Retour en France : la fiscalité immobilière de l'expatrié qui rentre

Tout part d'un basculement de statut. Tant que vous viviez à l'étranger, vous étiez en principe non-résident : la France n'imposait que vos revenus de source française. En rentrant, vous redevenez résident fiscal dès lors que vous remplissez l'un des trois critères de l'article 4 B du Code général des impôts : avoir en France votre foyer ou votre lieu de séjour principal (présence de plus de six mois par an), y exercer une activité professionnelle non accessoire, ou y avoir le centre de vos intérêts économiques.

Un seul de ces critères suffit. En pratique, le rapatriement de la famille et la reprise d'un logement habituel suffisent presque toujours à fixer le foyer en France. Cette qualification de droit interne peut toutefois être écartée par une convention fiscale bilatérale si, sur la période de transition, vous restez considéré comme résident de l'autre État : la résidence conventionnelle prime alors sur le domicile de l'article 4 B.

La conséquence est lourde : à compter de votre installation, la France impose votre revenu mondial, et plus seulement vos revenus français. Salaires, pensions, loyers étrangers, dividendes, plus-values : tout entre dans le champ, sous réserve des mécanismes anti-double imposition prévus par les conventions. Avant d'investir ou de céder un bien, il est prudent de relire la convention fiscale applicable à votre pays de départ.

L'année civile du retour est particulière. L'administration vous traite comme deux contribuables successifs : non-résident du 1er janvier à la date de retour, puis résident à compter de votre installation. Vous déposez donc l'année suivante une déclaration scindée.

Concrètement : la déclaration n° 2042 couvre la période de résidence et porte sur l'ensemble des revenus mondiaux perçus après le retour ; la déclaration n° 2042-NR reprend les revenus de source française encaissés avant le retour, alors que vous étiez non-résident. Les revenus étrangers perçus après le retour sont reportés sur le formulaire n° 2047, qui sert à appliquer la convention (crédit d'impôt ou exonération avec taux effectif).

C'est aussi le moment de régulariser vos obligations de résident : déclaration des comptes bancaires, contrats et actifs détenus à l'étranger via les formulaires n° 3916 / 3916-bis. Cette articulation appelle de la rigueur, car une erreur de périmètre entre les deux périodes peut conduire à une double déclaration ou, à l'inverse, à une omission. Un accompagnement est recommandé, surtout si vous conservez des revenus dans votre ancien pays.

Pendant l'expatriation, vos loyers français étaient déjà imposés en France au titre des revenus fonciers (location nue) ou des BIC (location meublée), mais sous le régime spécifique du non-résident. À votre retour, ce régime cesse et vous rejoignez le droit commun des résidents. Pour cadrer la situation antérieure, consultez notre dossier sur la fiscalité non-résident des revenus fonciers.

Première bascule : le taux minimum d'imposition de 20 % (et 30 % au-delà de 29 579 € de revenu net imposable, seuil applicable aux revenus 2025) disparaît. Ce plancher ne concernait que les non-résidents. En tant que résident, vos loyers sont soumis au barème progressif sur l'ensemble de vos revenus, avec votre tranche marginale réelle.

Seconde bascule, déterminante : les prélèvements sociaux. Le non-résident affilié à un régime social de l'UE/EEE/Suisse bénéficiait d'une exonération de CSG-CRDS et n'acquittait que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Une fois redevenu résident affilié à la Sécurité sociale française, cette exonération tombe : vos revenus du patrimoine supportent les prélèvements sociaux au taux plein de 17,2 %. Pour mémoire sur ce mécanisme, voir notre page CSG/CRDS du non-résident.

C'est souvent l'opportunité la plus intéressante du retour. Le logement loué pendant l'expatriation peut, dès lors que vous l'occupez comme résidence habituelle et effective, devenir votre résidence principale. Or, la cession de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value au titre de l'article 150 U, II-1° du CGI, sans condition de durée de détention.

La condition clé est l'occupation réelle au jour de la vente : le bien doit constituer votre résidence principale au moment de la cession (la vente reste admise dans un délai de 12 mois après déménagement si elle est rapide et que le bien était inoccupé). Transformer un bien locatif en résidence principale puis le revendre quelques années plus tard peut donc purger une plus-value latente parfois considérable.

Attention toutefois si le bien était exploité en meublé : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont, pour le calcul de la plus-value, réintégrés au prix d'acquisition (sauf certaines résidences gérées), ce qui majore la plus-value imposable tant que le bien reste taxable. Si le bien devient ensuite votre résidence principale et que vous le vendez à ce titre, l'exonération RP s'applique, mais l'arbitrage du moment et du statut de cession doit être chiffré. Le sujet est détaillé dans notre guide résidence principale de l'expatrié en France.

Si la revente est de toute façon prévue, il peut être pertinent de la réaliser avant de redevenir résident, pour profiter des régimes propres au non-résident. Deux dispositifs coexistent. D'abord, l'exonération de l'ancienne résidence principale : un Français qui s'expatrie peut céder en exonération le logement qui était sa résidence principale au moment du départ, à condition que la vente intervienne au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ et que le logement n'ait pas été mis à disposition d'un tiers entre-temps.

Ensuite, l'exonération spécifique plafonnée à 150 000 € de plus-value (art. 150 U, II-2° du CGI) : elle vise les non-résidents ressortissants de l'UE/EEE, fiscalement domiciliés en France de manière continue pendant au moins deux ans avant l'expatriation, pour une cession réalisée en principe au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ (sans condition de délai si le vendeur a la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l'année précédente). Elle est limitée à une résidence par contribuable.

Au-delà de ces régimes, la plus-value du non-résident relève de l'article 244 bis A : imposition à 19 %, majorée des prélèvements sociaux, avec désignation d'un représentant fiscal obligatoire lorsque le prix de cession excède 150 000 € et que le vendeur est domicilié hors UE/EEE. Tous ces points sont approfondis dans notre dossier plus-value immobilière du non-résident. Le bon arbitrage entre vendre en non-résident ou en résident dépend du montant de la plus-value, du pays de départ et du calendrier : il se chiffre au cas par cas.

Marc, expatrié à Singapour depuis 7 ans, possède un appartement à Lyon qu'il loue nu. Pendant l'expatriation, ses loyers sont imposés au taux minimum non-résident de 20 % et, comme Singapour est hors UE/EEE, supportent les prélèvements sociaux au taux plein de 17,2 % (pas d'exonération de CSG, réservée aux affiliés UE/EEE/Suisse).

À son retour en juin 2026, Marc redevient résident. Pour 2026, il déposera une 2042-NR pour ses loyers lyonnais de janvier à juin (statut non-résident) et une 2042 pour la période de résidence, ses revenus mondiaux étant alors pris en compte et ses revenus singapouriens reportés sur la 2047. Ses loyers basculent au barème progressif selon sa tranche réelle.

Marc décide ensuite d'emménager dans l'appartement et d'en faire sa résidence principale. S'il le revend trois ans plus tard en l'occupant effectivement, la plus-value sera exonérée au titre de la résidence principale. Cet exemple est volontairement simplifié et illustratif : les montants exacts dépendent de la convention France-Singapour, du revenu global de Marc et de sa situation familiale. Pour une stratégie patrimoniale au retour, notre approche est détaillée dans investir en France depuis l'étranger.

Le retour modifie aussi votre exposition à l'impôt sur la fortune immobilière. Non-résident, vous n'étiez imposable à l'IFI que sur vos biens immobiliers situés en France (sauf clause conventionnelle plus favorable). Résident, vous redevenez imposable sur votre patrimoine immobilier mondial net taxable, dès lors qu'il dépasse 1 300 000 € au 1er janvier, l'abattement de 30 % sur la résidence principale restant applicable. Les détails figurent dans notre page IFI du non-résident.

Côté transmission, redevenir résident rapproche votre succession du droit français : la résidence du défunt et la localisation des biens conditionnent la taxation, l'article 750 ter du CGI rendant en tout état de cause taxable en France un immeuble qui y est situé. Le règlement européen 650/2012 régit la loi civile applicable, mais la fiscalité dépend des conventions : à vérifier au cas par cas, comme nous l'expliquons dans succession internationale et immobilier.

Enfin, l'exit tax ne concerne pas l'entrée sur le territoire : elle frappe le transfert du domicile hors de France, donc le départ, pas le retour. Si vous aviez été soumis à l'exit tax en partant, votre retour peut au contraire ouvrir droit au dégrèvement ou à la restitution de l'imposition mise en sursis ; ce point se traite dossier en main (voir exit tax immobilier). Compte tenu des enjeux croisés revenus, plus-value, IFI et succession, un audit personnalisé avec un CGP avant l'année du retour est le meilleur moyen d'optimiser le calendrier.