Investir dans l'immobilier en France depuis Hong Kong en 2026

Un expatrié installé à Hong Kong peut acheter de l'immobilier en France sans aucune restriction liée à sa nationalité ou à son lieu de résidence. Le droit de propriété français est ouvert aux non-résidents comme aux résidents. La vraie question n'est donc pas l'accès, mais la fiscalité applicable et l'organisation de l'opération à distance.

Le principe fondateur est simple : un bien immobilier situé en France génère des revenus et, à terme, une plus-value, qui restent toujours imposables en France, quel que soit le pays de résidence du propriétaire. Hong Kong étant un territoire situé hors de l'Union européenne, de l'EEE et de la Suisse, l'investisseur relève du régime fiscal le plus complet : prélèvements sociaux pleins et obligation de représentant fiscal à la revente au-delà d'un certain seuil.

Cet article détaille les quatre points qui structurent une opération réussie depuis Hong Kong : la fiscalité des loyers, les prélèvements sociaux, la convention bilatérale, et la plus-value de l'article 244 bis A. Pour une vision d'ensemble du sujet, consultez notre guide pilier investir en France depuis l'étranger.

Les revenus fonciers de source française perçus par un non-résident sont imposés à un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, puis 30 % au-delà (barème applicable aux revenus 2025, article 197 A du CGI). Ce taux plancher est une particularité du régime non-résident : il évite que les revenus français échappent à une imposition minimale.

Il existe une soupape utile : l'option pour le taux moyen. Si le taux d'imposition calculé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux (français et hongkongais) est inférieur à 20 %, vous pouvez demander à appliquer ce taux moyen sur vos seuls revenus français. Concrètement, vous déclarez vos revenus mondiaux uniquement pour le calcul du taux, mais seuls les loyers français sont effectivement imposés en France.

Le choix entre location nue (revenus fonciers) et location meublée (BIC, statut LMNP) a un impact direct sur la base imposable. Le détail des régimes, abattements et déclarations figure dans notre dossier fiscalité non-résident des revenus fonciers.

C'est le point le plus pénalisant pour un résident de Hong Kong par rapport à un expatrié européen. La jurisprudence de Ruyter exonère de CSG et de CRDS les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un pays de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse, qui ne paient alors que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Hong Kong étant hors de cet espace, l'exonération ne s'applique pas. Le résident de Hong Kong acquitte les prélèvements sociaux pleins : 17,2 % en location nue et 18,6 % en location meublée (taux applicable aux revenus perçus à compter de 2025), en plus de l'impôt sur le revenu. C'est un écart de près de 10 points par rapport à un résident suisse ou luxembourgeois.

Ce différentiel pèse lourd dans le rendement net. Il faut l'intégrer dès la simulation. Pour comprendre précisément le mécanisme d'exonération et qui peut en bénéficier, lisez notre analyse dédiée CSG/CRDS du non-résident.

La France et Hong Kong sont liées par un accord en vue d'éviter les doubles impositions, signé le 21 octobre 2010 et en vigueur depuis le 1er décembre 2011 (applicable en France depuis le 1er janvier 2012). Cette convention est un atout : elle sécurise la situation fiscale de l'investisseur des deux côtés.

La règle est conforme au standard international : les revenus et plus-values immobiliers sont imposables dans l'État où se situe le bien, donc en France. La convention organise ensuite l'élimination de la double imposition côté Hong Kong, de sorte que l'investisseur ne soit pas taxé deux fois sur le même revenu. Hong Kong appliquant par ailleurs un système d'imposition territorial, la pression fiscale locale sur des revenus de source française est en pratique limitée, mais cela dépend de chaque situation et doit être vérifié au cas par cas.

Comprendre l'articulation entre fiscalité française et convention bilatérale est essentiel avant tout achat. Notre guide convention fiscale et double imposition détaille les mécanismes (exonération avec taux effectif, crédit d'impôt) qui s'appliquent selon les pays.

Lors de la revente, la plus-value d'un non-résident est soumise au prélèvement de l'article 244 bis A : 19 % au titre de l'impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux pour un résident de Hong Kong, soit 36,2 % avant abattements. Les abattements pour durée de détention s'appliquent : exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Point crucial pour Hong Kong : la désignation d'un représentant fiscal accrédité est obligatoire dès que le prix de cession dépasse 150 000 €, pour tout cédant résidant hors UE/EEE. Des dispenses existent (notamment lorsque la plus-value est totalement exonérée par la durée de détention), mais elles doivent être vérifiées avant la signature. Ce représentant, rémunéré, se porte garant du calcul et du paiement du prélèvement.

Si vous investissez en LMNP, attention : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable (hors certaines résidences gérées), ce qui augmente mécaniquement la base taxable à la revente. Notre dossier complet plus-value immobilière du non-résident (244 bis A) détaille le calcul pas à pas.

Prenons un investisseur résidant à Hong Kong qui perçoit 12 000 € de revenus fonciers nets par an d'un appartement en France, loué nu. Sans option pour le taux moyen, l'impôt sur le revenu est calculé au taux minimum de 20 %, soit 2 400 €. S'y ajoutent les prélèvements sociaux pleins de 17,2 %, soit 2 064 €. La charge fiscale française totale ressort à environ 4 464 €, soit un taux global proche de 37 %.

Le même bien détenu par un résident suisse ou luxembourgeois ne supporterait que 7,5 % de prélèvement de solidarité au lieu de 17,2 %, soit une économie d'environ 1 164 € par an sur les seuls prélèvements sociaux. C'est l'illustration concrète du surcoût lié au statut hors UE de Hong Kong.

Ce chiffrage est volontairement simplifié et n'intègre ni l'option du taux moyen, ni les éventuels intérêts d'emprunt déductibles, ni la fiscalité locale hongkongaise. Il sert à mesurer l'ordre de grandeur. Une simulation personnalisée reste indispensable avant tout engagement, et la structuration (location nue, meublée, ou SCI à l'IS) peut sensiblement modifier le résultat.

Le financement d'un expatrié hors UE est plus sélectif que celui d'un résident français. Certaines banques françaises et établissements spécialisés prêtent aux non-résidents de Hong Kong, généralement avec un apport plus élevé, des revenus réguliers justifiés et parfois une épargne domiciliée en France. Les politiques varient fortement : un courtier spécialisé dans le crédit aux expatriés fait souvent la différence. Voir notre guide crédit immobilier expatrié : quelles banques prêtent.

La gestion à distance est aujourd'hui parfaitement maîtrisable : mandat de gestion locative, procuration pour la signature, états des lieux numériques, et un interlocuteur de confiance en France. Le décalage horaire avec Hong Kong (sept à huit heures selon la saison) impose de s'appuyer sur des partenaires réactifs et des outils de suivi en ligne.

Un dernier point sur l'exit tax : pour un investisseur qui quitterait la France, les parts de SCI à l'impôt sur le revenu sont hors champ de l'exit tax (article 167 bis), car leur cession relève de l'article 244 bis A. Si votre patrimoine comporte des titres mobiliers, ce sujet mérite une analyse dédiée : consultez notre page exit tax et immobilier. Pour comparer avec d'autres places d'expatriation, voir aussi investir depuis Singapour.