Micro-BIC ou réel en LMNP : quand basculer ?

Le micro-BIC s'applique de plein droit aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles n'excèdent pas 77 700 € (location meublée classique) ou 15 000 € (meublés de tourisme non classés depuis la loi Le Meur de novembre 2024). Il offre un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés) sur les recettes, sans justificatif de charge.

Le régime réel, optionnel sous ces seuils et obligatoire au-delà, permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, expert-comptable, travaux) et surtout d'amortir le bien et le mobilier. Résultat fiscal souvent nul pendant 10-15 ans.

Le micro-BIC est attractif quand les charges réelles + amortissement représentent moins de 50 % des loyers. Au-delà, le réel l'emporte mécaniquement.

La règle simplifiée : dès que les charges déductibles + l'amortissement annuel dépassent 50 % des loyers, le régime réel est plus favorable. En pratique, cela arrive presque toujours pour un bien acheté à crédit avec des intérêts d'emprunt significatifs.

Exemple : bien 200 000 € loué 850 €/mois soit 10 200 €/an. Au micro-BIC, base imposable = 5 100 € (abattement 50 %). Au réel : intérêts d'emprunt 4 500 € + taxe foncière 1 200 € + copropriété 600 € + assurance 250 € + expert-comptable 900 € + amortissement bâti 7 200 € + amortissement mobilier 2 000 € = 16 650 € de charges. Résultat fiscal : nul, et 6 450 € d'amortissement reportable.

Concrètement, 95 % des investisseurs qui achètent à crédit ont intérêt à opter pour le réel dès l'année 1.

L'option pour le régime réel se fait par courrier ou e-mail au SIE (service des impôts des entreprises) avant le 1er février de l'année au titre de laquelle on souhaite l'appliquer. Pour 2026, l'option doit donc être levée avant le 1er février 2026.

Exception majeure depuis 2022 : pour un premier exercice d'activité, l'option peut être exercée jusqu'à la date de dépôt de la première déclaration de résultat (typiquement mai N+1). Cela permet à un investisseur qui démarre en cours d'année 2026 d'opter rétroactivement pour le réel jusqu'en mai 2027.

L'option est valable un an et reconductible tacitement. Pour repasser au micro-BIC, il faut le dénoncer avant le 1er février également. Attention : une fois au réel, on a investi dans la mise en place comptable (expert-comptable, tenue de la liasse 2031), ce qui crée un coût récurrent même si on basculait au micro-BIC.

Pour les détails opérationnels année 1, voir notre checklist comptabilité LMNP année 1.

Scénario 1 : achat à crédit avec mobilier neuf. Option réel dès l'année 1. Les intérêts d'emprunt sont à leur maximum, le mobilier neuf maximise l'amortissement. Le report d'option fait perdre des milliers d'euros de déficit reportable.

Scénario 2 : achat comptant, bien déjà meublé d'occasion, location à un loyer modeste. Le micro-BIC peut tenir 2-3 ans si les loyers sont faibles et que peu de travaux sont prévus. Basculer au réel dès qu'on envisage des travaux importants ou un changement de mobilier.

Scénario 3 : passage de micro à réel après plusieurs années. Possible, mais on perd les amortissements des années passées (sauf rare exception pour le mobilier acheté l'année du basculement). Il est presque toujours plus avantageux d'opter dès l'année 1 si le réel sera évidemment plus favorable.

Scénario 4 : location saisonnière non classée. Depuis novembre 2024, abattement réduit à 30 % et seuil ramené à 15 000 €. Réel quasi-systématiquement plus favorable au-dessus de 8-10 000 € de recettes.

Le réel impose une tenue comptable normée : bilan, compte de résultat, liasse fiscale 2031. Sauf rares investisseurs comptables eux-mêmes, un expert-comptable est indispensable. Compter 700 à 1 500 €/an pour 1-3 biens, davantage au-delà. Certains cabinets spécialisés LMNP proposent des forfaits autour de 600-900 €/an.

Le réel exige aussi de conserver toutes les factures et justificatifs pendant 6 ans (10 ans en pratique pour les amortissements). La rigueur documentaire est non négociable.

Avantage compensatoire majeur : en cas de contrôle fiscal, le réel est beaucoup plus défendable que le micro-BIC. Les amortissements et charges sont étayés par des factures, ce qui réduit les zones grises.

• Le seuil de bascule est atteint dès que charges + amortissement dépassent 50 % des loyers, soit quasi-systématiquement avec un achat à crédit.
• Option pour le réel à exercer avant le 1er février de l'année concernée (sauf première année d'activité, jusqu'à la déclaration en N+1).
• Coût annuel additionnel de 700-1 500 € d'expert-comptable, vite amorti par l'économie d'impôt.
• Pour les meublés de tourisme non classés, le réel est désormais quasi obligatoire dès 10 000 € de recettes.
• Ne pas retarder la bascule : les amortissements non pratiqués les premières années sont définitivement perdus.