La méthode CPIM, étape par étape.
Étape 1 · Offert
Diagnostic patrimonial
1 à 2 heures, en visio ou en présentiel (Lyon, Paris, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Montpellier), suivies d'un document de synthèse écrit de 5 à 10 pages avec une recommandation de cap.
Ce qui est analysé : les revenus du foyer (salaires, BIC, BNC, fonciers), la TMI effective et marginale, le patrimoine existant, la capacité d'épargne et d'emprunt résiduelle (règle HCSF 35 %), les objectifs (revenu complémentaire, transmission, défiscalisation, retraite), l'horizon et l'appétence au risque.
Étape 2
Stratégie sur-mesure
Le dispositif fiscal se choisit selon le profil, jamais l'inverse.
| Profil | TMI | Dispositif recommandé |
|---|---|---|
| Primo-investisseur | 11-30 % | LMNP micro-BIC ou réel, Loc'Avantages |
| Investisseur 30-41 % | 30-41 % | LMNP réel, Denormandie ancien rénové, déficit foncier |
| Investisseur 41-45 % | 41-45 % | Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier majoré |
| IFI > 1,3 M€ | — | Démembrement, nue-propriété, SCPI fiscale |
| Transmission | — | SCI familiale + démembrement + donation-partage |
S'y ajoutent le choix de la structure juridique (détention directe, SCI IR/IS, SARL de famille, démembrement, viager) et celui de l'horizon : court (3-5 ans), moyen (5-15 ans), long (15 ans et plus, transmission).
Étape 3
Sélection des biens
CPIM ne vend aucun produit maison. La sélection respecte :
- 3 promoteurs en concurrence sur chaque opération neuve significative ;
- un sourcing local par les conseillers de chaque présence ;
- une due diligence technique (DPE, vices apparents, plans, urbanisme) ;
- une due diligence locative (tension, loyer de marché, vacance prévisionnelle) ;
- une simulation chiffrée : cash-flow années 1 à 20, rendement net-net, IRR, valorisation prévisionnelle ;
- un avis CPIM écrit sur chaque bien : feu vert, feu orange (conditions), feu rouge.
Aucune commission n'est perçue avant l'accord explicite de l'investisseur.
Étape 4
Exécution financière
Financement : mise en concurrence de 5 à 8 banques partenaires — CPIM ne distribue aucun produit bancaire, et les honoraires de courtage sont encadrés par la loi Murcef (rémunération uniquement après le déblocage des fonds). Assurance emprunteur : délégation systématique (loi Lemoine), comparatif de 5 à 10 assureurs externes, économie moyenne constatée de 8 000 à 15 000 € sur la durée du prêt.
Notaire au libre choix de l'investisseur ; constitution juridique (SCI, SARL, démembrement) réalisée par notaire partenaire ou avocat fiscaliste référencé.
Étape 5
Suivi dans la durée
Année 1 : signature notariée, mise en location, première déclaration fiscale guidée. Ensuite, chaque année : reporting fiscal (BIC LMNP, foncier, IFI), revue stratégique, arbitrages éventuels, mise à jour du patrimoine via le compteur en ligne, veille réglementaire à chaque loi de finances.
À long terme : préparation de la succession (donation-partage, démembrement), optimisation IFI au passage du seuil de 1,3 M€, stratégie de sortie (cession, transmission, viager).
Principes
Six principes intangibles
- Indépendance capitalistique : aucun lien financier avec un promoteur, une banque ou un assureur.
- Pas de produit maison : pas de SCPI propre, pas d'assurance-vie maison, pas de fonds dédié.
- Pas d'engagement de volume : 3 acteurs en concurrence, systématiquement.
- Conseil avant produit : la recommandation précède toute proposition d'opération.
- Transparence des rémunérations : la grille est remise par écrit dès le diagnostic — elle est aussi publiée ici.
- Suivi long terme : 80 % de notre revenu vient de clients existants (réinvestissement, transmission).
La méthode s'appuie sur la doctrine indépendante CIF (ANACOFI), les travaux de l'ANIL sur la location nue et meublée, et le BOFiP comme source primaire des règles fiscales.
L'étape 1 est offerte. On commence par elle.
Diagnostic patrimonial d'1 à 2 heures, document de synthèse écrit. Sans engagement, réponse sous 48 h ouvrées, aucune relance commerciale.