Article 150 U CGI : 12 cas d'exonération de plus-value

L'article 150 U du Code Général des Impôts liste les cas où la plus-value immobilière est totalement ou partiellement exonérée. La résidence principale est le plus connu, mais 11 autres situations existent. Beaucoup concernent des profils précis (retraités, seniors, première cession), d'autres sont peu connues du grand public.

1. Résidence principale (II-1°) — exonération totale, sans condition de durée. Le bien doit être occupé à titre principal au moment de la vente OU dans les 12 mois précédents (si déménagé pour cause indépendante de la volonté).

2. Première cession d'un logement autre que la RP (II-1° bis) — exonération sous conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa RP depuis 4 ans, réemploi du prix dans l'achat de la RP dans les 24 mois.

3. Cession au profit d'un organisme HLM (II-7°) — exonération totale si la cession concerne un logement destiné à devenir social.

4. Cession au profit d'une collectivité ou société visant logement social (II-8°) — idem, élargi aux opérateurs OPAC, SEM, etc.

5. Retraités modestes (III) : les titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité bénéficient d'une exonération totale si le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil (~11 500 €/an pour une part en 2026, plus pour les parts supplémentaires). Ne fonctionne que pour la première cession.

6. Seniors en EHPAD ou maison de retraite (II-1° ter) : exonération de la plus-value sur l'ancien logement principal vendu après l'entrée en EHPAD, à condition que la cession intervienne dans les 24 mois suivant l'entrée en établissement et que le revenu fiscal soit modeste.

7. Cessions de petits prix < 15 000 € (II-6°) : les cessions inférieures à ce seuil sont exonérées de plus-value (par cession, pas par année).

8. Détention > 22 ans : exonération totale d'IR sur la plus-value (mais pas des prélèvements sociaux 17,2 %, qui ne sont totalement effacés qu'après 30 ans).

9. Détention > 30 ans : exonération totale IR + PS, soit 0 fiscalité sur la plus-value.

Ces durées s'apprécient à la date de la vente définitive (acte notarié), pas du compromis. Détail important quand on est en limite : décaler la vente de 6 mois peut faire gagner 5 ou 10 points d'imposition.

Cas 1 : Lucas, 32 ans, vend son studio investissement pour acheter sa première RP.

Lucas a acheté un studio à Lyon en LMNP en 2018 (160 k€). Aujourd'hui (2026), il le revend 220 k€ pour acheter un T3 RP avec sa compagne. Plus-value = 60 k€.

→ Exonération article 150 U II-1° bis (première cession, jamais propriétaire RP, réemploi sous 24 mois). Économie : ~22 k€ (IR 19 % + PS 17,2 %).

Cas 2 : Mireille, 76 ans, retraitée, vend la maison familiale.

Revenu fiscal de référence : 9 800 €/an. Vend la maison de 350 k€ achetée 30 ans plus tôt à 80 k€.

→ Cumul d'exonérations possibles : durée > 30 ans (totale) ET retraitée modeste. Aucune fiscalité due.

Cas 3 : Famille D., vend 2 garages 12 k€ chacun.

Plus-value totale 8 k€ par garage. Chaque cession est exonérée individuellement (cession < 15 k€). Économie totale : ~5,8 k€.

1. Résidence principale (II-1°) : bien occupé à titre principal au moment de la vente OU vendu dans les 12 mois suivant le déménagement (cause indépendante de la volonté : mutation, séparation, hospitalisation). Aucune durée minimale. Aucun plafond de prix.

2. Première cession autre que RP (II-1° bis) : jamais propriétaire de sa RP au cours des 4 années précédentes. Réemploi du prix de cession dans l'achat de la RP dans les 24 mois. Plafond : aucun.

3. Cession à un organisme HLM (II-7°) : bien destiné à devenir un logement social. Engagement de l'acquéreur à conserver le bien social pendant 10 ans minimum.

4. Cession à une collectivité (II-8°) : idem, élargi aux opérateurs sociaux (OPAC, SEM, EPL). Souvent appliqué dans des opérations de revitalisation urbaine.

5. Retraités modestes (III) : revenu fiscal de référence ne dépassant pas (~11 276 € pour 1 part en 2026, ~17 345 € pour 2 parts). Bénéficiaires : titulaires d'une pension, carte d'invalidité catégorie 2 ou 3, ou bénéficiaires de l'AAH.

6. Seniors en EHPAD (II-1° ter) : entrée en établissement médico-social. Cession dans les 24 mois suivant l'entrée. Conditions de revenu : ~26 000 €/an pour une part. RFR pas intégrant les revenus de l'EHPAD lui-même.

7. Petites cessions < 15 000 € (II-6°) : seuil par cession (pas par année). Garages, terrains agricoles, parts indivises : souvent sous le seuil.

8. Détention > 22 ans : exonération IR uniquement (PS persiste à taux dégressif jusqu'à 30 ans).

9. Détention > 30 ans : exonération totale IR + PS. Calcul à la date de l'acte authentique de revente.

10. Expropriation (III) : exonération si le bien est exproprié pour cause d'utilité publique ET réemploi de l'indemnité dans les 12 mois.

11. Échange en vue de remembrement rural (III) : dans le cadre d'opérations agraires officielles.

12. Cession aux héritiers en ligne directe avec accord communautaire (rare) : opérations spécifiques de transmission familiale anticipée prévues par certaines conventions communales.

Plusieurs exonérations peuvent être combinées sur une même cession, avec des effets multiplicatifs intéressants :

Cumul 1 : Durée détention + Retraité modeste. Mireille (cas concret 2 ci-dessus) cumule l'exonération durée > 30 ans (IR + PS = 0 €) ET l'exonération retraitée modeste (qui aurait suffi seule). Sécurité maximale : si l'un échoue, l'autre couvre.

Cumul 2 : Première cession + Petite cession. Si la première cession (autre que RP) porte sur un bien valant moins de 15 000 €, double exonération. Stratégie : vendre d'abord les petits actifs en première position si on hésite à utiliser l'exonération première cession sur un bien plus gros.

Cumul 3 : Cession HLM + Première cession. Vente d'un studio ancien à un OPAC pour un investisseur jamais propriétaire de sa RP : cumul des deux exonérations, sécurise totalement.

Anti-cumul à éviter : les exonérations 'durée détention' et 'cession à un OPAC' couvrent la même base. Pas d'effet additif. Choisir la plus simple à documenter.

Stratégie de séquencement multi-cession. Si vous avez 3 biens à vendre dans les 5 ans, ordonner les cessions selon leur exonération applicable. Exemple : vendre d'abord la résidence principale (toujours exonérée), puis le bien éligible à 'première cession + réemploi RP' (mais une fois RP achetée, plus éligible). Puis le bien à durée > 30 ans en dernier.

1. Mon bien était RP avant déménagement, je le vends 14 mois plus tard : exonéré ? Oui si vous prouvez la cause indépendante (mutation, séparation, hospitalisation). Sinon, le délai de 12 mois s'applique strictement.

2. Je vends mon studio LMNP, jamais propriétaire de RP : éligible à la première cession ? Oui, sous condition de réemploi du prix dans l'achat de votre RP dans les 24 mois. Avant cette utilisation effective, l'exonération est conditionnelle (notarié sous condition résolutoire).

3. Cumul des durées de détention si bien hérité ? Oui : la durée de détention du défunt s'ajoute à la vôtre. Bien acheté par le parent il y a 25 ans + héritage il y a 5 ans = 30 ans, exonération totale.

4. Les travaux non factuables augmentent-ils le prix d'acquisition ? Non. Seules les factures d'artisans (ou un forfait de 15 % du prix d'achat après 5 ans de détention) sont admises. Autoconstruction non valorisée.

5. Si le bien était loué LMNP avec amortissements : la plus-value est-elle alourdie ? Oui depuis le 15 février 2025 (loi de finances 2025). Les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, alourdissant la base imposable.

6. Une SCI familiale bénéficie-t-elle des exonérations 150 U ? Oui, à condition d'être translucide (à l'IR). Une SCI à l'IS est sortie du régime 150 U : plus-value régime IS sans abattement durée.

7. Combien coûte la plus-value sans exonération ? 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 % de la plus-value imposable. Sur 100 k€ de plus-value sans abattement : 36,2 k€ de fiscalité. Surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 k€ (de 2 à 6 % additionnels).

8. Les abattements pour durée de détention s'appliquent-ils aux PS ? Oui mais à des cadences différentes de l'IR : PS exonérés progressivement entre 22 et 30 ans. Pas d'exonération totale PS avant 30 ans.

9. Vendre via SCI ou en direct change-t-il la fiscalité ? Si SCI à l'IR, identique au direct (régime 150 U). Si SCI à l'IS, fiscalité totalement différente (IS sur la plus-value, sans abattement durée).

10. Que faire si mon notaire ne mentionne pas l'exonération applicable ? Lui demander explicitement par écrit avant la signature. Joindre les justificatifs (avis d'imposition, certificat MDPH, attestation EHPAD). Le notaire est tenu de calculer la plus-value selon les règles applicables.

1. Vérifier l'éligibilité PRÉALABLEMENT. Beaucoup d'exonérations ont des conditions qui se constatent au moment de la vente (revenu fiscal, statut retraité, première cession). Anticiper : si vous êtes proche d'un seuil, attendre l'année fiscale suivante peut tout changer.

2. Décaler la vente si proche d'un palier de durée. Vendre à 21 ans 8 mois ou à 22 ans 1 mois : 8 points d'écart sur l'IR. Vendre à 29 ans 11 mois ou 30 ans 1 mois : 8,7 points sur les PS.

3. Coordonner avec le notaire. C'est lui qui calcule la plus-value à la signature. Mais il ne signale pas toujours toutes les exonérations possibles. Demander explicitement quelles options s'appliquent.

4. Conserver les justificatifs de travaux. Les travaux d'amélioration (factures d'entreprises, jamais l'autoconstruction) augmentent le prix d'acquisition fictif et réduisent la plus-value.

5. Combiner avec un réemploi en démembrement. Si la cession dégage un capital important, le réinvestir en nue-propriété temporaire permet de différer une nouvelle imposition pendant 15-20 ans.

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