Bonus déficit foncier 21 400 € pour passoires thermiques en 2026

La loi de finances rectificative pour 2022 a institué un mécanisme exceptionnel : le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé, passant de 10 700 € à 21 400 €/an, pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique réalisés sur des passoires thermiques (logements classés E, F ou G au DPE) entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

La période d'application a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2025 par la loi de finances 2024, et certains amendements 2026 envisagent une extension complémentaire : à confirmer selon le texte définitif de la LF 2026.

Ce dispositif s'ajoute au mécanisme classique du déficit foncier à 10 700 €. Sur une seule année, un investisseur en TMI 45 % peut donc économiser jusqu'à 21 400 × (45 % + 17,2 %) = 13 310 € d'impôt.

Trois conditions cumulatives doivent être réunies :

1. Logement classé E, F ou G au DPE avant travaux. Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié, daté d'avant le début des travaux. Le DPE est valable 10 ans (5 ans pour ceux émis entre juillet 2021 et juillet 2024 transitoires).

2. Travaux permettant d'atteindre au minimum une classe D au DPE. Le saut doit être démontré par un second DPE réalisé après travaux. Si l'objectif D n'est pas atteint, le bonus est perdu (le déficit foncier classique à 10 700 € reste applicable).

3. Travaux payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 (à confirmer pour 2026). C'est la date de paiement qui compte, pas la date d'émission de la facture.

Le bien doit également être loué nu à usage de résidence principale du locataire, comme pour le déficit foncier classique. La location meublée et la location saisonnière sont exclues.

Les travaux éligibles au bonus sont les travaux de rénovation énergétique qui permettent le saut au DPE. Sont notamment concernés :

• Isolation thermique des murs (intérieure ou extérieure).
• Isolation de la toiture, des combles, des planchers bas.
• Remplacement des fenêtres et portes-fenêtres par du double ou triple vitrage performant.
• Remplacement de la chaudière par un système performant (pompe à chaleur, chaudière à condensation gaz haute performance, biomasse).
• Installation de ventilation mécanique contrôlée (VMC) double flux.
• Pose d'un chauffe-eau thermodynamique ou solaire.
• Travaux annexes indispensables à la rénovation énergétique (échafaudage, finitions, ravalement consécutif à l'ITE).

Les travaux non éligibles au bonus (mais éligibles au déficit foncier classique 10 700 €) incluent : rénovation purement esthétique (peinture, sols), travaux d'agrandissement, mise aux normes électricité non thermique, remplacement de mobilier de cuisine.

Hypothèse : bien acheté 180 000 € (DPE F) en 2024, travaux de rénovation énergétique 65 000 € en 2025, DPE D après travaux validé. Loyer post-travaux : 850 €/mois. Investisseur en TMI 41 %.

Année 2025 (travaux et mise en location en septembre) : loyers perçus 3 400 € (4 mois). Charges déductibles : travaux énergétiques 65 000 € + intérêts d'emprunt 5 000 € + taxe foncière 1 200 € + autres 800 € = 72 000 €. Résultat foncier : 3 400 − 72 000 = −68 600 €.

Imputation du déficit : 21 400 € imputables sur le revenu global 2025 grâce au bonus. Reliquat = 68 600 − 21 400 = 47 200 € reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Économie d'impôt 2025 : 21 400 × (41 % + 17,2 %) = 12 455 €. Sur les 10 années suivantes, les 47 200 € reportés viennent absorber les futurs loyers (47 200 ÷ 10 200 € ≈ 4,6 années de neutralité fiscale supplémentaire).

Total économie 10 ans : 12 455 € + (47 200 × 58,2 %) = 12 455 + 27 468 = 39 923 € d'économie d'impôt cumulée.

L'administration contrôle strictement les dossiers bonus 21 400 € en raison de l'avantage majoré. Conserver pendant 10 ans minimum :

• DPE initial (avant travaux) prouvant la classe E, F ou G.
• DPE final (après travaux) prouvant l'atteinte de la classe D minimum.
• Toutes les factures de travaux, datées, mentionnant les matériaux et leurs caractéristiques énergétiques.
• Preuves de paiement (relevés bancaires) datées dans la fenêtre 2023-2025.
• Devis et plans descriptifs des travaux.
• Bail de location nue post-travaux, mentionnant la résidence principale du locataire.

Bonne pratique : faire appel à des artisans RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) qui produisent des factures aux normes. Cela facilite également l'obtention de MaPrimeRénov' ou des Certificats d'Économie d'Énergie (cumulables avec le déficit foncier).

• Plafond du déficit foncier doublé à 21 400 €/an pour les passoires thermiques (DPE E, F, G) rénovées entre 2023 et 2025.
• Conditions cumulatives : DPE initial E/F/G, saut au DPE D minimum après travaux, paiement dans la fenêtre temporelle.
• Travaux éligibles : rénovation énergétique strictement (isolation, chauffage, ventilation, fenêtres).
• En TMI 41-45 %, l'économie d'impôt sur 10 ans peut atteindre 35-45 k€ pour une opération bien menée.
• Documenter rigoureusement : DPE avant/après, factures RGE, paiements datés, bail post-travaux.
• Surveiller l'éventuelle prorogation du dispositif en LF 2026 (à confirmer selon texte définitif).