OBO immobilier : la holding qui rachète vos biens

L'Owner Buy Out (OBO) est une opération où un propriétaire crée une société (holding ou SCI à l'IS) qui rachète son propre patrimoine immobilier. L'opération a 4 effets simultanés :

1. Dégager du cash : la vente à la holding vous fait toucher le prix de vente, sans avoir à vraiment céder votre bien à un tiers.

2. Refiscaliser les loyers : les loyers ne sont plus imposés à votre TMI personnelle (jusqu'à 45 % + PS) mais à l'IS de la société (15-25 %) avec amortissement comptable.

3. Préparer la transmission : les titres de la holding peuvent être donnés progressivement aux enfants (donation-partage, démembrement) avec abattements renouvelés tous les 15 ans.

4. Effet de levier : la holding emprunte pour racheter le bien, les loyers remboursent le crédit.

Avant OBO, vos loyers sont imposés en revenus fonciers (location nue) ou BIC (LMNP) au barème progressif IR + 17,2 % de prélèvements sociaux. En TMI 41 %, vous gardez à peine 42 % du loyer net.

Après OBO, la holding (ou SCI à l'IS) encaisse les loyers comme chiffre d'affaires. Elle déduit l'amortissement comptable du bien (~3 %/an sur 30 ans), les intérêts d'emprunt, les charges, et est imposée à l'IS sur le bénéfice résiduel :

15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (taux réduit PME).

25 % au-delà.

Soit une économie nette typique de 15-25 points de fiscalité par rapport à la détention directe en TMI 41 %.

Sophie, 52 ans, TMI 45 %, possède un immeuble de rapport à Lyon acheté 800 k€ en 2010, valorisé 1,5 M€ aujourd'hui. Loyers annuels : 90 k€. Crédit initial soldé.

Avant OBO : 90 k€ de loyers - 18 k€ de charges = 72 k€ imposables. Imposition : 45 % IR + 17,2 % PS = 62,2 %. Net dans la poche : 27 k€/an.

OBO : Sophie crée une SCI à l'IS qui rachète l'immeuble pour 1,5 M€ (financée par crédit 1,3 M€ + apport 200 k€ via compte courant d'associé). Elle touche 1,5 M€ de cash (avec plus-value imposable : 700 k€ × 19 % IR + 17,2 % PS, mais abattements durée détention si > 22/30 ans = importante exonération PS).

Après OBO : SCI IS encaisse 90 k€ de loyers, déduit 50 k€ d'amortissement + 30 k€ d'intérêts d'emprunt + 18 k€ de charges = bénéfice -8 k€ (déficit reportable). IS = 0 € pendant ~15 ans.

Bilan : Sophie a touché 1,5 M€ de cash (placés en assurance-vie), continue d'encaisser indirectement les loyers via la SCI sans IR personnel, et préparera la transmission via donation progressive des parts.

Plus-value à la cession à la holding : vous payez l'IR sur la plus-value au moment où vous vendez à votre propre société (Article 150 U du CGI), avec abattements pour durée de détention. C'est le coût d'entrée de l'OBO. À calculer précisément au préalable.

Capacité d'emprunt de la holding : les banques scrutent le bilan de la holding et la cohérence économique du rachat. Toutes ne financent pas un OBO, certaines exigent 30 %+ d'apport.

Sortie de l'IS : si vous voulez revendre l'immeuble plus tard, la plus-value sera calculée selon le régime IS (sans abattement durée). Soit IS sur 100 % de la plus-value. Souvent dissuasif : la holding garde le bien jusqu'à transmission.

Coût de structuration : création de la holding + opération de rachat : 8-15 k€ honoraires (notaire, avocat, expert-comptable). Pertinent si patrimoine immo > 800 k€.

Mois 1-2 — Diagnostic et faisabilité. Analyse du patrimoine immobilier (valorisation, durée de détention, plus-value latente), simulation IS/IR sur 15 ans, calcul du coût d'entrée (plus-value cession). Validation que le patrimoine cible > 800 k€ et que la structure familiale s'y prête.

Mois 3 — Choix du véhicule juridique. SCI à l'IS (la plus simple si activité purement immobilière), ou holding patrimoniale SAS/SARL avec SCI fille (idéal si on adosse une activité commerciale). Décision en fonction du profil de transmission cible.

Mois 4 — Création de la société. Statuts rédigés par un avocat fiscaliste ou notaire, capital social adapté, siège social, gouvernance. Coût : 1,5-3 k€ honoraires + frais d'immatriculation 250 €.

Mois 5-6 — Mise en place du financement. La société sollicite un crédit auprès des banques pour racheter le bien. Présentation du projet, business plan, garanties. Toutes les banques ne financent pas un OBO (BNP, CIC, banques régionales spécialisées sont les plus réceptives).

Mois 7-8 — Évaluation et acte authentique. Évaluation indépendante du bien (expertise notariée ou par cabinet certifié) pour fixer un prix non contestable par l'administration fiscale. Signature de l'acte authentique de vente du propriétaire à sa société. Paiement de la plus-value au Trésor public.

Mois 9 — Refinancement éventuel. Le propriétaire encaisse le prix de cession. Réinvestissement : assurance-vie, contrat de capitalisation, autres actifs. Le compte courant d'associé peut être mis en place si le prix dépasse l'enveloppe bancaire.

Mois 10-12 — Premier exercice fiscal de la société. Mise en place de la comptabilité IS, de l'amortissement comptable, des conventions intra-groupe si holding. Première liasse fiscale prévue à mai N+1.

Hypothèses : immeuble valorisé 1,2 M€, loué 70 k€ brut/an (charges 14 k€), TMI propriétaire 41 %. Crédit OBO 1 M€ sur 15 ans à 4,2 %, soit 90 k€/an de remboursement (dont ~32 k€ d'intérêts moyens).

Scénario A — Détention directe IR (location nue, régime réel) :

- Loyers 70 - charges 14 = 56 k€ imposables.

- IR 41 % + PS 17,2 % = 58,2 %. Impôt : 32,6 k€/an.

- Net dans la poche : 23,4 k€/an.

- Sur 15 ans : 351 k€ de net + bien valorisé en plus-value latente.

Scénario B — OBO via SCI à l'IS :

- Encaissement immédiat de 1,2 M€ par le propriétaire (dont plus-value imposable, mais avec abattements durée détention si bien détenu > 22 ans).

- SCI IS : 70 - 14 - 32 (intérêts) - 36 (amortissement 3 %) = -12 k€ de bénéfice. IS = 0 €/an pendant ~15 ans.

- Cash propriétaire (1,2 M€) placé en assurance-vie à 3,5 %/an = ~42 k€/an net après frais (en franchise IR).

- Sur 15 ans : ~630 k€ de revenus AV + bien dans SCI valorisé en plus-value.

Bilan brut sur 15 ans : +280 k€ d'économie en faveur de l'OBO. Hors coûts d'entrée (plus-value cession + 8-15 k€ honoraires) à intégrer pour bilan net. Pertinent dès lors que la durée de détention résiduelle est > 10 ans.

1. L'OBO est-il un montage légal ? Oui, parfaitement légal. C'est une opération courante en gestion de patrimoine, encadrée par le Code Général des Impôts. Pas d'abus de droit dès lors qu'il y a une cohérence économique réelle (financement, réinvestissement, transmission).

2. Combien coûte un OBO complet ? Honoraires (notaire + avocat + expert-comptable + courtier en crédit) : 8-15 k€. Plus-value à la cession : variable selon durée détention (0 si > 30 ans, jusqu'à 36 % si moins de 6 ans).

3. Quel est le seuil de patrimoine pertinent ? 800 k€ minimum d'immobilier locatif, idéalement 1,2 M€+. En-dessous, les frais fixes mangent le bénéfice fiscal.

4. Mes enfants peuvent-ils être associés dès la création de la holding ? Oui, et c'est même recommandé pour préparer la transmission. Donation initiale de parts via abattement 100 k€/parent/enfant tous les 15 ans.

5. La banque finance-t-elle 100 % du prix d'achat à la holding ? Rarement. Compter 70-85 % de financement bancaire, complété par compte courant d'associé du propriétaire vendeur (entre 15 et 30 %).

6. Que se passe-t-il si la holding ne peut pas rembourser le crédit ? Le bien est hypothéqué. La banque saisit en cas de défaut. Le propriétaire personne physique reste exposé en cas de garantie personnelle (cas fréquent).

7. Combien de temps faut-il garder le bien dans la holding ? Idéalement jusqu'à transmission. Une revente à 5-10 ans est défavorable car la plus-value IS sans abattement durée annule les gains. Cible : 15-25 ans avec transmission par donation des titres en cours de route.

8. L'OBO permet-il d'éviter l'IFI ? Partiellement. La dette d'acquisition (le crédit) vient en déduction de la valeur brute du patrimoine immobilier dans le calcul IFI. Sur 15 ans, l'amortissement progressif réduit cet effet.

Pour cadrer la pertinence d'un OBO sur votre situation, simuler les flux IR vs IS sur 15 ans et structurer juridiquement, le réseau Finalib référence des conseillers patrimoniaux qui pilotent ce type d'opération.

OBO pertinent : TMI 41-45 %, patrimoine immobilier > 800 k€, horizon transmission 10-20 ans, besoin de cash sans vendre vraiment. Idéal sur les immeubles de rapport, biens commerciaux, gros patrimoines locatifs anciens.

OBO contre-productif : TMI < 30 %, patrimoine modeste, projet de revente à 5 ans. Le coût d'entrée + IS à la sortie effacent les gains.

OBO partiel comme alternative : on peut transférer 1 ou 2 biens sur 5 dans une holding, gardant les autres en direct. Stratégie progressive permettant de valider la mécanique avant d'élargir.

Pour cadrer la pertinence d'un OBO sur votre situation, simuler les flux IR vs IS sur 15 ans et structurer juridiquement, le réseau Finalib référence des conseillers patrimoniaux qui pilotent ce type d'opération.