La fiscalité de la résidence secondaire en 2026 : THRS, majoration et logements vacants

La suppression progressive de la taxe d'habitation, achevée en 2023, a laissé croire à beaucoup de propriétaires que cet impôt appartenait au passé. C'est faux pour les résidences secondaires : la réforme n'a visé que la résidence principale. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) reste pleinement due.

Son calcul est simple dans son principe : valeur locative cadastrale (VLC) × taux communal, sans les abattements qui bénéficiaient à la résidence principale. Comme pour la taxe foncière, les valeurs locatives sont revalorisées chaque année : le coefficient 2026 est de +0,8 % (indexé sur l'indice des prix à la consommation harmonisé). La THRS moyenne s'établit autour de 1 000 € par an, mais varie fortement selon la commune et la taille du bien.

Le redevable est la personne qui a la jouissance du logement au 1er janvier : le propriétaire s'il s'en réserve l'usage. Un bien loué à l'année comme résidence principale du locataire échappe à la THRS. À ne pas confondre avec la taxe foncière, due dans tous les cas par le propriétaire.

C'est le point le plus lourd pour un investisseur en zone tendue. Les communes classées en zone tendue et appliquant la taxe sur les logements vacants peuvent majorer la THRS de 5 % à 60 %, sur simple délibération du conseil municipal. L'objectif affiché : dissuader la rétention de logements dans les marchés sous pression.

Les chiffres (données 2024, DGCL) donnent la mesure du phénomène : sur 3 697 communes autorisées, près de 1 450 appliquent effectivement une majoration, au taux moyen de 41 %, et 546 retiennent le taux maximal de 60 %. Paris applique 60 %. Le périmètre s'est fortement élargi depuis le décret de 2023 qui a étendu la liste des communes en zone tendue.

Concrètement, une THRS de base de 1 500 € dans une commune appliquant 60 % passe à 2 400 €. Cette majoration ne concerne que la THRS — la taxe foncière reste due séparément. Avant tout achat d'un pied-à-terre en métropole tendue, ce surcoût doit entrer dans le calcul du coût de détention.

Distincte de la THRS, la taxe sur les logements vacants (TLV) (article 232 du CGI) frappe les logements habitables laissés vacants depuis plus d'un an dans les communes en zone tendue. Son taux, appliqué à la valeur locative, est de 17 % la première année d'imposition puis 34 % à compter de la deuxième. Un logement laissé vide plusieurs années y perd une part significative de sa valeur locative annuelle.

Hors zone tendue, les communes peuvent instaurer sur délibération la THLV (taxe d'habitation sur les logements vacants), qui vise les logements vacants depuis plus de deux ans. La vacance doit être involontaire et le logement habitable : un bien inhabitable (travaux lourds) ou activement mis en location ou en vente échappe en principe à la taxe, sous conditions de preuve.

Pour un investisseur, la leçon est claire : un logement vide coûte, au-delà des charges et de la taxe foncière. Mieux vaut arbitrer rapidement entre remise en location, vente ou travaux — un raisonnement voisin de celui développé dans notre guide vendre ou louer son logement.

C'est l'actualité structurante du sujet. La loi de finances pour 2026 (article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, codifié à l'article 1406 bis du CGI) fusionne la TLV et la THLV en une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH), à compter des impositions établies au titre de 2027.

Le principe reste dual : en zone tendue, la taxe s'applique automatiquement dès un an de vacance ; hors zone tendue, elle suppose une délibération communale et vise la vacance de plus de deux ans. Les taux socles de 17 % et 34 % sont maintenus en zone tendue, avec une majoration possible.

Concrètement, l'avis 2026 relève encore du régime TLV/THLV actuel ; le changement de nom et d'architecture interviendra sur l'avis 2027. Un propriétaire de logement vacant a donc intérêt à régulariser sa situation avant que la nouvelle taxe unique ne monte en puissance. Nous suivons cette réforme dans notre hub outils et dispositifs du bailleur 2026.

Depuis 2023, tous les propriétaires (particuliers, SCI, indivisions) doivent déclarer l'occupation de leurs biens immobiliers sur l'espace « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI) d'impots.gouv.fr. Cette déclaration alimente le calcul de la THRS et de la taxe sur les logements vacants : c'est elle qui indique à l'administration si un bien est une résidence secondaire, un bien loué ou un logement vacant.

Bonne nouvelle : la déclaration n'est requise que lorsque la situation d'occupation change (nouveau locataire, passage en résidence secondaire, mise en vente, vacance…). En l'absence de changement, aucune démarche n'est à refaire d'une année sur l'autre. L'échéance annuelle est fixée au 30 juin.

L'amende théorique en cas de défaut ou d'erreur est de 150 € par local (article 1770 terdecies du CGI). Dans les faits, son application reste ciblée sur les grands propriétaires et demeure clémente pour les particuliers de bonne foi — mais une déclaration exacte évite une THRS erronée (par exemple un bien loué taxé à tort comme secondaire).

Comme la taxe foncière, l'avis de THRS arrive à l'automne : mise en ligne courant novembre, paiement autour de la mi-décembre (fin décembre pour les contribuables mensualisés). Le montant dépend de la commune, de la VLC du bien et de l'éventuelle majoration : deux appartements comparables peuvent supporter des THRS très différentes selon leur localisation.

Pour l'investisseur, la fiscalité de la résidence secondaire pèse sur le coût de détention réel : THRS majorée, taxe foncière, charges, sans revenu locatif en face si le bien reste un pied-à-terre. Deux pistes limitent la facture : affecter le bien à une location meublée touristique déclarée (qui change le régime, voir notre arbitrage résidence secondaire ou locatif), ou arbitrer vers un investissement locatif productif.

CPIM, cabinet indépendant depuis 2008, aide à chiffrer ce coût de détention et à arbitrer entre pied-à-terre, mise en location et cession. Pour aller plus loin, voir nos guides taxe foncière 2026 et vendre ou louer son logement.