Fiscalité du non-résident : comment sont imposés vos revenus fonciers en France

Première règle, simple et non négociable : les revenus fonciers d'un bien situé en France sont imposables en France, quel que soit votre pays de résidence. C'est le principe de l'imposition au lieu de situation de l'immeuble, repris par la quasi-totalité des conventions fiscales bilatérales signées par la France. Que vous viviez à Londres, Dubaï, Montréal ou Singapour, les loyers d'un appartement loué vide à Lyon ou à Paris relèvent du fisc français.

La convention fiscale entre la France et votre pays de résidence n'efface pas cette imposition : elle sert à éliminer la double imposition, soit en exonérant ces revenus dans votre pays de résidence, soit en vous accordant un crédit d'impôt. Le mécanisme dépend de chaque convention, d'où l'importance de la lire au cas par cas. Nous détaillons ce point dans notre guide convention fiscale et double imposition.

Concrètement, vous serez imposé en France sur deux étages distincts qu'il faut absolument ne pas confondre : l'impôt sur le revenu d'une part, et les prélèvements sociaux d'autre part. Ces deux prélèvements obéissent à des règles, des taux et des exonérations différents. C'est tout l'objet de ce guide, qui s'inscrit dans notre dossier complet sur l'investissement immobilier depuis l'étranger.

Pour un non-résident, le barème progressif s'applique, mais avec une particularité : un taux minimum d'imposition. En clair, le taux retenu sur vos revenus de source française ne peut pas être inférieur à 20 % jusqu'à un certain seuil, puis 30 % au-delà. Pour l'imposition 2026 (revenus perçus en 2025), ce seuil de bascule est fixé à 29 579 € : 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, 30 % sur la fraction supérieure. Cette règle découle de l'article 197 A du Code général des impôts.

Ce taux minimum peut être écarté si vous y avez intérêt. Sur justificatifs, vous pouvez demander l'application du taux moyen : on reconstitue alors le taux qui résulterait de l'imposition au barème progressif de l'ensemble de vos revenus mondiaux (français et étrangers). Si ce taux moyen mondial est inférieur à 20 % (ou 30 %), c'est lui qui s'applique à vos seuls revenus français. C'est souvent avantageux pour les contribuables à revenus modestes ou moyens.

Pour activer le taux moyen, vous devez en faire la demande dans votre déclaration et tenir à disposition de l'administration les justificatifs de vos revenus étrangers (avis d'imposition local, attestation, etc.). L'administration vérifie a posteriori. Si le calcul ne vous est pas favorable, elle conserve le taux minimum : la démarche ne présente donc aucun risque, seulement un gain potentiel.

Deuxième étage : les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Pour la location nue, le taux global est de 17,2 %, composé de la CSG (9,2 %), de la CRDS (0,5 %) et du prélèvement de solidarité (7,5 %). Appliqué en plus de l'impôt sur le revenu, il alourdit nettement la facture, et beaucoup d'expatriés l'ignorent au moment d'acheter.

Bonne nouvelle pour une large partie des expatriés européens : si vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'UE, de l'EEE (Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse, vous êtes exonéré de CSG et de CRDS. Il ne reste alors que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Cette exonération, issue de la jurisprudence dite « de Ruyter », change radicalement le rendement net.

Pour en bénéficier, il faut cocher les cases 8SH et/ou 8SI sur la déclaration 2042 C et pouvoir justifier de votre affiliation à un régime non français au 31 décembre de l'année des revenus. À l'inverse, si vous résidez hors UE/EEE/Suisse (Royaume-Uni hors couverture sécurité sociale européenne, Émirats, États-Unis, Asie...), vous restez en principe redevable des 17,2 % pleins. Nous décortiquons ces cas dans notre article dédié à la CSG/CRDS du non-résident.

Pour déterminer le revenu foncier imposable, deux régimes coexistent. Le micro-foncier s'applique de plein droit si vos revenus fonciers bruts annuels (loyers hors charges) ne dépassent pas 15 000 € et que vos biens ne relèvent d'aucun régime particulier. Il vous accorde un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges : vous êtes imposé sur 70 % des loyers, sans pouvoir déduire de frais réels.

Le régime réel s'applique au-delà de 15 000 €, ou sur option si vous y avez intérêt. Il permet de déduire les charges pour leur montant réel : intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion, assurances. Lorsque vous financez à crédit ou réalisez des travaux, le réel devient souvent bien plus avantageux, voire générateur d'un déficit foncier reportable. L'option pour le réel engage pour trois ans.

Le choix se calcule. Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le réel l'emporte mécaniquement. Pour un expatrié qui a financé son bien à crédit, c'est très fréquemment le cas. C'est aussi un levier de pilotage avec un crédit immobilier d'expatrié, dont les intérêts viennent réduire la base imposable.

Prenons un investisseur non-résident percevant 18 000 € de loyers nets imposables par an en location nue (après abattement ou charges), n'ayant pas d'autres revenus de source française et ne demandant pas le taux moyen. L'impôt sur le revenu au taux minimum de 20 % représente 3 600 € (18 000 € étant sous le seuil de 29 579 €, le taux de 30 % ne s'applique pas).

S'il réside et travaille en Allemagne (affilié à la sécurité sociale allemande, UE), il est exonéré de CSG/CRDS : il ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, soit 1 350 €. Total : 4 950 €. S'il réside à Dubaï (hors UE/EEE/Suisse), il supporte les prélèvements sociaux pleins de 17,2 %, soit 3 096 €. Total : 6 696 €.

À revenu identique, l'écart atteint près de 1 750 € par an, uniquement du fait du pays d'affiliation sociale. Cet exemple est volontairement simplifié (il ne tient pas compte du quotient familial, d'autres revenus français ou d'un éventuel taux moyen plus favorable) et doit être adapté à chaque situation. Il illustre pourquoi le lieu d'expatriation pèse autant que la qualité du bien.

Si vous louez en meublé, vous changez de catégorie : les loyers ne sont plus des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime réel, le statut LMNP autorise la déduction des charges et l'amortissement linéaire par composants du bien et du mobilier, qui peut neutraliser l'imposition pendant plusieurs années. Attention : depuis le 15 février 2025 (loi de finances 2025), les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, sauf pour certaines résidences gérées.

Côté prélèvements sociaux, la location meublée non professionnelle relève des revenus du patrimoine au taux de 17,2 %. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a toutefois relevé la CSG : selon les sources professionnelles, le taux global passerait à 18,6 % pour les bailleurs meublés non affiliés au régime français. Ce point récent doit être vérifié au cas par cas au regard de votre situation et des textes définitifs, l'exonération de CSG/CRDS pour les affiliés UE/EEE/Suisse restant par ailleurs applicable.

Le meublé n'est pas mécaniquement « meilleur » que le nu : tout dépend de votre profil, de votre financement et de votre horizon de revente. Nous comparons ces deux voies dans nos guides location meublée LMNP et LMNP non-résident.

En tant que non-résident, vos déclarations sont gérées par un service unique : le Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR), rattaché à la Direction des impôts des non-résidents (DINR), situé à Noisy-le-Grand (10 rue du Centre, TSA 10010, 93465 Noisy-le-Grand Cedex). C'est votre interlocuteur pour la déclaration, le paiement et les réclamations.

Concrètement, vous déclarez vos revenus fonciers sur la déclaration 2042, accompagnée de la 2044 (ou 2044-SPE) si vous êtes au régime réel. Pour activer l'exonération de CSG/CRDS, n'oubliez pas les cases 8SH/8SI de la 2042 C. La déclaration se fait en ligne depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr, où qu'il se trouve dans le monde.

La gestion à distance est tout à fait faisable, à condition d'être méthodique sur les justificatifs et les délais. Nous y consacrons deux ressources pratiques : déclarer ses revenus fonciers depuis l'étranger et la gestion locative à distance pour fiabiliser la collecte des loyers et des charges.

Au-delà des loyers, pensez à la sortie. La plus-value immobilière d'un non-résident est soumise au prélèvement de l'article 244 bis A (taux de 19 % au titre de l'impôt, plus les prélèvements sociaux), avec les mêmes abattements pour durée de détention que les résidents. Un représentant fiscal accrédité est en principe obligatoire si le prix de cession dépasse 150 000 € et que vous résidez hors UE/EEE. Nous détaillons ces règles, et l'exonération possible de l'ancienne résidence principale, dans notre guide plus-value immobilière du non-résident.

Sur le plan de la structuration, certains investisseurs optent pour une SCI à l'impôt sur les sociétés (taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %), pour amortir le bien et lisser la fiscalité ; d'autres privilégient la détention en direct pour sa simplicité. Le bon véhicule dépend de votre horizon, de votre pays de résidence et de la convention applicable. À noter : le dispositif Pinel est fermé depuis 2025 et le Censi-Bouvard a pris fin en 2022.

Chez CPIM, cabinet indépendant depuis 2008, nous accompagnons les expatriés sur l'ensemble de la chaîne, de l'acquisition au montage fiscal. Pour aller plus loin, consultez nos pages expatriation fiscale et immobilier et SCI à l'IS pour expatrié, et faites toujours valider votre cas par un professionnel au regard de la convention bilatérale concernée.