Contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) : ce que les investisseurs immobiliers doivent anticiper en 2026

La contribution différentielle sur les hauts revenus, ou CDHR, a été créée par l'article 10 de la loi de finances pour 2025 et codifiée à l'article 224 du Code général des impôts. Son principe est simple : garantir que les foyers les plus aisés acquittent au minimum 20 % d'impôt sur le revenu, rapporté à leur revenu fiscal de référence. Initialement prévue pour une seule année, elle a été reconduite par la loi de finances pour 2026 et s'appliquera tant que le déficit du budget général de l'État ne sera pas repassé sous 3 % du PIB. Autrement dit, elle s'installe dans la durée.

Un point de vocabulaire évite bien des confusions : la CDHR n'est pas la CEHR. La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR), en vigueur depuis 2011, est une surtaxe automatique de 3 % puis 4 % qui frappe le revenu fiscal de référence au-delà de 250 000 €. Elle se calcule mécaniquement, quel que soit le taux d'imposition. La CDHR, à l'inverse, est un impôt « plancher » : elle ne se déclenche que si votre imposition effective descend sous le seuil de 20 %. Les deux peuvent se cumuler, et la CEHR déjà payée vient d'ailleurs en déduction du calcul de la CDHR.

Le champ d'application est le même que celui de la CEHR : sont concernés les foyers domiciliés fiscalement en France dont le revenu fiscal de référence dépasse 250 000 € pour une personne seule (célibataire, veuf, séparé ou divorcé) et 500 000 € pour un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune. Selon l'administration, environ 16 000 foyers étaient concernés au titre de 2025. Un cercle restreint, mais dans lequel entrent nombre d'investisseurs immobiliers fortunés.

Le calcul repose sur une comparaison. On applique d'abord le taux de 20 % au revenu fiscal de référence « retraité » du foyer. On en soustrait ensuite l'impôt déjà dû, à savoir l'impôt sur le revenu (barème progressif et prélèvements forfaitaires) augmenté de la CEHR. Si le résultat est positif, cette différence constitue la CDHR. Si l'imposition dépasse déjà 20 % du RFR, aucune contribution n'est due.

Deux précisions comptent. D'une part, les prélèvements sociaux n'entrent pas dans ce plancher de 20 % : seule l'imposition à l'impôt sur le revenu est retenue. La CSG-CRDS et le prélèvement de solidarité restent donc dus par ailleurs, en plus de la CDHR. D'autre part, le revenu fiscal de référence est « retraité » : certains revenus exonérés sont réintégrés, et surtout les revenus qualifiés d'exceptionnels ne sont retenus que pour le quart de leur montant. Cette règle atténue fortement l'effet d'un gain ponctuel, comme la vente d'un bien.

Enfin, un mécanisme de décote lisse l'entrée dans le dispositif. Pour un revenu fiscal de référence compris entre 250 000 et 330 000 € (personne seule) ou entre 500 000 et 660 000 € (couple), la contribution est réduite, de sorte que le franchissement du seuil ne provoque pas de ressaut d'impôt brutal. Au-delà de ces montants, la décote s'éteint et la contribution s'applique pleinement.

La CDHR ne vise pas les hauts revenus en général, mais les hauts revenus faiblement imposés à l'impôt sur le revenu. La nuance est décisive pour un investisseur. Les revenus fonciers imposés au barème progressif atteignent vite des taux marginaux de 30 %, 41 % ou 45 % : un bailleur dont l'essentiel des revenus provient de locations nues dépasse presque toujours le plancher de 20 %, et n'est donc pas concerné.

Le dispositif frappe en réalité les revenus soumis à la « flat tax » (prélèvement forfaitaire unique), dont la part d'impôt sur le revenu n'est que de 12,8 %, bien en dessous des 20 % exigés. Sont donc en première ligne les dividendes distribués par une SCI ou une holding à l'IS, les plus-values de cession de titres, ou encore certains produits d'assurance-vie. L'investisseur qui a logé son patrimoine locatif dans une société à l'IS et se verse des dividendes conséquents est le profil type.

C'est aussi pour cette raison que la CDHR concerne davantage les contribuables à très haut patrimoine que les investisseurs au barème. Le dispositif corrige une asymétrie : il rapproche l'imposition des revenus du capital de celle des revenus du travail, en imposant un socle commun de 20 %.

Prenons un exemple, à titre d'illustration. Un investisseur célibataire a placé plusieurs immeubles de rapport dans une SCI soumise à l'IS. En 2026, il se verse 400 000 € de dividendes, qui constituent l'essentiel de son revenu fiscal de référence. Ces dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique.

La part d'impôt sur le revenu du PFU s'élève à 12,8 %, soit environ 51 200 €. S'y ajoute la CEHR : 3 % sur la fraction du RFR comprise entre 250 000 et 400 000 €, soit 4 500 €. L'imposition à l'impôt sur le revenu totalise donc environ 55 700 €, un taux effectif d'environ 14 % — en dessous du plancher.

La CDHR vient combler l'écart. Le plancher de 20 % appliqué à 400 000 € représente 80 000 €. La contribution due est donc de l'ordre de 80 000 − 55 700, soit environ 24 300 €. Rappel : les prélèvements sociaux (18,6 % sur ces dividendes, près de 74 000 €) restent dus en plus et n'entrent pas dans le calcul du plancher. Ces chiffres sont donnés à titre indicatif ; le montant réel dépend de la composition exacte du revenu et des retraitements applicables.

La particularité de la CDHR est qu'elle se paie en grande partie avant même la déclaration de revenus. La loi impose le versement d'un acompte égal à 95 % de la contribution estimée, à régler entre le 1er et le 15 décembre 2026 depuis l'espace particulier du site impots.gouv.fr. Le solde est régularisé lors de la déclaration, au printemps 2027, et tout trop-versé est restitué.

L'exercice est délicat : le contribuable doit lui-même estimer son revenu de l'année en cours, alors que le mois de décembre n'est pas terminé. L'estimation se fait à partir des revenus réalisés au 1er décembre, complétés d'une projection jusqu'au 31 décembre. Une majoration de 20 % sanctionne le défaut de paiement ou une sous-estimation de l'acompte de plus de 20 % par rapport au montant réellement dû.

Pour un investisseur qui pilote ses distributions de dividendes ou prévoit une cession en fin d'année, ce calendrier change tout. Décider de distribuer 300 000 € de dividendes en novembre a des conséquences fiscales à régler dès le mois suivant, et non l'année d'après. C'est un paramètre à intégrer très en amont dans la trésorerie personnelle.

Le premier réflexe consiste à ne pas distribuer ce dont on n'a pas besoin. L'un des intérêts d'une société patrimoniale à l'IS est précisément de pouvoir mettre le bénéfice en réserve : tant que les fonds restent dans la structure, ils ne génèrent aucun dividende, donc n'alimentent pas le revenu fiscal de référence. La CDHR ne frappe que les revenus effectivement perçus.

Deuxième levier : étaler dans le temps. Répartir des distributions ou une cession sur plusieurs exercices permet de rester, chaque année, sous le seuil ou au plus près du plancher de 20 %. La règle des revenus exceptionnels retenus pour un quart joue dans le même sens pour un gain isolé, mais elle ne protège pas des versements récurrents. Les charges et déficits déductibles — un déficit foncier, par exemple — réduisent aussi le revenu fiscal de référence.

Enfin, l'articulation avec le reste du patrimoine compte. Privilégier des avances sur un contrat d'assurance-vie plutôt que des rachats évite de déclencher une imposition qui gonflerait le RFR. Et pour les foyers concernés, la CDHR se cumule le plus souvent avec l'impôt sur la fortune immobilière : la pression fiscale globale mérite une vue d'ensemble. À ces niveaux de revenus, l'anticipation avec un conseil patrimonial n'est pas un luxe, mais la condition pour éviter les mauvaises surprises de décembre.