Amortissement accéléré en LMNP : que dit l'article 39 ?

L'article 39 du Code général des impôts définit les conditions de déductibilité des charges, et notamment des amortissements, pour les entreprises soumises aux BIC. Il dispose que les amortissements doivent être pratiqués selon la durée probable d'utilisation du bien, dans le cadre du plan comptable général.

En LMNP, on applique généralement un amortissement linéaire sur des durées normées : 25-30 ans pour le gros œuvre, 15-20 ans pour les façades, 15-20 ans pour les agencements intérieurs, 10-15 ans pour les installations techniques (chaudière, ventilation), 5-10 ans pour le mobilier et l'électroménager.

Cette approche par composants, autorisée par le PCG depuis 2005, permet déjà d'optimiser la cadence d'amortissement. Mais peut-on aller plus loin avec un amortissement accéléré au sens strict ? La réponse est nuancée.

L'amortissement dégressif (art. 39 A du CGI) permet d'amortir plus vite les premières années (taux multiplié par 1,25 à 2,25 selon la durée). Il est réservé aux biens d'équipement industriels neufs, à durée d'usage ≥ 3 ans, acquis par des entreprises industrielles, commerciales ou agricoles.

En LMNP, l'immobilier est exclu du dégressif. Le mobilier l'est généralement aussi (durée < 3 ans pour beaucoup d'items, et nature non industrielle). Seules quelques rares installations techniques (chaudières professionnelles, climatisation centralisée) pourraient théoriquement y prétendre, mais en pratique c'est inapplicable pour un investisseur individuel.

Conclusion : oubliez le dégressif. L'optimisation passe par d'autres leviers.

Le CGI prévoit des amortissements exceptionnels pour certaines catégories de biens, généralement à 12 ou 24 mois. Sont concernés par exemple : les logiciels (sur 12 mois, art. 236-II), les équipements de production d'énergie renouvelable dans le cadre de certains dispositifs (panneaux solaires sous conditions).

Pour un LMNP, l'installation de panneaux photovoltaïques destinés à l'autoconsommation ou à la revente du surplus peut, sous certaines conditions, faire l'objet d'un amortissement accéléré. Mais le cadre est complexe et nécessite une analyse fine de la jurisprudence récente (CE, 28 mars 2018, n°409196).

Les véhicules de tourisme sont à l'inverse plafonnés à 18 300 € (ou 9 900 € pour les > 130 g CO2/km), ce qui constitue un amortissement plafonné, pas accéléré.

Le levier réel d'optimisation en LMNP est la décomposition par composants. Au lieu d'amortir le bien sur une durée moyenne unique (25-30 ans), on identifie chaque composant et on lui applique sa durée propre :

• Gros œuvre (fondations, structure) : 50-80 ans, soit 1,25-2 %/an.
• Façades, toiture : 30-40 ans.
• Menuiseries extérieures : 25 ans.
• Agencements intérieurs, cuisines, sanitaires : 15 ans.
• Installations techniques (chaudière, VMC, électricité) : 10-15 ans.
• Revêtements, peinture : 10 ans.
• Mobilier, électroménager : 5-10 ans.

Cette ventilation, validée par la doctrine fiscale (BOI-BIC-AMT), permet d'amortir plus vite les premières années les composants à durée courte, et donc de maximiser le déficit reportable sur les 5-10 premières années. L'effet est significatif : gain de 15-25 % de déficit cumulé sur 10 ans par rapport à une amortissement linéaire global.

Plusieurs décisions récentes ont précisé le cadre. Le Conseil d'État, dans un arrêt du 12 décembre 2023 (n°470458), a rappelé que la décomposition par composants doit reposer sur des éléments objectifs : typologie du bien, état au moment de l'acquisition, devis de remplacement. Une ventilation forfaitaire (par exemple 30 % terrain, 70 % bâti) sans justification est susceptible d'être rejetée en cas de contrôle.

La bonne pratique consiste à demander à l'expert-comptable une note méthodologique de ventilation, validée par le diagnostic technique du bien (rapport amiante, état parasitaire, DPE, factures de travaux). Cette traçabilité est la meilleure défense en cas de contrôle.

Autre point clé : depuis la loi de finances 2024, l'administration porte une attention accrue aux ventilations agressives sur le mobilier (durées trop courtes, valeurs surévaluées). Rester dans les standards comptables (PCG) évite tout problème.

• L'amortissement dégressif (art. 39 A) est inapplicable au LMNP : ni l'immobilier ni le mobilier d'une location meublée n'y sont éligibles.
• Les amortissements exceptionnels (logiciels, énergie renouvelable) concernent des cas très spécifiques.
• La vraie optimisation passe par la décomposition par composants : gain de 15-25 % de déficit cumulé sur 10 ans.
• La ventilation doit être documentée objectivement (diagnostics, devis, factures) pour résister à un contrôle.
• Faire valider la note méthodologique par un expert-comptable spécialisé LMNP.