Investir dans l'immobilier en France depuis Monaco en 2026

Monaco est réputé pour l'absence d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Mais cette règle connaît une exception fondamentale pour les ressortissants français, posée par la convention fiscale franco-monégasque du 18 mai 1963.

Son article 7 prévoit que les Français ayant transféré leur résidence à Monaco à compter du 13 octobre 1957 demeurent assujettis à l'impôt sur le revenu français sur l'ensemble de leurs revenus, comme s'ils avaient conservé leur domicile en France. Seuls les Français pouvant justifier d'une résidence habituelle à Monaco antérieure à cette date (la condition des cinq ans s'appréciant au 13 octobre 1962) y échappent, ainsi que les personnes d'autres nationalités.

La conséquence est structurante : pour un Français de Monaco, investir dans l'immobilier en France ne procure aucun avantage fiscal lié à Monaco, puisqu'il est déjà imposé en France sur ses revenus mondiaux. Ce guide s'adresse donc à deux publics au traitement différent — que nous distinguons ci-dessous. Pour le cadre général, voir notre page pilier investir en France depuis l'étranger.

Le Français résidant à Monaco (hors exception d'antériorité) est traité comme un résident fiscal français : il déclare l'ensemble de ses revenus mondiaux en France et y est imposé au barème progressif, sans le plafond du taux minimum des non-résidents. Ses revenus fonciers français suivent le régime de droit commun (micro-foncier ou réel, micro-BIC ou réel en meublé).

Pour cet investisseur, l'immobilier locatif français n'a donc rien d'une opération « offshore » : il s'analyse exactement comme pour un résident de France. Les leviers d'optimisation sont les mêmes — amortissement en LMNP, déficit foncier, choix nu/meublé — et doivent être arbitrés selon la tranche marginale d'imposition réelle.

Un résident de Monaco d'une autre nationalité (ou un Français bénéficiant de l'exception d'antériorité) relève du régime de droit commun des non-résidents. Son bien français est imposé en France : revenus fonciers à l'impôt sur le revenu au taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € puis 30 % (ou taux moyen sur option), et plus-value au titre de l'article 244 bis A.

Ses revenus de source non française, eux, échappent à l'impôt français. C'est la configuration la plus proche de celle des autres pays d'expatriation traités sur ce site, comme Dubaï, à ceci près que Monaco impose une vigilance particulière sur la preuve de la résidence et de la nationalité.

Quelle que soit la nationalité, le résident de Monaco supporte les prélèvements sociaux pleins sur ses revenus fonciers et plus-values de source française : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé depuis les revenus 2025. Monaco n'appartenant ni à l'UE, ni à l'EEE, ni à la Suisse, l'exonération de CSG/CRDS ne s'applique pas.

Ce point a été explicitement confirmé par le Conseil d'État dans une décision du 21 juin 2021 : la jurisprudence de Ruyter, qui a fondé l'exonération pour les affiliés d'un régime de sécurité sociale de l'UE/EEE/Suisse, ne bénéficie pas aux résidents de Monaco. Voir notre guide CSG/CRDS du non-résident.

L'IFI réserve aux Français de Monaco un régime particulier, issu de l'avenant de 2003 à la convention. Les Français installés à Monaco à compter du 1er janvier 1989 sont assujettis à l'IFI sur leur patrimoine immobilier mondial, comme des résidents de France. Ceux installés avant cette date ne le sont que sur leurs biens situés en France.

La date d'installation à Monaco est donc un paramètre patrimonial de premier ordre : elle détermine si un immeuble détenu ailleurs qu'en France entre ou non dans l'assiette taxable. Notre guide IFI du non-résident détaille l'assiette, les dettes déductibles et le traitement des parts de SCI.

À la revente, la plus-value relève de l'article 244 bis A : 19 % d'impôt plus prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention (exonération à 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux), surtaxe au-delà de 50 000 €. Comme le cédant réside hors UE/EEE, un représentant fiscal accrédité est en principe obligatoire dès que le prix de cession dépasse 150 000 €. Détails dans notre guide plus-value immobilière du non-résident.

Pour le financement, la proximité géographique et la solidité patrimoniale des dossiers monégasques facilitent souvent l'accès au crédit français : voir crédit immobilier pour expatrié. CPIM, cabinet indépendant depuis 2008, accompagne les résidents de Monaco dans la sélection et la structuration de leur investissement en France — comparez aussi avec les autres destinations, comme la Suisse.