Plafond d'amortissement Jeanbrun : 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an

Le statut du bailleur privé — dispositif « Jeanbrun », créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) — permet d'amortir fiscalement un logement loué nu, chose impossible en location nue classique. En contrepartie, le loyer est plafonné, et c'est précisément le niveau de loyer choisi qui détermine le plafond d'amortissement annuel déductible.

Loyer intermédiaire : taux d'amortissement de 3,5 % (logement neuf), plafonné à 8 000 € par an. C'est le palier « droit commun », le plus utilisé, car les loyers intermédiaires restent proches du marché dans la plupart des villes.

Loyer social : taux de 4,5 %, plafonné à 10 000 € par an. Loyer très social : taux de 5,5 %, plafonné à 12 000 € par an. Plus l'effort de modération de loyer est important, plus l'avantage fiscal annuel est élevé — mais le manque à gagner locatif doit être chiffré face au gain d'impôt, ce qui dépend de votre TMI et du marché local.

Le dispositif s'applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, loués nus à usage de résidence principale du locataire, avec un engagement de location de 9 ans.

L'amortissement Jeanbrun ne se calcule pas sur 100 % du prix : la base amortissable est fixée à 80 % du prix de revient (la part terrain, non amortissable, est forfaitisée à 20 %). On applique ensuite le taux du palier choisi, et on compare au plafond.

Exemple 1 — sous le plafond : appartement neuf à 250 000 € en loyer intermédiaire. Base amortissable : 250 000 × 80 % = 200 000 €. Amortissement : 200 000 × 3,5 % = 7 000 €/an, en dessous du plafond de 8 000 € — la déduction est intégrale.

Exemple 2 — plafonné : appartement neuf à 320 000 € en loyer intermédiaire. Base : 256 000 €, amortissement théorique 8 960 €, plafonné à 8 000 €/an. Le point d'équilibre se situe vers 285 000 € de prix de revient en intermédiaire : au-delà, chaque euro supplémentaire n'augmente plus l'avantage fiscal annuel — un paramètre à intégrer dans le choix du bien.

L'amortissement se déduit des revenus fonciers. Pour un contribuable à TMI 30 %, chaque euro d'amortissement déduit fait économiser environ 47,2 centimes (30 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux applicables à la location nue — voir notre dossier prélèvements sociaux immobilier 2026). À plafond 8 000 €, l'économie annuelle atteint donc ≈ 3 776 € à TMI 30 % et ≈ 4 656 € à TMI 41 %.

Le neuf (ou l'état futur d'achèvement) bénéficie des taux pleins : 3,5 / 4,5 / 5,5 % selon le loyer. C'est la voie la plus simple — pas de chantier à piloter, DPE conforme d'office.

L'ancien est éligible à condition de réaliser des travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition et d'amener le logement en classe A, B ou C du DPE. Les taux d'amortissement de l'ancien rénové sont réduits par rapport au neuf (de l'ordre de 3 à 4 %). Cette voie combine décote de l'ancien, valorisation par travaux et amortissement — mais exige un vrai pilotage de chantier et un chiffrage DPE sérieux avant l'achat.

Autre exigence structurante : le logement doit se situer dans un immeuble collectif — les maisons individuelles ne sont pas éligibles au dispositif.

Concrètement, un investisseur qui déduit 8 000 €/an pendant 9 ans (72 000 € cumulés) verra sa plus-value majorée de 72 000 € à la revente — atténuée ensuite par les abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, de PS à 30 ans). La stratégie de sortie (revente rapide, conservation longue, transmission) doit donc être arbitrée dès l'entrée. Notre dossier sur la réintégration des amortissements à la revente détaille le mécanisme.

Pour chiffrer votre cas (prix, niveau de loyer, TMI, horizon), utilisez le simulateur Jeanbrun CPIM — et pour arbitrer face au meublé, notre comparatif Jeanbrun ou LMNP en 2026.