtemps. Encadré par les tables de mortalité INSEE. Deux variantes : viager occupé (le plus fréquent, le vendeur reste dans les lieux) et viager libre.
Viager libre: Dans un viager libre, le vendeur ne conserve pas le droit d'usage : il quitte le bien à la vente. L'acheteur peut occuper le bien comme résidence principale ou le mettre en location, dès la signature. Décote sur la valeur de marché plus faible (~20-30 %) car l'avantage d'occupation immédiate est conservé. Rente versée jusqu'au décès. Plus rare que le viager occupé car les seniors préfèrent souvent rester chez eux. Pertinent pour acquérir un bien à occuper dans une localisation chère avec une rente viagère plutôt qu'un crédit bancaire.
Viager occupé: Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès (ou son entrée en EHPAD selon clauses). Décote sur la valeur de marché plus importante qu'en viager libre (40-50 % vs 20-30 %). L'acheteur ne peut pas occuper ni louer le bien tant que le vendeur est en vie. Charges réparties : crédirentier paie l'usage (entretien courant, taxe d'habitation), débirentier paie la taxe foncière et les grosses réparations. Risque principal pour l'investisseur : longévité du vendeur. À combiner avec une espérance de vie courte (75-85 ans) pour optimiser le rendement.
VISALE: VISALE est un dispositif de cautionnement gratuit géré par Action Logement, qui se porte caution à la place d'un garant physique. Locataires éligibles : - de 30 ans, salariés en mobilité (CDD, CDI < 6 mois), étudiants. Couverture : impayés de loyer + charges jusqu'à 36 mois, dégradations jusqu'à 2 mois de loyer. Compatible avec le bail mobilité et le bail meublé. Recourable sur Internet en quelques jours, sans frais pour le bailleur. Alternative à la GLI pour les profils éligibles.
ZAN (Zéro Artificialisation Nette): La ZAN, issue de la loi Climat et Résilience 2021, vise à diviser par deux la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers entre 2021 et 2031, puis atteindre zéro artificialisation nette en 2050. Application territorialisée par les SRADDET et PLU. Conséquence directe : raréfaction du foncier constructible, hausse des prix dans les zones urbaines tendues, valorisation des biens existants en centre-ville. Effet structurel sur les stratégies d'investissement : privilégier la rénovation lourde et l'ancien rénové (cohérent avec Denormandie, déficit foncier, Malraux).

Marché

44 définitions

Carnet de notation Notaires de France: Le carnet de notation Notaires de France est une publication semestrielle (mars/septembre) du Conseil supérieur du notariat. Présente l'évolution du marché immobilier français : prix moyens par région, volumes de transactions, anticipations à 6 mois. Source officielle et de référence pour les professionnels. Disponible gratuitement sur le site notaires.fr.
Cash-flow: Le cash-flow mesure la trésorerie réellement encaissée chaque mois par l'investisseur, après paiement de toutes les charges, du crédit et de l'impôt. Positif : le bien s'autofinance et génère un surplus, idéal pour la capacité d'endettement future. Négatif : l'investisseur complète chaque mois, mais peut bénéficier d'une fiscalité plus douce et d'une plus-value à terme. Privilégier le cash-flow positif sur les premiers achats (sécurise la solvabilité), accepter du légèrement négatif sur les biens patrimoniaux haut de gamme. Calcul à projeter sur 5, 10 et 20 ans.
Charges récupérables: Les charges récupérables sont définies limitativement par le décret n° 87-713 : eau, chauffage et eau chaude collectifs, entretien des parties communes, entretien des ascenseurs, taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), rémunération du gardien (partiellement). Le bailleur les avance et les régularise annuellement sur justificatifs. À distinguer des charges non récupérables (gros travaux, honoraires syndic, ravalement, copropriété) qui pèsent uniquement sur le propriétaire. Ratio standard récupérables/non-récupérables : 60-70 % vs 30-40 % selon la copropriété.
Crowdfunding equity vs obligataire: Le crowdfunding immobilier en France est majoritairement obligataire : on prête à un promoteur, on récupère capital + intérêts au terme (12-36 mois). Le crowdfunding equity (participation au capital) existe mais plus rare. Différences : equity = risque de perte totale en cas de défaut + gains potentiels illimités, obligataire = créance privilégiée + gains plafonnés au taux annoncé. En 2026, ~95 % du marché est obligataire.
Décote: Une décote est l'écart négatif entre un prix de cession et une valeur de référence. Cas fréquents : achat en nue-propriété (décote 30-50 % vs pleine propriété), viager occupé (décote 40-50 % sur valeur libre), action SIIC sous-évaluée vs ANR (« décote sur ANR » des foncières cotées), bien en succession vendu rapidement. Levier de création de valeur : acheter avec décote permet de bénéficier mécaniquement de la convergence vers la valeur libre à terme. À combiner avec une analyse fine du sous-jacent (cause de la décote).
DVF (Demande de Valeur Foncière): Le fichier DVF (data.gouv.fr) recense toutes les mutations à titre onéreux depuis 2014 : adresse, prix de vente, surface, type de bien, nature de la transaction. Pas de noms (anonymisé). Outil de référence pour évaluer un bien avant achat ou vente, comparer les prix par quartier, détecter les anomalies. Limites : pas les ventes en VEFA, données fiables avec 6-12 mois de décalage, certains départements sous-déclarés. Notre simulateur prix juste utilise les agrégats DVF.
EHPAD: Un EHPAD accueille des seniors dépendants (GIR 1 à 4) nécessitant des soins médicalisés. Pour l'investisseur, l'EHPAD se présente sous forme d'un appartement (chambre) acheté en VEFA ou ancien, loué via un bail commercial 9 ans à un exploitant qui gère l'établissement. Avantages : revenus sécurisés (gestionnaire unique), récupération TVA 20 %, statut LMNP au réel. Risques majeurs : solvabilité de l'exploitant (Orpea, scandale 2022), faible liquidité de revente, rendement net 4-5 %. À évaluer en analysant l'exploitant plus que le bien lui-même.
Encadrement des loyers: L'encadrement des loyers (loi Élan 2018) limite le loyer à la relocation à un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, modulé selon l'année de construction, le quartier et la typologie. En 2026, en vigueur à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, et expérimenté à Bordeaux et Grenoble. Possibilité de complément de loyer pour les biens d'exception (terrasse, vue, qualité), à justifier. Contournement classique : passer en location meublée qui n'est pas concernée par l'encadrement (sauf à Paris où l'encadrement s'applique avec une majoration).
Encadrement des loyers: L'encadrement des loyers impose, dans les communes adhérentes, un loyer maximum égal au loyer de référence majoré (loyer médian + 20 % d'un quartier × année de construction × nombre de pièces × meublé/nu). Villes concernées en 2026 : Paris (depuis 2019), Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Bordeaux, Montpellier (rétabli 2024). Sanction : amende administrative, restitution du trop-perçu, ré-évaluation à la baisse. Les loyers complémentaires sont possibles si justifiés par des caractéristiques particulières du logement.
Foncière cotée: Une foncière cotée détient et gère un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, logements, logistique, hôtels) et est cotée en bourse. En France, la plupart relèvent du régime SIIC. Avantages : liquidité quotidienne, ticket d'entrée minime (le prix d'une action), diversification automatique, distribution généreuse (souvent 5-7 % de yield). Inconvénients : volatilité actions, sensibilité aux taux, performance court terme déconnectée de la valeur du patrimoine sous-jacent. Outil de complément, pas de substitution à un patrimoine immobilier direct.
ILC (Indice des Loyers Commerciaux): L'ILC remplace l'ICC pour la révision des baux commerciaux des activités commerciales et artisanales. Composé de 50 % IPC hors tabac et loyers, 25 % IRP (chiffre d'affaires du commerce de détail), 25 % ICCBTB (coût construction). Variation très liée à l'inflation. Plafonné à 3,5 % par la loi de juin 2022 pour les PME jusqu'à mars 2025. Concerne directement les revenus de murs commerciaux, EHPAD, résidences services. À distinguer de l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux et les professions libérales.
Indice CLAMEUR (loyers privés): L'indice CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) est l'indice annuel le plus détaillé des loyers privés français. Calculé à partir de plus de 1 million de baux signés/an. Publié par l'observatoire CLAMEUR (devenu OLAP). Permet aux investisseurs et bailleurs d'évaluer le loyer marché par ville, quartier, type de bien. Référence pour fixer les loyers au juste prix.
Indice des Loyers Commerciaux (ILC): L'ILC est l'indice de référence des baux commerciaux du commerce de détail et de service depuis la loi LME 2008. Composé à 50 % de l'IPC, 25 % de l'ICC, 25 % de l'ICAVaCS (chiffre d'affaires du commerce de détail). Plafonné par décret en 2022-2023 à +3,5 %/an pour protéger les locataires des hausses brutales. Différent de l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) utilisé pour les bureaux et entrepôts, et de l'ICC pour les baux antérieurs à 2008.
Indice du Coût de la Construction (ICC): L'ICC est publié trimestriellement par l'INSEE. Historiquement servi d'indice de référence pour la révision des loyers des baux d'habitation (avant l'IRL en 2008) et reste utilisé pour certains baux commerciaux. Base 100 au 4e trimestre 1953. Évolution 2020-2025 fortement haussière (+25 % cumulés) en raison de la flambée des prix des matériaux, de l'énergie et de la main-d'œuvre. Utilisé aujourd'hui surtout en clauses de loyer commerciaux pré-2014.
Indice INSEE des prix immobiliers anciens: L'indice INSEE-Notaires des prix immobiliers anciens est publié trimestriellement par l'INSEE en partenariat avec les notaires. Base 100 au T1 2010. Référence pour évaluer l'évolution du marché immobilier ancien (logements). Décliné par région, département, métropole. Différent de l'indice Notaires des prix au m² (DVF) qui est plus fin mais moins agrégé.
IRL (Indice de Référence des Loyers): L'IRL est publié trimestriellement par l'INSEE et permet de réviser les loyers d'habitation (nu et meublé) à la date anniversaire du bail. Calculé à partir de l'inflation hors loyers et tabac. Plafond d'augmentation : 3,5 % en bouclier 2022-2024, revenu à un calcul normal en 2025. Pour les passoires thermiques (F et G), gel des loyers depuis 2022 : impossible de réviser à la hausse tant que le bien n'est pas rénové. La clause d'indexation doit figurer expressément au bail pour s'appliquer.
Loyer de référence: Le loyer de référence est le loyer médian observé par l'OLAP (Paris) ou les observatoires locaux des loyers, fixé annuellement par arrêté préfectoral. Croise : quartier, époque de construction (avant 1946, 46-70, 71-90, 90+), nombre de pièces, meublé/nu. Ajusté de +20 % pour le loyer de référence majoré (plafond légal) et -30 % pour le loyer de référence minoré (base de complément Loc'Avantages). Carte interactive accessible sur référenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr.
OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier): Une OPCI investit au minimum 60 % en immobilier (direct ou via SCPI) et jusqu'à 35 % en actifs financiers (actions immobilières, obligations) et 5 % de liquidités. Liquidité quotidienne ou hebdomadaire (rachat de parts par le fonds), supérieure à celle d'une SCPI. Performance plus volatile mais souvent comparable sur le long terme. Deux véhicules juridiques : SPPICAV (revenus en RCM, plus fréquent) et FPI (revenus fonciers). Accessible en assurance-vie (alternative liquide à la SCPI). Frais d'entrée 3-5 %.
OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier): L'OPCI (article L.214-89 du Code monétaire et financier) est un fonds immobilier réglementé par l'AMF, avec une composition obligatoire : minimum 60 % immobilier direct ou parts de SCPI, 30 % d'actifs financiers (actions, obligations), 10 % cash. Avantage : liquidité hebdomadaire (vs trimestrielle/mensuelle pour SCPI). Inconvénient : rendement plus faible et plus volatile que SCPI (3-4 %/an typique). Accessible aussi via assurance-vie (OPCI grand public).
Pierre-papier: La pierre-papier regroupe l'ensemble des véhicules d'investissement immobilier indirect : SCPI (non cotées), OPCI (mixtes), SIIC (foncières cotées en bourse - Unibail-Rodamco, Klépierre, Gecina, Icade), fonds dédiés en assurance-vie. Avantages : diversification immédiate, ticket d'entrée bas, gestion professionnelle. Inconvénient : effet de levier crédit limité (vs immobilier direct). Stratégie patrimoniale standard : 60-70 % immobilier direct + 30-40 % pierre-papier pour diversification.
Référenceloyer (encadrement): Référenceloyer (referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr pour Paris, ou plateformes locales pour les autres villes) publie les loyers de référence applicables dans les communes qui ont mis en place l'encadrement des loyers. Données par quartier × type de bien × meublé/nu × ancienneté du logement. Outil indispensable pour fixer un loyer conforme dans les zones d'encadrement.
Rendement brut: Le rendement brut est le ratio loyers annuels hors charges / prix d'achat (frais inclus). Indicateur d'affichage, utile pour comparer rapidement deux biens mais trompeur car il ignore tous les coûts. À Lyon en 2026, le rendement brut s'établit entre 3,5 % (hypercentre) et 6 % (périphérie). Bonne pratique : ne jamais s'arrêter au brut, descendre au rendement net et idéalement au net-net pour intégrer la fiscalité. Sur des marchés tendus, accepter un brut bas pour bénéficier de la valorisation et de la liquidité.
Rendement net: Le rendement net intègre les charges qui pèsent sur le bailleur : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, assurance PNO, vacance locative, petites réparations. Représente typiquement 70-80 % du rendement brut. Un bien à 5 % brut produit ~4 % net. Métrique indispensable pour comparer deux investissements avec des charges très différentes (immeuble entier sans charges de copro vs studio en copropriété chargée). Encore insuffisant pour la décision finale : il faut intégrer la fiscalité.
Rendement net-net: Le rendement net-net intègre toutes les charges et l'imposition réelle (IR + PS sur les revenus fonciers ou BIC). C'est le seul indicateur pertinent pour comparer un investissement à un autre placement. Un même bien produit ~3,5 % net-net en location nue (TMI 30 %) mais peut atteindre 4,8 % net-net en LMNP au réel grâce à l'amortissement qui neutralise les loyers pendant 10-15 ans. Toujours simuler les scénarios fiscaux avant achat.
Résidence affaires: Une résidence affaires (appart-hotel) accueille des voyageurs professionnels et missionnés pour des séjours de 1 nuit à plusieurs mois. Studios et T2 équipés, services hôteliers complets (accueil 24/7, ménage, conciergerie). Implantation en quartier d'affaires (La Défense, Lyon Confluence, Bordeaux Bastide). Exploitants : Adagio, Citadines, Suite Novotel. Investissement LMNP avec bail commercial, récupération TVA. Rendement 4,5-5,5 %, mais sensible au cycle conjoncturel des déplacements professionnels (impact Covid 2020-2021).
Résidence étudiante: Une résidence étudiante propose des studios meublés (15-25 m²) aux étudiants, avec services para-hôteliers minimum (accueil, ménage parties communes, internet). Investissement type : 90-150 k€ par studio, bail commercial 9 ans renouvelable. Exploitants majeurs : Nexity Studéa, Cardinal Campus, Réside Études, Les Estudines. Rendement net 4-4,5 %. Marché tendu dans toutes les villes universitaires (manque structurel de logements étudiants). Comparer toujours à un investissement direct (studio loué en meublé classique) qui peut offrir un meilleur rendement et plus de flexibilité.
Résidence services: Une résidence services propose des services para-hôteliers (accueil, ménage, restauration, animation) en plus du logement. Catégories : senior, étudiante, affaires, tourisme. Investissement structuré en bail commercial 9 ans avec un exploitant unique, statut LMNP, récupération TVA 20 %. Rendement brut 4-5,5 %. Le succès de l'investissement repose sur la qualité de l'exploitant (Pierre & Vacances, Domitys, Réside Études, Nexity Studea). Crises récentes (Domiviex, faillite d'exploitants) rappellent la nécessité de diversifier au-delà d'un seul opérateur.
ROI (Return On Investment): Le ROI mesure le gain total d'un investissement rapporté au capital engagé : (loyers nets + plus-value à la revente - capital investi) / capital investi × 100. Sur un investissement immobilier avec crédit, le capital engagé est limité à l'apport, ce qui décuple le ROI grâce à l'effet de levier. Exemple : 30 000 € d'apport, 270 000 € de crédit, revente +50 000 € après 10 ans + cash-flow cumulé 20 000 € = ROI 233 %. À comparer au TRI (taux de rendement interne) qui intègre la temporalité des flux.
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier): Une SCPI collecte des fonds auprès d'investisseurs particuliers pour acheter et gérer un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, commerces, santé, logement, logistique). Distribution de loyers nets de frais sous forme de dividendes. Taux de distribution moyen 2024 : ~4,5 %. Avantages : diversification (50 à 500 immeubles par SCPI), gestion 100 % déléguée, ticket d'entrée faible (200 à 5 000 €). Inconvénients : frais d'entrée 8-10 %, liquidité limitée, sensibilité aux taux. Imposition en revenus fonciers (location nue) ou BIC selon la SCPI. Détention possible en direct, à crédit, en assurance-vie, en démembrement.
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier): Une SCPI mutualise l'épargne d'investisseurs pour acquérir et gérer un parc immobilier (bureaux, commerces, santé, résidentiel). Société de gestion agréée AMF perçoit les loyers et les redistribue trimestriellement aux porteurs de parts. Avantages : diversification immédiate (50-200 actifs), ticket d'entrée bas (1 000-5 000 €), aucune gestion. Inconvénients : commissions de souscription 8-12 %, fiscalité revenus fonciers, liquidité limitée. SCPI démembrée permet une décote de 25-35 %. Acteurs : Sofidy, Perial, La Française, Iroko, Corum.
SCPI européennes (Sofidy, Iroko, Corum): Les SCPI européennes investissent majoritairement dans des actifs européens (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Italie). Avantage fiscal majeur : les revenus locatifs européens sont imposés dans le pays d'origine (souvent à un taux plus bas que la France) avec une exonération en France via les conventions fiscales bilatérales. Économie typique 5-15 % de fiscalité vs SCPI françaises. Exemples : Iroko Zen, Corum Origin, Sofidy Europe Selection, Pierval Santé.
SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée): Les SIIC sont les foncières cotées françaises (Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield, Gecina, Icade...) qui bénéficient d'un régime fiscal de faveur : exonération d'IS sur les revenus locatifs et plus-values immobilières, en contrepartie d'une obligation de distribution d'au moins 95 % des bénéfices locatifs et 70 % des plus-values. Imposition au PFU 31,4 % chez l'investisseur (option barème). Liquidité quotidienne en bourse. Volatilité élevée (corrélée aux taux). Complément liquide d'un portefeuille immobilier physique.
Surcote: Une surcote est l'écart positif entre un prix payé et la valeur de référence du marché. Fréquente sur les biens d'exception (vue, terrasse, hauteur sous plafond, calme absolu en hypercentre), les emplacements rares ou pendant les phases de tension. À distinguer de la survalorisation spéculative (achat à un prix non justifié par les fondamentaux). Pour un investisseur, accepter une légère surcote (5-10 %) sur un bien à fort potentiel locatif et de revente peut faire sens ; au-delà, attention au risque de baisse en cas de retournement.
Surface Carrez: La surface Carrez (loi du 18 décembre 1996) est obligatoire pour la vente de tout lot en copropriété. Exclut : balcons, terrasses, caves, garages, parkings, surfaces sous 1,80 m de hauteur. Erreur de plus de 5 % en moins → réduction du prix à due concurrence. Mesure réalisée par un géomètre ou un diagnostiqueur. À ne pas confondre avec la surface Boutin (utilisée pour les baux d'habitation) qui exclut en plus les murs intérieurs et inclut certains éléments différemment.
Surface loi Boutin: La surface habitable Boutin doit figurer dans tout bail d'habitation (nu, meublé, mobilité). Définie à l'article R. 156-1 du Code de la construction : surface de plancher déduction faite des murs, cloisons, marches, gaines. Exclut : caves, garages, sous-sols, combles non aménagés, surfaces sous 1,80 m. Diffère légèrement de la surface Carrez (qui s'applique en copro pour la vente). Une omission ou une erreur > 5 % au préjudice du locataire ouvre droit à une diminution de loyer proportionnelle. Toujours faire mesurer avant de relouer.
T1 / T2 / T3 / T4: La typologie T1/T2/T3 est la nomenclature française standard : compte le nombre de pièces principales (séjour + chambres), sans la cuisine, salle de bains ou WC. T1 = studio fermé ou 1 pièce, surface 20-35 m². T2 = 1 séjour + 1 chambre, 35-50 m². T3 = 50-70 m². T4 = 70-90 m². Les T1 et T2 offrent les meilleurs rendements bruts (loyer au m² plus élevé) et la meilleure liquidité locative (étudiants, jeunes actifs, mobilité). Les T3-T4 attirent les familles, location plus longue, vacance plus faible.
Taux d'occupation: Le taux d'occupation financier (TOF) mesure les loyers réellement encaissés rapportés aux loyers théoriques en cas de pleine occupation. Métrique standard des SCPI (objectif > 90 %), foncières cotées et grands patrimoines. Sur un bien locatif unitaire, le TOF correspond à 100 % moins la vacance (en mois). Un TOF de 92 % correspond à 1 mois de vacance par an environ. Indicateur clé pour comparer la performance opérationnelle entre deux investissements. À distinguer du taux d'occupation physique (m² occupés / m² total) plus utile pour le tertiaire.
Taxe d'habitation: La taxe d'habitation sur les résidences principales a été totalement supprimée en 2023 pour tous les foyers. Elle reste due sur les résidences secondaires et les logements vacants, avec des majorations possibles en zone tendue (jusqu'à +60 %). Les bailleurs ne sont pas concernés : c'est le locataire qui la paie si occupation au 1er janvier (sauf logement meublé courte durée). Critère d'arbitrage pour la résidence secondaire en zone tendue : Paris, Bordeaux, Lyon, Nice peuvent appliquer une majoration significative.
Taxe foncière: La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par tout propriétaire au 1er janvier. Assiette : valeur locative cadastrale × 50 %, multipliée par les taux votés par la commune et le département. Hausse moyenne 2023-2026 supérieure à l'inflation (révision des valeurs locatives et hausses communales). Représente 8-15 % des loyers annuels selon les communes. Charge non récupérable sur le locataire (sauf TEOM). À budgéter précisément avant achat : un même bien peut coûter 1 200 € à Lyon et 2 500 € à Bordeaux pour la taxe foncière.
Tension locative: La tension locative indique le rapport entre la demande de logements et l'offre disponible. Mesures : ratio demandes/offres (SeLoger, LeBonCoin), délai moyen de location, taux de vacance. Cartographie INSEE des « zones tendues » servant de base à l'encadrement des loyers et au plafond Pinel/Denormandie. Top tension France 2026 : Paris intra-muros, Île-de-France 1ère couronne, Lyon centre, Bordeaux centre, Montpellier hyper-centre, Annecy, Aix-en-Provence, Nice centre.
TRI (Taux de Rendement Interne): Le TRI est le taux d'actualisation qui rend nulle la valeur actuelle nette d'un projet, intégrant la chronologie des flux (apport initial, loyers, charges, revente). Indicateur de référence pour comparer des projets de durées différentes. Sur l'immobilier locatif en France, un TRI de 5 à 8 % est considéré bon, 10 % et plus excellent. À comparer au coût du capital (taux d'emprunt) et au TRI moyen du marché. Calcul avec Excel (fonction TRI) ou simulateurs dédiés. Outil supérieur au ROI dès qu'il y a des flux étalés dans le temps.
Vacance locative: La vacance locative est l'absence de revenu locatif pendant tout ou partie de l'année. Causes : turnover locatif (1-3 semaines entre deux locataires), travaux, mise sur le marché trop longue (loyer mal positionné, défauts du bien). En moyenne, prévoir 1 mois de vacance par an dans un calcul de rentabilité prudent (~8 % de loyers perdus). Plus élevée en zones détendues (B2, C), plus faible en zone A (Paris, Lyon, IDF). Outil d'arbitrage clé : un bien à 5 % de rendement brut avec 0 mois de vacance peut être plus rentable qu'un bien à 7 % avec 2 mois de vacance annuelle.
Vacance locative: La vacance locative mesure les jours sans loyer entre deux contrats. Moyenne nationale 2025 : 21-30 jours/an pour un logement bien sélectionné, 60+ jours sur les biens inadaptés au marché. Impact rendement : 1 mois de vacance = -8 % de rendement annuel. Causes : prix de loyer trop élevé, dossier locataire trop sélectif, photos médiocres, défauts du bien, saisonnalité (été calme). Mitigation : prix au marché, photographe pro, mise en avant sur 3+ portails, candidats pré-qualifiés.
Valorisation: La valorisation d'un bien immobilier repose sur trois méthodes : (1) comparaison (référentiel des ventes récentes au même m² dans le quartier), (2) capitalisation des loyers (loyers annuels / taux de rendement attendu), (3) coût de remplacement (terrain + reconstruction - vétusté). En France résidentielle, la comparaison domine. Pour les SCPI, l'expertise indépendante annuelle (méthode patrimoniale) sert de référence à la valeur de retrait. Toujours croiser plusieurs sources (DVF, Notaires, agences) avant de valider un prix d'achat.

Stratégie

38 définitions

Assurance-vie multisupport: L'assurance-vie multisupport est l'enveloppe de placement la plus utilisée en France (1 800 milliards € d'encours). Avantages fiscaux après 8 ans : abattement 4 600 € (célibataire) ou 9 200 € (couple) sur les gains, PFL 7,5 % au-delà. Transmission optimisée : abattement 152 500 € par bénéficiaire (versements avant 70 ans). Combine fonds euros (capital garanti, rendement 2-3 %) et unités de compte (actions, OPCI, SCPI, fonds dédiés). Complément essentiel à l'investissement immobilier direct.
Bilan patrimonial: Le bilan patrimonial est un audit exhaustif qui recense : actifs (immobiliers, financiers, professionnels), passifs (crédits, dettes), revenus et charges, situation fiscale (IR, IFI), composition du foyer, objectifs. Synthétise la photographie en un plan d'action personnalisé : arbitrages, restructurations, nouveaux investissements, préparation à la retraite ou à la transmission. Réalisé par un CGP indépendant. Recommandé tous les 3-5 ans ou à chaque événement majeur (mariage, naissance, succession, vente d'entreprise).
Bilan patrimonial: Le bilan patrimonial photographie le patrimoine d'un foyer à un instant T : actifs (immobilier, financier, retraite, professionnel), passifs (crédits, pensions, donations à venir), revenus (par catégorie fiscale), charges (fixes, variables), fiscalité (TMI, IFI, droits de succession latents). Inputs pour la stratégie : profil de risque, horizon, contraintes liquidité, objectifs (revenu, transmission, retraite). Réalisé par un CGP ou CIF indépendant, restitué sous 5-15 pages. Voir Bilan patrimonial CPIM.
Capitalisation: La capitalisation est la stratégie patrimoniale de long terme qui consiste à réinvestir systématiquement les flux générés (loyers nets, dividendes SCPI, plus-values) plutôt que de les consommer. Effet boule de neige sur 20-30 ans : capital initial × (1 + rendement)^n. Outils favorisant la capitalisation : SCI à l'IS (revenus capitalisés non imposés à l'IR avant distribution), LMNP au réel (loyers neutralisés réinvestis librement), assurance-vie en démembrement. Approche dominante pour les investisseurs en phase d'accumulation.
Cash-flow positif / neutre / négatif: Le cash-flow mesure la trésorerie mensuelle après tous les flux : loyers nets de charges et taxes - mensualité crédit - impôts (IR+PS). Positif : l'investisseur gagne tous les mois (cible des stratégies haut rendement). Neutre : le bien s'autofinance (stratégie patrimoniale standard). Négatif : l'investisseur paie chaque mois (stratégie plus-value/Malraux/MH à TMI ≥ 41 %). Sur le neuf zone tendue avec crédit 25 ans en 2026 : souvent -100 à -300 €/mois. Sur l'ancien rénové LMNP villes intermédiaires : +100 à +500 €/mois.
CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine): Un CGP conseille les particuliers sur tous les volets de leur patrimoine : immobilier, financier, fiscalité, transmission, retraite. Statuts cumulés requis : CIF (conseil financier, AMF), ORIAS (intermédiation assurance), parfois IOBSP (courtage crédit), agent immobilier. Deux modèles économiques : commissions (rétrocession des produits commercialisés) ou honoraires (CGPI indépendant). Privilégier l'indépendance, l'absence de conflits d'intérêts et la transparence sur la rémunération.
CIF (Conseiller en Investissements Financiers): Le statut CIF est délivré par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) après immatriculation auprès d'une association agréée (CNCGP, La Compagnie des CGP, ANACOFI, CIB). Permet de conseiller un client particulier sur des produits financiers : assurance-vie, PEA, compte-titres, SCPI, OPCI, FIP, FCPI. Obligations : formation continue, déontologie, transparence sur les rémunérations, document d'entrée en relation, lettre de mission. Indispensable pour tout CGP qui propose des SCPI ou des produits financiers structurés.
Compte courant d'associé: Le compte courant d'associé est un mécanisme de financement interne : un associé prête à sa société (généralement SCI familiale) une somme remboursable. Avantages : pas de garantie bancaire requise, rémunération possible par intérêts (déductibles du résultat de la société dans la limite du taux légal), souplesse de remboursement. À documenter par convention de compte courant. Très utilisé en SCI familiale pour financer rapidement une opportunité ou des travaux sans passer par la banque.
Courtier en crédit: Un courtier en crédit immobilier est un IOBSP (catégorie 1) qui démarche plusieurs banques en parallèle pour un client emprunteur. Apporte 3 valeurs : (1) analyse du dossier (faisabilité, optimisation du profil), (2) négociation du taux, de l'assurance et des conditions annexes (frais, IRA, modularité), (3) gain de temps. Rémunération : commission bancaire (~1 % du crédit, à la charge de la banque) ou honoraires client (~1 % du montant, à la charge de l'emprunteur). Outil indispensable pour les profils complexes (investisseurs multi-biens, expatriés).
Démembrement croisé: Le démembrement croisé est une technique utilisée par les couples non mariés (souvent PACS) pour optimiser la transmission. Chaque conjoint achète la nue-propriété d'une moitié indivise du bien, l'autre conjoint en achète l'usufruit. Au décès d'un conjoint, le survivant récupère la pleine propriété par extinction de l'usufruit, sans droits de succession. Stratégie complexe à monter via notaire (3 000-6 000 € d'honoraires) mais très efficace pour les couples PACS sans testament croisé.
Dilution: La dilution désigne la réduction de la quote-part d'un associé dans une société suite à une augmentation de capital, une acquisition d'actions par un nouvel associé, ou une attribution gratuite à des tiers. En immobilier patrimonial, intervient principalement en SCI ou SAS lors de l'entrée d'un enfant ou d'un nouvel associé (donation progressive, ouverture du capital). À organiser via les statuts et pactes d'associés pour anticiper la valorisation, les droits de vote et les droits financiers. Outil de transmission progressif.
Diversification: La diversification patrimoniale réduit le risque non systématique en répartissant le capital entre plusieurs typologies (résidentiel, tertiaire, santé), zones (Paris, régions, étranger), véhicules (direct, SCPI, foncières cotées). Sur l'immobilier français, un bon mix typique : 60 % direct résidentiel local, 20 % SCPI diversifiées, 10 % SCPI thématiques (santé, logistique), 10 % foncières cotées (liquidité). Limite : la diversification dilue aussi la performance ; le bon équilibre dépend de la taille du patrimoine et du temps disponible pour la gestion.
Diversification géographique: La diversification géographique limite l'exposition à un marché local (incendie majeur, fermeture d'une zone industrielle, sortie du Pinel d'une ville…). Stratégie type pour un patrimoine 800 k€+ : 2-3 villes, dont au moins 1 hors région d'habitation. Mix idéal 2026 : 1 bien à plus-value (Paris/Lyon/Bordeaux), 1 bien à rendement (Brest/Saint-Étienne/Mulhouse), 1 bien à défiscalisation forte (Malraux ou MH). Approche complémentaire à la diversification des dispositifs (LMNP + Denormandie + déficit foncier).
Donation-partage transgénérationnelle: La donation-partage transgénérationnelle (article 1075-1 du Code civil) permet à des grands-parents de transmettre directement à leurs petits-enfants, avec accord écrit des parents (qui « sautent » une génération). Avantages : utilisation de l'abattement 31 865 € (grand-parent / petit-enfant), accélération de la transmission, économies de droits cumulés sur 2 transmissions. Acte notarié obligatoire. Limite : le parent qui renonce à sa part ne peut plus la récupérer.
Effet de levier: L'effet de levier est le levier financier qui démultiplie la rentabilité des fonds propres en s'endettant. Exemple : 30 000 € d'apport + 270 000 € de crédit pour acheter 300 000 €. Si le bien prend 10 % (+30 000 €), le rendement sur fonds propres est de 100 % et non de 10 %. Effet symétrique en cas de baisse (perte de 100 % de l'apport si baisse de 10 %). L'immobilier reste le seul actif accessible aux particuliers permettant cet effet à grande échelle. Maximum HCSF : 35 % d'endettement, durée 25 ans, levier max ~10x sur 25 ans pour un primo-investisseur.
Effet de levier du crédit: L'effet de levier permet de multiplier le rendement des fonds propres. Exemple : bien à 200 000 € à 5 % brut = 10 000 €/an. Sans crédit : ROE 5 %. Avec 80 % crédit à 3,5 % : intérêts 5 600 €, gain net 4 400 € sur 40 000 € de fonds propres = ROE 11 %. Condition : rendement net > coût du crédit (intérêts + assurance). L'effet de levier est négatif si rendement < coût du crédit (très probable sur du neuf zone tendue à 3-4 % de rendement avec 4 % d'intérêts).
Expatrié fiscal: Un expatrié fiscal est un contribuable qui a transféré son domicile fiscal hors de France. Critères de domicile (article 4 B CGI) : foyer en France, lieu de séjour principal, activité professionnelle, centre des intérêts économiques. La sortie de la résidence fiscale française entraîne : (1) exit tax sur certaines plus-values latentes, (2) imposition limitée aux revenus de source française (loyers, plus-values immobilières), (3) exonération CSG-CRDS si UE/EEE/Suisse, (4) déclaration via le SIP des non-résidents. Régime à anticiper avec un fiscaliste avant le départ.
Holding patrimoniale (OBO): La holding patrimoniale est une société (SAS ou SARL) qui détient elle-même les biens immobiliers ou des parts de SCI. Avantages : optimisation IS (15-25 %), réinvestissement des bénéfices facilité, transmission optimisée via parts de holding (abattements + décote). Mécanisme OBO (Owner Buy Out) : le patrimoine est transféré à la holding contre un crédit, optimisation IFI possible. Structure réservée aux patrimoines > 2 M€ en raison de la complexité administrative et des coûts (5-15 k€/an).
IOBSP (Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement): Un IOBSP est intermédiaire entre un emprunteur et un établissement de crédit (banque, organisme de crédit à la consommation). Quatre catégories selon le mandat : courtier (catégorie 1, le plus indépendant), mandataire exclusif (cat. 2), mandataire non exclusif (cat. 3), mandataire d'intermédiaire (cat. 4). Inscription ORIAS obligatoire, formation et capacité professionnelle requises. En immobilier, c'est le statut du courtier en crédit qui négocie auprès des banques. Vérifier toujours l'inscription ORIAS avant de signer une mission.
IRR / TIR (Taux de Rendement Interne): L'IRR (Internal Rate of Return) ou TIR en français, est le taux d'actualisation qui rend la VAN (Valeur Actuelle Nette) nulle sur la chronique de flux d'un projet (apport initial, cash-flows annuels, valeur de revente). En immobilier locatif, l'IRR moyen 2026 oscille entre 4 % (RP métropole) et 12-15 % (LMNP fortement amorti avec plus-value). Permet de comparer un investissement immobilier à un PEA ou à de l'assurance-vie sur même horizon. Notre simulateur intègre ce calcul.
Levier bancaire: Le levier bancaire repose sur l'écart entre le coût du crédit (taux d'intérêt + assurance, ~3,5-4,5 % en 2026) et la rentabilité brute du bien (~5-7 %). Tant que la rentabilité dépasse le coût, l'emprunt amplifie le rendement sur fonds propres. À combiner avec l'amortissement fiscal en LMNP qui réduit l'impôt sur les loyers pendant 10-15 ans, démultipliant le levier après impôt. Limite : la capacité d'endettement calculée par les banques (35 % HCSF) plafonne le nombre de biens cumulables.
Levier fiscal: Le levier fiscal consiste à choisir le régime fiscal optimal pour neutraliser ou minimiser l'imposition des revenus locatifs et plus-values. Outils principaux : LMNP au réel (amortissement, neutralisation 10-15 ans), déficit foncier (déduction 10 700 €/an du revenu global), Malraux, Monuments Historiques. Effet décisif sur le rendement net-net : un même bien peut produire 2 % net-net en nu vs 4 % en LMNP au réel.
Mandataire immobilier: Un mandataire immobilier exerce son activité sous le mandat d'un agent immobilier titulaire de la carte T (transactions). Statut : agent commercial inscrit au RSAC. Modèle économique : commission rétrocédée par l'agence titulaire de la carte, généralement 50-70 % vs un agent salarié. Réseaux de mandataires : SAFTI, IAD France, Optimhome, Capifrance, Effi-City. Avantages : flexibilité, indépendance, commissions élevées. Limite : pas de carte T en propre, dépendance à l'agence de rattachement et à son back-office.
Marchand de biens: Un marchand de biens est un commerçant (statut BIC professionnel) qui réalise des opérations habituelles d'achat-revente immobilière dans un but spéculatif. Activité commerciale réglementée : RCS, garantie financière, expert-comptable, soumis aux DMTO réduits (engagement de revente sous 5 ans, article 1115 CGI) et à la TVA sur marge. Marge cible : 15-25 % brut, 8-12 % net après travaux et fiscalité. Activité à fort levier mais risquée (cycle, vente, fiscalité). Souvent exercée en SAS.
Non-résident: Un non-résident fiscal n'est imposable en France que sur ses revenus de source française : loyers d'immeubles situés en France, plus-values immobilières françaises, dividendes de sociétés françaises (sous réserve des conventions fiscales). Taux minimum d'imposition : 20 % jusqu'à 29 579 € (puis 30 %), sauf à démontrer un taux moyen mondial inférieur. Exonération CSG-CRDS pour les résidents UE/EEE/Suisse. Déclaration via la 2042 + 2044 (loyers), envoyée au SIP des non-résidents à Noisy-le-Grand. À combiner avec les conventions fiscales pour éviter la double imposition.
OBO (Owner Buy Out) patrimonial: L'OBO patrimonial consiste à : (1) créer une SAS holding, (2) la holding contracte un crédit, (3) avec ce crédit, elle rachète les biens immobiliers ou parts de SCI du propriétaire. Résultat : le propriétaire reçoit du cash (libre d'utilisation), garde le contrôle via les parts holding, la holding rembourse le crédit avec les loyers. Avantages : optimisation IS, transmission via parts holding (décote + pacte Dutreil). Surtout pertinent pour les patrimoines importants — aucun seuil légal minimum n’existe.
Optimisation patrimoniale: L'optimisation patrimoniale est une démarche globale qui combine : (1) structuration juridique (SCI, holding, démembrement), (2) arbitrage fiscal (LMNP, déficit foncier, IFI), (3) diversification géographique et typologique, (4) préparation à la transmission (donations, pacte Dutreil, assurance-vie). Pilotée par un CGP, un avocat fiscaliste ou un notaire selon les enjeux. Outil de pilotage : le bilan patrimonial annuel qui mesure l'évolution de l'actif net et identifie les leviers d'arbitrage.
ORIAS: L'ORIAS est le registre unique des intermédiaires en assurance, en banque et en finance, accessible publiquement sur orias.fr. Inscription obligatoire pour exercer les statuts : courtier d'assurance (COA), mandataire d'assurance (MA), IOBSP (courtier en crédit), CIF (via certification professionnelle). Vérification gratuite par tout client avant signature. Permet de s'assurer qu'un CGP, courtier ou démarcheur est bien réglementé et soumis à des obligations professionnelles.
Pacte Dutreil (immobilier): Le pacte Dutreil (article 787 B du CGI) permet une exonération de 75 % des droits de mutation à titre gratuit lors de la transmission de titres de société, sous conditions strictes : engagement collectif de conservation des titres pendant 2 ans (signé entre associés), engagement individuel pendant 4 ans après transmission, exercice de fonction dirigeante par un signataire. Réforme 2026 : conditions durcies pour limiter les abus (activité économique réelle requise, pas seulement immobilière). Stratégie majeure pour la transmission des SCI à l'IS ou holdings patrimoniales.
Pension de réversion: La pension de réversion assure un revenu minimum au conjoint survivant après décès du retraité. Régime général : 54 % de la pension du défunt, conditions de ressources (le conjoint survivant ne doit pas dépasser un plafond). Complémentaires (AGIRC-ARRCO) : 60 % sans condition. Pour les couples non mariés (concubinage), aucune réversion : nécessité d'anticiper via assurance-vie, immobilier locatif, ou autre.
PER (Plan d'Épargne Retraite): Le PER (créé par loi PACTE 2019) est l'enveloppe de retraite individuelle moderne. Versements déductibles du revenu imposable (plafond 10 % des revenus, max 35 194 € en 2026). Imposition à la sortie (capital ou rente). Cas de déblocage anticipé : achat de la résidence principale, accidents de la vie. Alternative complémentaire à l'investissement immobilier locatif pour la préparation retraite, surtout pour les TMI 41-45 %.
Primo-investisseur: Le primo-investisseur est un investisseur qui finance son premier bien locatif. Profil souvent jeune (25-40 ans), revenus salariés, déjà propriétaire de sa RP ou locataire. Capacité d'endettement préservée (35 % HCSF), accès à un premier crédit à conditions favorables. Conseils : commencer petit (T1 ou T2), cash-flow équilibré ou positif, fiscalité LMNP au réel pour neutraliser l'impôt, secondariser la résidence principale avant de capitaliser. Ne pas chercher l'opération parfaite : 80 % de la performance se joue sur la 1ère et 2e opération.
Rentabilité brute: La rentabilité brute rapporte les loyers annuels bruts au prix d'achat tout frais inclus (incluant frais de notaire, travaux, ameublement). Formule : (loyer mensuel × 12) / (prix + frais) × 100. Utile pour comparer rapidement des biens à l'échelle d'un marché. Limites : ignore les charges non récupérables, la taxe foncière, la vacance, les travaux d'entretien, et la fiscalité. Rentabilités brutes typiques 2026 : 3-4 % Lyon centre, 4-5 % Lyon péri, 5-7 % Clermont/Brest, 7-10 % villes intermédiaires.
Rentabilité nette: La rentabilité nette déduit les charges récurrentes du calcul : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, provision travaux (5-10 % du loyer). Formule : (loyers - charges réelles) / prix × 100. Reflet plus réaliste que la rentabilité brute. Différence brute → nette typique : -1 à -2 points de %. Ne tient pas encore compte de la fiscalité (IR, PS, CFE) ni du remboursement du crédit. Étape intermédiaire avant la rentabilité nette-nette.
Rentabilité nette-nette (cash-flow): La rentabilité nette-nette intègre la fiscalité (IR + PS) et le remboursement du crédit pour donner le cash-flow réel. Formule : (loyers - charges - mensualités crédit - impôts) / apport personnel × 100. Sur un dossier LMNP au réel bien structuré, le résultat peut atteindre 8-15 % grâce à l'amortissement comptable (impôt souvent à zéro). Sur un dossier nu avec micro-foncier, le résultat est souvent négatif les premières années, compensé par le remboursement du capital (constitution de patrimoine).
SARL de famille: La SARL de famille (article 239 bis AA du CGI) est une SARL dont tous les associés sont membres d'une même famille (conjoints, ascendants, descendants, frères et sœurs). Elle peut opter pour l'IR (transparence fiscale) au lieu de l'IS de droit commun. Permet de faire du LMNP collectif en société (impossible en SCI à l'IR qui bascule automatiquement à l'IS pour la location meublée). Cumule les avantages de la SCI familiale (transmission échelonnée) avec ceux du LMNP au réel (amortissement).
Sortie d'une SCI familiale: La sortie d'une SCI familiale peut se faire de 3 manières : (1) cession des parts à un autre associé ou à un tiers (régime plus-value particulier en SCI IR, professionnel en SCI IS), (2) rachat des parts par la SCI elle-même (réduction de capital), (3) liquidation de la SCI avec partage du patrimoine. Chacune a des conséquences fiscales différentes. Nécessite généralement un notaire et un expert-comptable pour évaluer les parts et structurer la sortie. Coûts : 2-8 % de la valeur des parts selon complexité.
VAN (Valeur Actuelle Nette): La VAN actualise les flux futurs d'un projet au taux exigé par l'investisseur (souvent 4-6 % pour l'immobilier, équivalent au taux de l'OAT 10 ans + prime de risque). Formule : VAN = -investissement initial + Σ (cash-flow t / (1+r)^t). Si VAN > 0, le projet crée de la valeur. Outil de décision entre plusieurs projets concurrents (le plus haut VAN gagne à risque équivalent). Couplée avec l'IRR, donne la photo complète de la rentabilité.

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