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Catégorie Fiscalité

31 décryptages fiscalité.

Article9 min · 12 mai 2026
TMI 45 % : les leviers immobiliers qui paient
À la tranche marginale supérieure, chaque euro d'optimisation fiscale rapporte 0,49 € net. Comparaison des dispositifs immobiliers les plus efficaces et de leurs limites.
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Article6 min · 12 mai 2026
Plafonnement 10 000 € : ce qui rentre, ce qui sort
Depuis 2013, l'État plafonne à 10 000 € par an et par foyer le bénéfice cumulé des principales niches fiscales. Mais Malraux, Monuments historiques et déficit foncier échappent à cette règle, ce qui permet aux contribuables fortement imposés de défiscaliser bien au-delà du plafond commun.
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Article6 min · 12 mai 2026
2044 ou 2044-SPE : la question qui piège chaque année
Chaque printemps, des contribuables remplissent une 2044 ordinaire alors qu'ils relèvent en réalité du formulaire 2044-SPE spécifique aux régimes spéciaux. Conséquence : perte pure et simple de l'avantage fiscal lié à leur dispositif, parfois pendant plusieurs années consécutives.
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Article6 min · 12 mai 2026
Acompte fonciers 2026 : ce qu'il faut savoir
Le prélèvement à la source ne s'applique pas directement aux loyers, mais l'administration calcule des acomptes mensuels ou trimestriels à partir des revenus déclarés deux ans plus tôt. Ce décalage de trésorerie surprend chaque année des dizaines de milliers de bailleurs, surtout en cas de variation de revenus.
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Article6 min · 12 mai 2026
Dossier complet fiscalité immobilier 2026
La fiscalité immobilière 2026 mêle revenus fonciers, BIC, IFI, plus-values et dispositifs spécifiques. Ce dossier pilier centralise les règles et nos analyses.
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Article6 min · 12 mai 2026
Prélèvements sociaux 17,2 % sur l'immobilier en 2026
Les 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine immobilier représentent la moitié de la pression fiscale à TMI 30 %. Composition, application et leviers de réduction en 2026.
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Article6 min · 5 mai 2026
Pacte Dutreil immobilier : la transmission optimisée 75 %
Le Pacte Dutreil permet de transmettre une société d'exploitation avec 75 % d'abattement sur les droits. Étendu en partie à l'immobilier d'entreprise sous conditions strictes : engagement collectif, holding animatrice, durée. Cas concret 2026.
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Article7 min · 5 mai 2026
OBO immobilier : la holding qui rachète vos biens
L'Owner Buy Out immobilier permet de céder son patrimoine à sa propre holding pour dégager du cash, refiscaliser les loyers via l'IS, optimiser la transmission. Mécanique, cas chiffré 2026, pièges à éviter.
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Article6 min · 4 mai 2026
CFE LMNP : ce que tout loueur en meublé doit savoir
La Cotisation Foncière des Entreprises s'applique aux LMNP, pas seulement aux commerçants. 90 % des loueurs n'en parlent jamais avant de recevoir leur premier avis. Seuils, exonérations, première année, calcul réel.
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Article6 min · 4 mai 2026
TVA et location meublée touristique : la mécanique 2026
La TVA frappe certaines locations meublées de tourisme dès 85 800 € de recettes (ou 23 200 € avec services para-hôteliers). Mécanique, exonérations, déduction TVA d'acquisition : ce que les LMNP touristiques doivent maîtriser en 2026.
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Article7 min · 3 mai 2026
LMP vs LMNP : la bascule à comprendre absolument
Le statut LMP s'impose au-delà de 23 000 € de loyers ET 50 % des revenus du foyer. Conséquences majeures : cotisations sociales 35-45 %, plus-value régime BIC, exonération IFI possible. Comment éviter la bascule subie.
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Article7 min · 3 mai 2026
Marchand de biens : la fiscalité 2026 décortiquée
Le marchand de biens achète pour revendre, pas pour louer. Régime fiscal totalement distinct du LMNP : TVA sur marge à 20 %, IS, engagement 5 ans. Quand l'activité s'impose à vous, et comment l'optimiser.
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Article8 min · 2 mai 2026
Article 150 U CGI : 12 cas d'exonération de plus-value
La résidence principale n'est qu'une exonération parmi 12. Première cession d'un autre bien, vente à un organisme HLM, retraités modestes, durée détention longue : panorama complet des dispositifs méconnus pour 0 fiscalité à la revente.
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Article7 min · 2 mai 2026
Démembrement temporaire d'usufruit SCI : la mécanique
Céder l'usufruit temporaire de ses parts de SCI à une société sur 5-15 ans permet de sortir les loyers de son IR, échapper à l'IFI sur la valeur correspondante, et financer un nouveau projet. Mécanique, cas chiffré, conditions.
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Article7 min · 1 mai 2026
Fin du Censi-Bouvard 2026 : que reste-t-il aux investisseurs ?
Le Censi-Bouvard ne sera pas reconduit au-delà de 2026. Pour les investisseurs en résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD), 4 alternatives crédibles : LMNP au réel, démembrement, OBO, scission société. Comparatif chiffré.
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Article2 min · 30 avril 2026
Pinel vs Denormandie : que choisir en 2026 ?
Le Pinel classique a été supprimé fin 2024. Le Denormandie reste ouvert jusqu'à fin 2027 sur l'ancien rénové. Comparatif des deux dispositifs : taux, plafonds, communes éligibles, et alternatives crédibles en 2026.
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Article2 min · 30 avril 2026
LMNP réel ou micro-BIC : le comparatif 2026
Le statut LMNP propose deux régimes fiscaux : micro-BIC (forfaitaire avec abattement 50 %) ou réel (déduction des charges + amortissement). Quand basculer du micro au réel ? Calculs et exemples chiffrés.
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Article4 min · 18 avril 2026
12 signaux qui peuvent suffire à lancer un contrôle fiscal
L'administration fiscale française dispose d'outils d'analyse algorithmique qui croisent automatiquement déclarations et bases externes. Tour d'horizon des 12 signaux les plus fréquemment associés au déclenchement d'un contrôle.
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Article6 min · 18 avril 2026
LMNP, au top pour une rente non fiscalisée
Amortissement du bien, déduction des charges, exclusion possible de l'IFI : le LMNP reste en 2026 l'un des statuts les plus efficients pour construire une rente locative peu fiscalisée. Mécanismes, conditions et écueils.
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Article7 min · 15 avril 2026
Loi Malraux 2026 : zones sauvegardées et secteurs éligibles
Taux 22 % ou 30 % selon la zone, plafond 400 000 € de travaux sur 4 ans, engagement de location 9 ans : la mécanique Malraux et ses marchés cibles (Vieux Lyon, Bordeaux, Troyes).
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Article2 min · 10 avril 2026
LMNP au réel en 2026 : amortir, optimiser, transmettre
Amortissement linéaire sur 25-30 ans, abattements, seuil des 23 000 €, exit IFI partiel : les ressorts du statut LMNP au réel, les pièges à éviter et les arbitrages patrimoniaux en 2026.
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Article1 min · 5 avril 2026
IFI 2026 : comment réduire l'impôt sur la fortune immobilière
Seuil 1,3 M€, barème progressif de 0,5 à 1,5 %, abattement résidence principale 30 %, exclusion des biens professionnels : les leviers d'optimisation IFI pour 2026.
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Article2 min · 1 avril 2026
Fin du Pinel : où investir en 2026 pour défiscaliser
Le Pinel n'est plus. Comparatif 2026 des dispositifs qui le remplacent selon votre TMI, votre budget et votre horizon : LMNP au réel, Denormandie, Loc'Avantages, Malraux, déficit foncier.
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Article4 min · 22 mars 2026
Monuments Historiques : la défiscalisation sans plafond
Pour les TMI 45 %, le dispositif MH est le seul à autoriser une déduction intégrale des travaux sur le revenu global, sans plafond. Engagement 15 ans, validation ABF, marchés très restreints.
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Article2 min · 18 mars 2026
Déficit foncier : imputer 10 700 € de travaux sur son revenu
Quels travaux ouvrent droit au déficit foncier, comment fonctionne le plafond de 10 700 €, le mécanisme de report sur 10 ans et la stratégie combinée avec le LMNP ou le nu classique.
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Article2 min · 11 mars 2026
SCI à l'IR vs à l'IS : l'arbitrage en 2026
IR transparent, IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % : comparatif précis, cas où l'IS écrase l'IR, pièges de la sortie de régime et articulation avec la transmission.
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Article2 min · 5 mars 2026
Plus-value immobilière : quand la détention longue efface l'impôt
Barème 2026 de l'abattement pour durée de détention, cas d'exonération (RP, cession sociale, expatriés), méthode de calcul du prix d'acquisition et des travaux revalorisables.
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Article4 min · 28 février 2026
Loc'Avantages : réduire son impôt en louant moins cher
Le nouveau dispositif Loc'Avantages conditionne la capitalisation de l'impôt et optimisation immédiate à un loyer conventionné inférieur au marché. 3 niveaux (Loc1/Loc2/Loc3) avec 15, 35 ou 65 % de réduction.
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Article1 min · 26 février 2026
Contrôle fiscal LMNP : prévenir plutôt que subir
La DGFiP intensifie les contrôles LMNP en 2026. Les erreurs qui déclenchent une vérification, les documents à tenir à jour, les 10 sanctions typiques et comment se défendre.
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Article2 min · 12 février 2026
Denormandie : défiscaliser en revitalisant les centres-villes
Le Denormandie, cousin du Pinel mais appliqué à l'ancien rénové, cible les 222 villes Action cœur de ville. Réduction 12, 18 ou 21 % sur 6, 9 ou 12 ans. Travaux minimum 25 % du coût global.
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Article1 min · 4 février 2026
Rénovation énergétique : optimiser fiscalité et revente
MaPrimeRénov' 2026, éco-PTZ zéro intérêt, CEE, bonus de plus-value sur les passoires thermiques rénovées. Comment articuler les aides et maximiser la plus-value à la revente.
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