Réforme LMNP 2025 : que coûte vraiment la revente de votre vivant après réintégration des amortissements ?

L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a modifié l'article 150 VB du Code général des impôts. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition servant à calculer la plus-value est désormais diminué des amortissements déduits pendant la période de location sous le régime réel.

Concrètement, la formule devient : plus-value brute = prix de vente − (prix d'acquisition − amortissements déduits). Avant la réforme, ces amortissements réduisaient chaque année le revenu imposable sans jamais être repris au moment de la revente. Cet avantage, jugé asymétrique par le législateur, prend fin pour les ventes du vivant.

La mesure vise la revente classique d'un logement loué meublé. Pour l'angle spécifique de la transmission par décès, où la base de calcul diffère, consultez notre page dédiée transmission LMNP, amortissements et plus-value. Pour une vue d'ensemble de la fiscalité du meublé, voir réforme de la fiscalité du meublé 2026.

Prenons un studio acheté 200 000 €, loué dix ans en LMNP au réel, puis revendu 250 000 €. Sur la période, l'investisseur a déduit 50 000 € d'amortissements (hors terrain). Les frais et travaux sont ici ignorés pour isoler l'effet de la réforme.

Avant le 15/02/2025 : la plus-value brute aurait été de 250 000 − 200 000 = 50 000 €, les amortissements n'étant pas repris.

Depuis le 15/02/2025 : le prix d'acquisition retenu est ramené à 200 000 − 50 000 = 150 000 €. La plus-value brute devient 250 000 − 150 000 = 100 000 €, soit le double. C'est cette base, plus élevée, qui supportera l'impôt après application des abattements pour durée de détention.

La plus-value immobilière des particuliers est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Un montant qui peut grimper avec une surtaxe.

Des abattements pour durée de détention s'appliquent : pour l'IR, 6 % par an de la 6e à la 21e année puis 4 % la 22e année, d'où une exonération totale d'IR au-delà de 22 ans ; pour les prélèvements sociaux, l'abattement est plus lent (1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an), avec une exonération totale au-delà de 30 ans.

Lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute. La réforme, en gonflant la base de départ, peut donc faire basculer une opération dans le champ de cette surtaxe alors qu'elle y aurait échappé auparavant — un effet de seuil à anticiper. Source : service-public.gouv.fr.

Sont visés les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ayant pratiqué l'amortissement sous le régime réel, pour la revente de leur logement de leur vivant. Les résidences de tourisme sont concernées par la réintégration, contrairement à une idée répandue.

La loi maintient une exemption pour certaines résidences services gérées : résidences étudiantes, EHPAD, résidences autonomie et établissements pour personnes âgées ou handicapées. Les amortissements de ces biens ne sont pas réintégrés à la plus-value.

Les investisseurs sous l'ancien dispositif Censi-Bouvard ne sont, par construction, pas affectés par la réintégration puisque ce régime n'ouvrait pas droit à l'amortissement du bien. Pour comprendre la mécanique d'amortissement elle-même, voir l'amortissement en LMNP.

Reprenons notre studio à 100 000 € de plus-value brute après réforme, détenu 10 ans. À 10 ans de détention, les abattements pour durée de détention sont encore très faibles (5 ans abattables à 6 %/an pour l'IR, soit 30 %). La base IR ressort autour de 70 000 €, la base prélèvements sociaux reste quasi pleine.

Résultat indicatif : l'impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %), additionnés à l'éventuelle surtaxe au-delà de 50 000 €, représentent une charge nettement supérieure à celle d'avant 2025, où la base n'était que de 50 000 €. Ce calcul reste une illustration : votre situation réelle dépend du terrain non amortissable, des travaux et frais majorant le prix d'acquisition.

À l'inverse, un bien proche de 22 ou 30 ans de détention voit ses abattements neutraliser largement la réintégration. La durée de détention restante devient donc le paramètre d'arbitrage central. Pour situer le meublé face à la location nue, comparez via LMNP ou location nue en 2026.

La réforme ne rend pas le LMNP moins intéressant pendant la phase de détention : l'amortissement continue d'effacer une grande part des loyers imposables chaque année. Elle change l'équation à la sortie, en supprimant un avantage à la revente. La décision doit donc intégrer l'horizon de revente dès l'achat.

Avant toute cession, faites établir un chiffrage précis : stock d'amortissements déduits, prix d'acquisition majoré des frais et travaux éligibles, durée de détention et abattements acquis, puis simulation de l'impôt avec et sans surtaxe. Une bonne tenue comptable est ici décisive : voir la comptabilité LMNP et la déclaration des revenus LMNP.

Aucune décision patrimoniale ne devrait reposer sur une règle générale. Selon votre tranche marginale, votre objectif (revenus, transmission, réemploi) et votre calendrier, conserver, vendre ou réorganiser via une structure peut être préférable. Un conseil en gestion de patrimoine permet de trancher sur des chiffres, pas sur des intuitions.